일본에서 거주 중인 분들 중에는 월세로 거주하는 맨션이나, 본인 명의의 맨션을 법인 설립 주소지로 사용하거나 작은 사무실 공간으로 활용하고 싶은 경우가 있겠습니다.
특히 프리랜서, 스타트업 창업자, 소규모 사업자들은 비용 절감과 활용도 높은 공간 확보라는 이유로 ‘집에서 일하고 싶다’는 생각을 하기도 합니다.
그렇다면 일본에서는 실제로 거주용 맨션에서 법인 설립이나 사무실 운영이 가능할까요?
결론부터 말하자면, 맨션의 관리규약과 임대차계약서 확인 없이 임의로 사무실로 사용하는 것은 대부분의 경우 금지되어 있으며, 발각 시 문제가 생길 수 있습니다.
1. 본인 명의 집이라도 제한
먼저 한 가지 오해가 있습니다.
“내가 소유한 맨션이니까, 내 마음대로 사무실로 사용해도 되지 않나?” 라는 생각인데요.
맨션(한국의 아파트) 역시 건물 전체의 공동 규칙인 관리규약에 따라 사용 용도가 정해져 있기 때문에, 자기 명의라고 해서 마음대로 사무실로 사용할 수 없습니다.
대부분의 맨션은 국토교통성이 제시한 ‘표준 관리규약’을 기반으로 규정이 마련되어 있고, 해당 규약 제12조에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있습니다.
“전유 부분은 오직 주거용으로 사용해야 하며, 그 외의 목적으로 사용하는 것은 금지한다.”
이 조항에 따라, 계약서 또는 규약에 ‘주거 목적 외 사용 금지’, ‘사무실 금지’ 등 명시되어 있다면, 설령 소유주 본인이더라도 사무실, 오피스, 법인 등록 등의 용도로 사용하면 규약 위반이 됩니다.
2. 사무실로 사용할 경우의 문제
그렇다면 관리조합은 왜 이렇게 사무실 이용을 제한하는 걸까요?
주된 이유는 다음과 같습니다.
2-1. 외부인의 출입 문제
사무실 운영 시 고객, 거래처, 협력사 등 외부인의 방문이 많아져, 다른 주민의 안전과 생활 환경에 악영향을 미칠 수 있습니다.
2-2. 주차 문제
거래처 차량이 방문하면서 방문자 전용 주차장이 과도하게 점유되어, 주민 가족이나 지인의 이용에 불편이 생깁니다.
2-3. 소음 및 진동 문제
특히 미용실, 네일샵, 강습소 등은 기계 소리, 음악, 대화 등이 벽을 통해 전달되어 이웃 간 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.
이러한 이유로 대부분의 관리조합은 주거 외 용도 사용을 명확히 금지하고 있습니다.
3. 몰래 사무실로 쓰면?
그렇다면, 관리규약을 무시하고 몰래 사무실로 쓰면 발각될 가능성은 얼마나 될까요?
3-1. 발각되는 대표적인 사례:
- 택배나 우편물 수령 내역에 회사명 기재
- 간판 부착, 문패에 회사명 노출
- 자주 방문하는 외부인 (배달, 고객 등)의 출입
- 비정기적인 대량 우편물 발송
- 입주자 회의 또는 이웃의 제보
이러한 상황이 반복되면 다른 주민이 이상하게 여겨 신고하거나, 관리인이 점검 중에 알게 되어 경고장 또는 퇴거 요구를 받게 될 수 있습니다.
특히, 법인 주소지로 등록한 경우는 인터넷 상에서도 쉽게 검색이 되기 때문에 노출 가능성이 더 높습니다.
3-2. 꼭 발각되는가?
정해진 룰은 있다지만, 사실상 회색지대는 많이 존재합니다.
실제로 필자가 창업을 결정하고 법인을 설립할 때, 법인 주소지를 살고 있었던 월세 집으로 설정했습니다.
어차피 가게를 정하고 법인주소를 바로 변경할 예정이었기에, 굳이 그 전에 별도로 비용을 지불하면서 사무실을 임대하는 것은 효율적이지 않았습니다.
외부인의 출입이 없는 단순 법인 주소지의 이용은 사실상 발각되기 쉽지 않습니다. 다만 장기적으로는 사무실 사용이 가능한 곳을 찾는 것이 마땅하겠습니다.
4. 사무실로 사용 가능한 경우는?
본인 명의 맨션 또는 월세 집이라도 다음과 같은 경우에는 사무실 사용이 가능할 수 있습니다.
- 관리규약에서 사무실 사용을 명시적으로 허용
- 아예 ‘사무실용’ 계약서로 계약된 임대물건
- 관리조합과 사전 협의 후 특별히 허가를 받은 경우
이처럼 예외적인 경우를 제외하고는, 대부분의 주거용 맨션은 사무실 또는 법인 등록을 허용하지 않으므로 사전 확인이 필수입니다.
4-1. 계약서, 관리규약 확인
사무실로 사용하고자 한다면, 반드시 다음 두 가지를 확인해야 합니다:
- 임대 계약서 – 사용 용도란에 ‘주거용 이외 금지’ 여부
- 분양 맨션의 관리규약 – ‘전유 부분은 주거용으로만 사용’ 조항 유무
이러한 부분은 계약 전에 모두 확인이 가능한 부분이기에, 부동산 회사에 사전 문의를 통해 명확한 허용 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
4-2. 규약 변경이 가능한 경우
이론적으로는 입주자 4분의 3 이상이 동의하면 관리규약을 변경하여 사무실 사용을 허용할 수 있습니다.
하지만 현실적으로는 주민들의 동의를 받기 어렵고, 일부라도 반대 의견이 있으면 성사되기 어렵습니다.
5. 사무실 사용이 안 될 때 대안은?
본인 명의 맨션 또는 월세 집이 사무실 이용이 불가한 경우, 다음과 같은 대안을 고려할 수 있습니다.
5-1. 렌탈 오피스, 공유오피스 이용
- 월 단위 계약, 즉시 이용 가능
- 회의실, 주소지 등록, 우편 수령 서비스 제공
- 도심이나 역 근처 등 위치 선택이 용이
렌탈 오피스는 생각보다 저렴하며, 도쿄 23구에 월 2만엔 정도도 충분히 있습니다.
또한 이미 망한 공유오피스 위워크지만, 일본에서는 아직 운영되고 있으며, 월 10만엔 이내에 이용이 가능합니다.
5-2. 사무실로 사용 가능한 임대물건 찾기
- 처음부터 오피스 이용 가능한 물건을 계약
- 소규모 사무실, SOHO 가능 맨션 등 다양하게 존재
장기적으로 이용이 필요할 경우, 시작부터 사무실로 사용이 가능한 집 또는 사무실을 찾는 것이 좋겠습니다.
6. 마무리
일본의 분양 맨션이나 월세 주택은 기본적으로 주거용이며, 계약하기 전에 중요사항설명서에서 설명이 되는 사항입니다.
관리규약, 임대 계약서에 따라 법인설립 주소 등록이나 사무실 운영이 금지되는 경우가 많기에, 미리 확인해보는 것이 좋습니다.
금지되어 있을 경우, 사실상 미리 관리조합과 협의한다고 해결될 가능성은 거의 없기에, 원칙적으로는 사무실 사용이 가능한 곳을 찾는 것이 바람직한 선택이겠습니다.
다만, 보행자가 신호를 꼭 지켜야만 한다지만, 지키지 않는 사람들도 많으며, 그로 인해 경찰에 실제로 잡히거나 벌금형을 부과되는 경우는 드문 일이겠습니다. 이처럼, 원칙을 지키도록 선전을 하지만, 선택은 결국 여러 분의 몫이 되는 것이겠습니다.
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