한국에서는 전세사기 또는 보증금사기 등을 자주 들을 수 있지만, 일본에서는 집을 구할 때 전세라는 것이 없고 전부다 월세이고, 집을 계약할 때 사기 당한다는 얘기는 거의 들어보지 못했습니다.
다만, 계약서 작성 시 계약서 내용 및 중요사항설명서의 내용을 잘 확인해야 하는 것이 있으며, 또한 퇴실할 때 타치아이를 하면서, 지나치게 퇴실요금이 청구되지 않도록 조심해야 하는 것이 있습니다.
이 글에서는 부동산 중개 업무를 직접 하고 있는 경험을 바탕으로, 집을 알아보는 단계부터 계약, 입주까지의 전체 흐름을 실제 순서대로 쉽게 정리해보았습니다.
처음 일본에서 집을 구하는 분들도 이 글 하나로 전체 과정을 이해할 수 있도록 구성했으니, 계약 전 반드시 한 번 확인해보시길 추천드립니다.
1. 부동산중개업체에 문의하기
일본은 부동산 매물 정보가 대부분 인터넷에 공개되어 있기 때문에, 먼저 원하는 조건의 집을 직접 검색해보는 것부터 시작하는 경우가 일반적입니다. 마음에 드는 매물을 발견했다면, 해당 매물이 아직 계약 가능한 상태인지 부동산 중개업체에 확인하는 것이 첫 단계입니다.
다만, 매년 1월~4월은 이사 수요가 급증하는 시기로, 좋은 매물이 빠르게 소진되기 때문에 이 시기에는 직접 중개업체에 방문하여 조건에 맞는 매물을 추천받는 것이 더 효율적입니다.
부동산 중개업체를 통해 확인할 수 있는 매물 상태는 일반적으로 다음과 같이 나뉩니다.
- 전 세입자가 아직 거주 중인 상태
- 공실이며 ‘내람(内見・内覧)’이 가능한 상태
- 입주 신청 또는 계약 진행 중인 상태
- 이미 계약이 완료된 상태
여기서 ‘내람(内見・内覧)’이란, 실제로 매물 내부에 들어가 집 상태를 확인하는 것을 의미합니다. 일본의 경우 기존 세입자가 퇴거한 이후에만 내람이 가능하기에, 사람이 거주 중인 집을 방문하는 경우는 거의 없습니다.
① (2) 상태의 경우
내람이 가능하므로, 원하는 날짜와 시간을 조율하여 방문 일정을 잡게 됩니다. 특히 인기 있는 매물은 빠르게 계약이 진행되기 때문에, 가능한 한 빠른 시일 내에 내람을 진행하는 것이 중요합니다.
② (3) 상태의 경우
이미 다른 사람이 입주 신청을 한 상황으로, 특별한 문제가 없다면 그대로 계약으로 이어질 가능성이 높습니다. 이 경우에는 사실상 포기하는 것이 이사일정에 차질이 적게 생긴다고 보시면 됩니다.
③ (4) 상태의 경우
이미 계약이 완료된 상태이므로 현실적으로 더 이상 미련을 가지는 것은 의미가 없습니다.
2. 집 실제로 보기
부동산 중개업체와 내람 일정을 잡을 때, 해당 매물뿐만 아니라 비슷한 조건의 다른 매물도 함께 보고 싶다고 요청해볼 수 있습니다.
집은 실제로 방문해봐야 분위기와 생활 동선을 체감할 수 있기 때문에, 한 번 시간을 낸 김에 1~2곳만 보기보다는 3~4곳 정도를 함께 비교해보는 것이 훨씬 효율적입니다. 이를 통해 더 나은 매물을 찾을 확률이 높아질 뿐만 아니라, 해당 지역의 시세와 주거 환경에 대한 감각도 자연스럽게 파악할 수 있습니다.
내람 시에는 間取り図(방 배치도)를 반드시 확인하게 되는데, 도면과 실제 구조가 일치하는지 체크하는 것이 중요합니다.
집 내부를 확인할 때는 다음과 같은 기본 요소들을 중심으로 보는 것을 추천드립니다.
- 채광 상태 (햇빛이 잘 들어오는지)
- 화장실 및 주방 구조와 사용 편의성
- 냉장고, 세탁기 등 가전제품 설치 공간
- 수납 공간 및 전체적인 동선
또한 집 내부뿐만 아니라 외부 환경도 반드시 함께 확인해야 합니다.
- 쓰레기 배출 장소 및 방식
- 야간 조명 (밤에 길이 너무 어둡지 않은지)
- 주변 소음 (도로, 철도, 상업시설 등)
- 주변 편의시설 (편의점, 마트 등)
여러 매물을 연속으로 보다 보면 기억이 혼동될 수 있기 때문에, 조금이라도 마음에 드는 집이 있다면 사진이나 동영상으로 기록해두는 것을 추천드립니다. 이후 비교할 때 훨씬 객관적인 판단이 가능해집니다.
3. 집을 결정하고 입주신청하기
집을 결정했다고 해서 바로 계약으로 진행되는 것은 아니며, 먼저 입주신청서 작성 → 심사 과정을 거치게 됩니다.
일본의 임대 계약 구조에는 다음과 같은 관계자들이 관여합니다.
- 입주자
- 부동산 중개업자
- 부동산 관리회사
- 보증회사
- 집주인
- 긴급 연락인
- 연대 보증인
일본에서 집을 구할 때 가장 중요한 단계 중 하나가 바로 보증회사 심사이며, 현재는 외국인 여부와 관계없이, 대부분의 임대 계약에서 보증회사 이용이 필수로 요구됩니다.
보증회사는 입주신청서에 기재된 정보를 바탕으로 심사를 진행하며, 심사를 통과하지 못할 경우 계약 자체가 불가능합니다.
보증회사 심사는 일반적으로 1주일 이내에 결과가 나오며, 빠른 경우에는 당일 또는 1~2일 내에 결과가 통보되기도 합니다.
심사를 통과하면 입주 일정 조율 후 계약 단계로 넘어가게 됩니다.
다만, 심사를 통과했다고 해서 반드시 계약을 진행해야 하는 것은 아니고, 부득이하게 취소해야 하는 경우에는, 가능한 한 빠르게 중개업체에 솔직하게 의사를 전달하는 것이 원활한 진행에 도움이 됩니다.
입주신청 시 상황에 따라 연대 보증인이 요구되는 경우도 있으나, 외국인의 경우 일본 내에서 보증인을 구하는 것이 현실적으로 매우 어렵습니다. 따라서 연대 보증인을 필수로 요구하는 매물은 처음부터 제외하는 것이 효율적이며, 꼭 진행하고 싶은 경우에는 보증인 대행 서비스를 이용하는 방법도 고려해볼 수 있습니다.
한편, 긴급 연락인은 입주자와 연락이 닿지 않을 경우를 대비한 연락처로, 반드시 가족일 필요는 없으며 지인이나 학교 관계자 등으로 설정하는 경우도 많습니다.
4. 계약서 사인
일본의 임대 계약은 단순히 서명만 하는 절차가 아니라, 법적으로 계약 내용과 중요사항에 대해 하나하나 설명을 듣고 확인하는 과정이 포함됩니다.
이 때문에 계약에는 최소 1시간 이상이 소요되는 경우가 일반적이며, 일정은 여유 있게 잡는 것이 좋습니다.
4-1. 계약에 필요한 준비물
임대 계약 시 기본적으로 필요한 준비물은 다음과 같습니다.
- 재류카드, 여권 등 신분증
- 주민표(住民票)
- 도장
- 은행 계좌 정보
- 계약금
다만 대부분의 서류는 입주 신청 단계에서 이미 제출하는 경우가 많기 때문에, 실제 계약 시에는 주민표와 도장 정도만 준비하면 되는 경우가 일반적입니다.
예를 들어, 유학생이나 소득이 없는 경우에는 통장 잔고 증명, 취업 예정자의 경우에는 입사 통지서 등을 요구받을 수 있으며, 이러한 서류는 신청 단계에서 제출하게 됩니다.
계약 시 준비물은 집주인이나 관리회사 요구에 따라 달라질 수 있으므로, 사전에 부동산 중개업체와 충분히 확인하는 것이 중요합니다.
4-2. 계약서 및 중요사항설명서 확인
임대 계약 시에는 기본적으로 다음 4 가지 서류에 서명 및 날인을 하게 됩니다.
- 계약서
- 중요사항설명서
- 보증회사 계약서
- 보험 계약서
계약서에는 기본적인 계약 조건이 기재되어 있고, 중요사항설명서에는 보다 구체적인 조건과 주의사항이 포함되어 있습니다.
중요사항설명서는 법적으로 탁켄시가 하나씩 설명하도록 되어 있기 때문에, 시간이 오래 걸리더라도 반드시 내용을 이해하고 넘어가는 것이 중요합니다.
특히 아래 항목들은 반드시 확인해야 합니다.
- 월세 납부 방법
(계좌이체 / 자동이체 / 현금 납부 등) - 갱신료
(일반적으로 2년 계약 후 갱신 시 월세 1개월분 수준) - 금지사항
(반려동물, 구조 변경, 전대 금지 등) - 해약 조건
(퇴거 통보 시기, 위약금 여부 등) - 보증금 반환 조건
(퇴실 시 공제 항목 및 반환 여부)
계약 이후에는 내용 변경이 어렵기 때문에, 조금이라도 의문이 있다면 반드시 서명 전에 확인하는 것이 중요합니다.
4-3. 계약금 및 초기 비용
초기 비용은 계약 전에 미리 지불하는 것이 일반적이며, 초기 비용에는 아래와 같은 항목들이 포함되어 있습니다.
- 다음 달 월세
- 월세 일할 계산 금액
- 보증금(敷金)
- 사례금(礼金)
- 보증회사 이용료
- 중개 수수료
- 화재보험료
- 열쇠 교체 비용
- 청소 비용
상황에 따라 일부 항목은 없거나 추가될 수 있으므로, 위 항목 외의 비용이 발생할 경우 반드시 어떤 명목인지 확인하는 것이 중요합니다.
월세 일할 계산이란, 월초가 아닌 날짜에 입주할 경우 실제 입주일 기준으로 월세를 나누어 계산하는 것을 의미합니다.
입주일이 월말에 가까운 경우, 일부 금액 조정이 가능한 경우도 있으나, 이러한 협의는 입주 신청 단계에서 미리 진행해야 하며 계약 이후에는 변경이 어려운 경우가 많습니다.
5. 전기, 가스, 상하수도 개통예약
집을 계약하고 입주하기 전까지 전기, 가스, 상하수도의 개통을 미리 예약하는 것이 필요합니다.
개통은 전화로 가능하며, 전화번호는 부동산 중개업체로부터 받을 수 있으며 개통을 부탁하는 것도 가능합니다.
6. 열쇠 받고 입주 및 전입전출신고
열쇠는 일반적으로 입주 전날 또는 당일에 수령하는 경우가 많으며, 열쇠를 받은 후 본격적으로 이사를 진행하게 됩니다.
이사 후에는 반드시 행정 절차도 함께 진행해야 합니다. 일본에서는 주소 변경과 관련된 신고가 중요하기 때문에, 아래 절차를 잊지 않고 진행하는 것이 필요합니다.
먼저, 기존 거주지 관할에서 전출신고, 새로 이사한 지역 관할에서 전입신고를 해야 하는데, 동일한 시·구 내에서 이사하는 경우에는 전출신고 없이 전입신고만 진행하면 되는 경우가 일반적입니다.
서로 다른 지역으로 이사하는 경우에는 이사 전후 14일 이내에 전출 및 전입 신고를 각각 진행해야 합니다.
또한 전입신고를 할 때, 추가로 필요한 행정 절차가 있는지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
예를 들어:
- 인감등록(인감증명서) 재등록
- 마이넘버카드 주소 변경
- 국민건강보험, 연금 주소 변경 (해당자에 한함)
이처럼 주소 변경과 관련된 행정 절차를 제때 처리하지 않으면, 추후 각종 공문이나 중요한 안내를 받지 못하는 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
7. 마무리
이사는 시간과 비용이 모두 많이 드는 과정이기 때문에, 처음 집을 선택할 때부터 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 충분한 비교 없이 계약을 진행할 경우, 단기간에 다시 이사를 해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.
또한 일본의 이삿짐 업체는 정해진 표준 요금 체계가 있는 것이 아니라, 업체별로 견적 차이가 큰 편이기에, 최소 2~3곳 이상의 업체에서 견적을 받아 비교하는 것을 추천드립니다.
같은 조건이라도 시기나 협상 여부에 따라 비용이 크게 달라질 수 있으며, 경우에 따라서는 이사 비용을 절반 이하로 줄일 수 있는 경우도 있습니다.
이처럼 사전에 충분히 비교하고 준비한다면, 불필요한 비용을 줄이고 보다 효율적으로 이사를 진행할 수 있습니다.
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