일본 부동산 투자에 관심이 있는데, 일본 부동산 투자를 어떻게 해야 할지, 어떤 정보들을 확인하고 비교해야 할지 궁금할 수 있습니다.
이 글에서는 실제로 매물로 나온 일본 부동산 데이터로 분석해보았습니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 체계적으로 배운 지식 및 실무경험으로 정리해드려 봅니다.
1. 실제 매물 데이터 기본정보
위 캡쳐는 실제로 매물로 나온 도쿄 도시마구의 원룸 맨션인데, 투자할 가치가 있는지 판단이 되시나요?
기본정보들을 정리하면 아래와 같습니다.
- 지역 및 전철역 도보 거리: 도쿄 도시마구, 전철역 5분/7분
- 토지권리: 소유권
- 건축연도: 1984년
- 건축구조: 철근콘크리트
- 집 구조 및 면적: 1R 14.95평방메터
- 관리비 및 수선적립금: 수선관리비 매달 11,200엔
- 매매가 및 수익율: 900만엔/7.33%
- 설비: 엘리베이터
- 기타: 옥상베란다가 방보다 큼
초보일 경우 위처럼 기본정보를 보더라도, 기준이 없기에 투자가치가 있는지 없는지 제대로 판단을 하기 어려울 것입니다.
아래 상세한 판단기준들을 정리해보겠습니다.
2. 지역 및 전철역 도보
일본 부동산을 투자하고자 하면 일반적으로 도쿄나 오사카만을 추천합니다.
더 구체적으로 얘기하면, 도쿄 23구만을 추천합니다.
2-1. 지역
일본의 인구는 초고령화 저출산으로 점점 감소되어 가고 있기에, 지방 인구의 감소속도는 일본의 중심인 도쿄보다 훨씬 가속화되고 있습니다.
따라서, 도쿄만큼은 지속적으로 인구가 늘어나게 된다는 것이고, 주거수요도 떨어지기 어렵다는 것이고, 부동산의 가치도 떨어지기 어렵다는 것입니다.
위 매물정보를 보면, 도쿄의 도시마구로 그럭저럭 괜찮은 곳이 되겠습니다. 도시마구의 대표적인 곳이 이케부쿠로(池袋)이며, 도쿄의 주요지역은 아래와 같습니다.
도쿄, 시나가와, 시부야, 신주쿠, 이케부쿠로, 우에노 등 지역과 가깝고 전철로 이동이 편리한 곳일 수록 가치가 있다고 보시면 됩니다.
2-2. 전철역 도보
지역을 가장 먼저 고려하고, 두번째는 역세권인지를 확인해야 합니다.
일본의 교통이라면 압도적으로 전철인데, 전철역과 가까운 부동산일 경우 가치가 있습니다.
전철역과 가까울 수록 임대수요가 높은데, 초역세권일 경우 도보 15분까지도 고려할 수 있지만, 기본적으로 도보 10분이내를 기준으로 보시는 것이 좋습니다.
위 매물정보를 보면, 이타바시역 5분, 키타이케부쿠로역 7분으로 상당히 괜찮은 곳입니다.
3. 토지권리
부동산의 가치는 토지와 건물 두가지로 나뉘게 되는데, 건물은 세월이 지남에 따라 노후화되어 가치가 점점 떨어지기 마련이지만, 토지는 비교적 가치를 보존하는 기능이 강합니다.
일본의 토지는 소유권과 차지권으로 구분이 되는데, 차지권의 부동산은 일단 패스해버리면 됩니다.
3-1. 차지권
차지권은 토지를 소유하는 것이 아닌, 임차료를 지불하면서 임차하여 사용하는 권리로, 토지의 소유권이 없다보니, 토지의 가치가 아무리 오른다고 하더라도 큰 의미가 없습니다.
나중에 건물이 노후화되어 해체할 경우, 차지권은 남는 것이 아무것도 없습니다.
3-2. 소유권
소유권은 토지의 소유권리를 가지고 있다는 것으로, 일본은 토지의 권리는 영원하기에, 앞으로 어떤 일이 발생하더라도 토지의 권리는 본인에게 있습니다.
건물을 해체하더라도 토지의 가치는 남아있기에, 최소한의 가치는 보존할 수 있습니다.
따라서, 부동산을 투자한다는 것은 토지의 영향이 상당히 크기에, 무조건 토지 소유권의 부동산을 보는 것이 좋습니다.
위 매물은 소유권이기에, 투자할 가치가 있다고 판단할 수 있습니다.
4. 건축연도
1981년 6월부터 건축물에 대해 새로운 내진기준이 적용되어, 일반적으로 1981년 5월 이전의 건물보다 지진에 더 튼튼합니다.
4-1. 1981년 5월 이전
1981년 5월 이전의 건물이 무조건 튼튼하지 않다는 것은 아닙니다. 다만, 내진기준이 변하게 되면서, 일반적으로 1981년 6월 이후의 건물이 더 튼튼하다는 것입니다.
다만, 1981년 5월 이전의 건물이라도, 입지가 아주 좋다면 고려해볼 수도 있습니다.
4-2. 1981년 6월 이후
부동산 투자 초보자일 경우, 가능한 1981년 6월 이후의 부동산을 선택하는 것이 좋습니다. 새로운 내진기준이 적용되어 있어, 보다 안심할 수 있습니다.
또한 새로운 내진기준이 적용된 건물의 수요가 더 높기에, 나중에 매매기도 쉽습니다.
위 매물의 건축연도는 1984년이어서, 새로운 내진기준이라는 것이고, 투자해도 문제가 없다는 것입니다.
4-3. 건축연령 30년이 기준
건축구조에 따라 건축연령으로 가격변동을 알아볼 수 있는데, 맨션일 경우, 신축부터 30년정도까지 가격하락이 심하고, 30년 이후부터 가격변동이 보다 적습니다.
부동산은 토지와 건물로 구성되어 있어, 건물의 가치는 시간에 따라 점점 하락하지만, 토지의 가치는 큰 영향이 없습니다.
건물의 가치는 건축연령 30년 정도까지 하락속도가 빠르고, 그 이후는 기본적인 건물가치가 있기에, 가격 하락이 적다는 것입니다.
그래서 1970년도 또는 더 오래된 맨션일 경우, 아무리 저렴하더라도 조심해야 합니다.
5. 건축구조
튼튼한 건축구조가 철골철근 콘크리트 > 철근 콘크리트 > 철골 > 목조의 순인데, 가격도 건축구조에 따라 영향이 있습니다.
맨션을 투자하고자 하면은 철골철근 콘크리트 또는 철근 콘크리트를 선택하는 것이 좋습니다.
더 상세한 건축구조에 관한 내용은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
위 매물은 철근 콘크리트 구조이기에, 투자해도 문제가 없다는 판단을 할 수 있습니다.
6. 집 구조 및 면적
집 구조는 침실, 거실, 주방 등을 어떻게 나눴는가에 따라 구분을 하는데, 상세한 집 구조의 차이는 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
당연히 면적이 크면 좋지만, 도쿄는 1인세대의 수요가 많기에, 수요에 따라 투자방향을 결정하시면 됩니다.
도쿄에서는 새롭게 짓는 원룸의 면적에 대해 각 구마다 규정이 있으며, 기본적으로 25평방 이상이 기준입니다.
위 원룸 매물은 약 15평방으로 솔직히 작은 편에 속하기에, 투자에 조금 조심스러워야 하지만, 15평방도 충분히 사용할 수 있기에, 받아드릴 수 있는 조건입니다.
7. 관리비 및 수선적립금
맨션일 경우 매달마다 관리비 및 수선적립금이 발생합니다.
건축물의 건축구조, 면적, 건축연도, 관리방식 등에 따라 비용에 큰 차이를 가지게 되는데, 관리비 및 수선적립금이 너무 많이 나온다면 수익율도 그만큼 많이 떨어진다는 것입니다.
또한 세입자를 구하지 못하고, 일정기간 동안 공실일 경우 집주인의 부담이 크게 되기에, 관리비 및 수선적립금을 꼭 확인해야 합니다.
7-1. 관리비
건물 공용시설의 유지관리비인데, 기본적으로 집주인이 세입자로부터 월세에 포함하여 받는 경우가 많습니다.
건물의 건축연령이 오래 될 수록, 유지관리비도 비싸집니다.
7-2. 수선적립금
건물의 수선 또는 리모델링 등에 사용되는 적립금입니다.
건물의 건축연령이 많을 수록 수선적립금이 비싸지면서, 또한 대형수선 또는 대형 리모델링으로 수선적립금이 부족하면, 추가로 돈을 지불해야 할 수도 있습니다.
위 매물은 관리비와 수선적립금이 매달마다 11,200엔으로, 상당히 저렴한 편에 속합니다.
기본적으로 도쿄 23구의 원룸일 경우 15,000엔을 기준으로 생각하되, 2만엔 가까이 가면은 조금 잘 살펴보는 것이 좋습니다.
8. 매매가 및 수익율
매매가와 수익율은 해당 지역의 공급과 수요에 따라 큰 차이를 가지게 됩니다.
수요가 높은 곳에서는 매매가도 높고 수익율도 떨어지며, 수요가 적은 곳에서는 매매가도 낮고 수익율도 높습니다.
하이리스크 하이리턴이 되는데, 도쿄 23구의 수익율은 보편적으로 낮고, 지방은 수익율이 많이 높습니다.
지요다구, 미나토구, 주오구 등 지역은 땅값이 워낙 높고 가치가 있기에, 수익율은 2%, 3%대가 일반적이며, 지방은 수익율이 10%이상인 곳도 많습니다.
수익율은 또한 공실률과도 큰 관계가 있기에, 지역을 따지지 않고 무작정 높은 수익율을 추구하는 것도 올바르지 않습니다.
위 매물은 900만엔에 수익율이 7%를 초과하고 있는데, 도쿄 23구에서는 괜찮은 편입니다.
9. 설비
건물의 공용시설 및 설비 그리고 집안의 시설 및 설비에 따라 매매가에도 영향을 줍니다.
특히 건물의 공용시설로 엘리베이터가 있는지, 오토록이 있는지, 24시 쓰레기분리장이 있는지 등이 큰 영향을 줍니다.
위 매물은 엘리베이터가 있어 가산점이 되고, 오토록이 없는 것이 아쉽지만, 오래된 건물이라 없는 것도 이해할 수 있습니다.
10. 기타
위와 같은 사항 외에 추가로 더 확인해야 할 내용도 많습니다.
10-1. 고정자산세 및 도시계획세
고정자산세 및 도시계획세 등도 투자결정에 영향을 주고, 관심이 있다싶으면 고정자산세 및 도시계획세가 얼마인지 확인요청을 해야 합니다.
다만, 고정자산세와 도시계획세는 지역에 따라 정해준 기준이 있기에, 수익율을 계산할 때 참고하는 사항으로 보시면 됩니다.
10-2. 모서리 방/맨 꼭대기층
모서리 방 그리고 맨 꼭대기층은 일본에서 상대적으로 인기가 있는 것으로, 같은 건물의 다른 집보다도 매매가가 조금 더 비싸기도 합니다.
그 이유는 이웃들과의 소음 및 트러블이 보다 적을 수 있고, 햇빛이 보다 더 잘 들어올 수 있기 때문입니다.
10-3. 베란다
베란다도 주거자들의 인기를 얻는 항목이 되겠는데, 옥상 베란다의 크기가 많은 사람들을 유혹하기도 합니다.
위 매물일 경우, 옥상 베란다가 방보다 면적이 더 크기에, 많은 세입자들의 선택을 받을 수 있습니다. 따라서 투자에 보다 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
10-4. 과거 기록 확인
부동산의 현재 및 과거의 매매 거래기록과 현재 및 과거의 임대료 등도 확인이 필요합니다.
인터넷에서 건물이름을 검색하면, 매매기록 및 임대료 등을 쉽게 확인할 수 있으니, 꼭 미리 확인해보시는 것을 추천하며, 나중에 가격흥정에도 도움이 됩니다.
위 매물일 경우, 같은 건물의 다른 층과 가격이 비슷하며, 임대료도 문제가 없고 오히려 임대료가 낮다는 것을 확인이 되었기에, 투자에 긍정적으로 생각하셔도 좋습니다.
11. 마무리
일본의 부동산을 투자하고자 하면은, 고려해야 하는 항목들이 상당히 많습니다.
위에서 언급한 항목들은 가장 기본적인 내용으로, 이러한 기본사항들만 확인하더라도 보다 안전한 투자를 할 수 있습니다.
가장 중요한 것은 세입자의 수요가 꾸준히 있는 곳이어야 가치가 있다는 것을 꼭 인지하셔야 합니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 혹시 일본의 부동산 투자에 관심이 있다면, 문의하기를 통해 문의주시면 상담해드리도록 하겠습니다.
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