일본 부동산 구매 시 표시된 매매가격 외에 각종 부대비용들이 발생하며, 부동산을 보유하고 있으면서도 각종 유지비용들이 발생합니다.
이번 글에서는 일본 부동산을 취득하고 보유할 때 발생하는 주요 비용을 정리해보았습니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 체계적으로 배운 지식 및 실무경험으로 이 내용을 정리해보았습니다.
1. 일본 부동산 취득비용
일본에서 부동산을 취득할 때 발생하는 비용은 신축과 중고에 따라 다르며, 신축일 경우 매매가의 3%~7% 정도, 중고일 경우 매매가의 6%~9% 정도의 비용이 발생합니다.
상세한 비용항목들은 아래와 같습니다.
1-1. 부동산 취득세
부동산을 취득할 때 부과되는 지방세로, 과세표준은 고정자산 평가액을 기준으로 합니다.
기본적으로 세율은 4%이나, 토지와 주택의 취득세는 3%로 생각하시면 되며, 매매가의 3%가 아닌 고정자산 평가액의 3%입니다. (일반적으로 고정자산 평가액은 매매가의 60%정도로 생각하면 되며, 아시다싶이 매매가는 수요와 공급에 따라 심하게 변동이 있어, 절대적인 수치라고는 얘기할 수 없습니다.)
또한 특정 조건을 충족하면 취득세는 경감되기도 합니다.
1-2. 등록면허세
등록면허세는 부동산 소유권을 이전하거나 설정할 때 발생하는 세금입니다.
보통 부동산 가격의 0.4%가 부과됩니다.
- 예시) 1억 엔의 부동산을 매입하면 등록면허세는 40만 엔
1-3. 인지세
부동산 매매계약서 작성 시 발생하는 세금으로, 계약 금액에 따라 차등 적용됩니다.
- 예시) 계약 금액이 1,000만 엔~5,000만 엔일 경우, 인지세는 2만 엔
1-4. 부동산 중개수수료
부동산 중개업체를 통해 거래할 경우 발생하는 비용입니다.
일본에서는 거래 금액의 3% + 6만 엔 + 소비세(10%)가 일반적인 수수료율입니다.
- 예시) 5,000만 엔짜리 부동산을 구매 시 중개수수료는 약 171만 엔
부동산 중개업체가 아닌, 부동산 개발업체 또는 부동산 매도인으로부터 직접 구매할 경우 중개수수료는 발생하지 않습니다.
1-5. 대출수수료
부동산을 현금이 아닌 대출로 구매할 경우, 은행에 지불하는 대출수수료가 발생합니다.
은행에 따라 대출금액의 2.2% 정도를 받는 것이 일반적입니다.
1-6. 법무사 비용
부동산을 구매 시 부동산 등기를 법무사에 부탁하는 것이 일반적인데, 비용은 대략 3~9만엔 정도입니다.
1-7. 수선충당기금
수선충당기금은 신축 맨션을 구매할 때에만 발생하는 일시금으로 수십만엔~수백만엔 정도 발생합니다.
매달마다 지불하는 수선적립금과 달리, 신축 맨션을 구매할 때 100개월 정도의 수선적립금을 수선충당기금으로 일시불로 지불이 필요합니다.
2. 일본 부동산 보유 비용
일본 부동산을 보유하고 있는 것만으로 비용이 발생하고, 또한 맨션일 경우 매달마다 관리비 및 수선적립금도 있습니다.
2-1. 고정자산세 (固定資産税)
고정자산세는 부동산을 소유하고 있는 동안 매년 부과되는 지방세로, 과세표준은 고정자산 평가액을 기준으로 하며, 기본 세율은 1.4%입니다.
특정 조건에 부합되면 경감혜택도 있으며, 지역에 따라 세율이 조금씩 다르기도 합니다.
매년 1월 1일 기준의 부동산 소유자에게 부과됩니다.
2-2. 도시계획세 (都市計画税)
도시계획세는 도시계획구역 내 부동산에 부과되는 세금으로, 세율은 0.3%입니다.
고정자산세와 동일하게 특정 조건에 부합되면 경감혜택도 있으며, 고정자산세와 합쳐 고도세(固都税)라고 하며 1년에 한번씩 부과됩니다.
2-3. 관리비
관리비는 단독주택에는 발생하지 않고, 맨션을 보유하고 있을 때 맨션 공용시설의 유지관리비용으로 매달마다 발생하는 비용입니다.
예를 들어 엘리베이트, 계단, 공동쓰레기장, 관리원 등의 유지관리비용입니다.
2-4. 수선적립금
수선적립금은 관리비와 동일하게 단독주택에는 발생하지 않고, 맨션을 보유하고 있을 때 매달마다 발생하는 비용입니다.
건물의 수선 또는 리모델링 등에 사용되는 적립금입니다.
2-5. 보험
부동산 소유자가 가입하는 화재보험과 입주자가 가입하는 화재보험 두가지가 있는데, 기본적으로 화재보험에 가입하는 경우가 일반적입니다.
또한 화재보험과 동시에 지진보험에 가입하기도 하며, 5년에 한번씩 갱신을 합니다.
3. 일본 부동산 구매 절차
일본에서의 부동산 구매절차를 간단히 소개해보면 아래와 같습니다.
- 부동산업체 상담을 통해 구매하고 싶은 부동산 유형의 요건을 정리
- 부동산업체로부터 부동산을 추천받음
- 은행대출 사전심사 의뢰
- 마음에 드는 부동산에 대해 구입의향서 제출
- 중요사항설명&계약
- 은행대출 본심사 의뢰
- 은행대출 계약
- 잔금 및 소유권 이전
은행대출이 아닌 현금으로 구매할 경우, 은행대출 관련사항이 없습니다.
4. 마무리
일본에서 부동산을 취득하고 보유하는 과정에서 다양한 세금과 비용이 발생합니다.
특히, 부동산 취득세나 등록면허세 같은 일회성 비용뿐만 아니라, 고정자산세 및 도시계획세 같은 지속적인 유지 비용도 고려해야 합니다.
일본 부동산 투자에 관심이 있다면, 정확한 정보와 철저한 준비로 성공적인 투자를 이루시길 바랍니다!
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 일본 부동산에 관심이 있으시다면 문의하기를 통해 연락주시면 상담해드리겠습니다.
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