동유모 등 카페에서, 일본에서 집 구할 때 중개수수료 무료 또는 100% 할인 등 광고를 내세우는 부동산 중개회사들이 있습니다.
정말 그게 가능한지, 과연 믿을만한지 궁금할 수 있는데, 일본에서 탁켄시(宅建士) 자격증을 보유하고 있으며, 현지 부동산 중개회사에서 근무 중인 필자가 그 진실에 대해 소개해봅니다.
이 글에서는 일본에서 집 구할 때 중개수수료 할인 또는 중개수수료 무료 등 광고의 진짜 의미와 주의할 점에 대해 설명드려봅니다.
1. 중개수수료란?
일본에서 집을 구할 때 대부분 부동산 중개회사(仲介会社)를 통해 계약을 진행하게 됩니다. 이때 발생하는 비용 중 하나가 바로 중개수수료(仲介手数料)입니다.
일반적으로 일본에서 월세 집을 계약할 때
“월세 1개월분 + 소비세(10%)” 가 중개수수료의 상한선입니다.
예를 들어, 월세가 8만 엔이라면 중개수수료는 88,000엔이 되는 셈입니다.
택지건물거래업법 (宅地建物取引業法)에서 월세 집의 중개수수료는 집주인이 절반, 세입자가 절반을 지불하도록 규정해두었지만, 세입자의 동의를 얻은 상황에서는 세입자가 전부 지불하는 것이 허용되어 있습니다.
실제로 세입자가 중개수수료를 모두 지불하는 것이 관례로 되어 있습니다.
그런데 인터넷에서 다음과 같은 광고를 자주 볼 수 있습니다:
- 중개수수료 무료!
- 중개수수료 반값!
- 100% 할인!
많은 분들이 중개수수료가 왜 무료인지, 혹시나 다른 곳에서 비용을 추가해주지 않는지 등 걱정도 하게 되는데, 사실 여기에는 명확한 이유가 있습니다.
2. 중개수수료 무료 이유는?
중개수수료가 무료, 그 비밀은 일반인들에게 잘 알려져 있지 않은 AD(광고비) 제도에 있습니다.
일본에서는 일부 집주인(임대인)이 집을 빨리 계약시키기 위해, 중개회사에 별도의 광고비(AD) 를 지급합니다.
이 AD는 보통 월세 1~2개월분 수준으로 책정되며, 중개수수료를 받지 않고도 중개회사가 수익을 낼 수 있게 합니다.
▶ 중개수수료 무료가 되는 구조 요약
- 집주인이 중개회사에 AD(광고비)를 지급
- 중개회사는 세입자에게 중개수수료를 받지 않아도 수익 확보
- 세입자는 수수료 없이 계약 가능
즉, 중개회사는 집주인으로부터 돈을 받을 수 있기 때문에 세입자에게 중개수수료를 할인 해준다는 구조입니다.
단 AD(광고비)는 원래부터 집주인이 중개회사에 지불하는 선전비용 수고비용이어서, AD(광고비)가 있다고 무조건 중개수수료를 할인해주는 것은 아닙니다. 현실적으로 대부분 중개회사에서는 AD(광고비)에 대해 고객에게 설명자체를 해주지 않고 있습니다.
3. 모든 집에 AD가 있는 것은 아니다!
또한 여기에 중요한 포인트!
모든 집에 AD가 있는 건 아닙니다. AD가 없는 집이 압도적으로 더 많습니다.
AD가 붙는 경우는 대체로 다음과 같습니다:
- 공실이 오래된 집
- 역에서 먼 위치
- 오래된 건물 또는 경쟁이 치열한 지역
- 세입자를 빨리 찾고자 하는 집
- 신축 건물로 세입자를 빨리 찾아, 집을 팔려는 목적
- 구조가 특이하거나 비선호되는 방
즉, AD가 있는 집은 중개회사에서 보다 더 적극적으로 세입자에게 선전을 하게 되며, AD가 없는 집은 후순위로 세입자에게 추천하게 됩니다.
그렇다고 AD가 붙어있다고 집에 하자가 있다는 것이 아니며, 또한 AD가 없는 집이 AD가 있는 집보다 더 좋다고도 얘기할 수 없습니다.
일본은 1월 ~ 4월이 이사 성수기인데, 이 시기를 놓치게 되면 공실이 오래 지속될 가능성이 높습니다. 따라서 집주인은 AD를 조금 지불하더라도 조금 더 빠르게 세입자를 찾는 것도 좋은 선택입니다.
신축 건물일 경우, 투자수익률을 좋게 보이게 하여 집을 파는데 유리하기에, AD를 높게 설정하여 빠르게 입주시키는 것이 필요합니다. 따라서, 신축일 경우 중개수수료를 더 많이 깎을 수 있다는 장점이 있지만, 신축은 또한 월세가 보다 비싸다는 단점도 있습니다.
4. “수수료 무료”의 문제
중개수수료가 무료이거나 저렴하다는 것은 분명 큰 메리트이지만, 다음과 같은 단점이나 리스크도 반드시 고려하셔야 합니다.
- AD가 붙은 매물만 소개받을 가능성 → 선택할 수 있는 집이 제한
- 1년 또는 2년 미만 퇴실 시 위약금이 발생 → 집주인이 AD를 지불한만큼 오래 입주할 것을 원하기에, 일찍이 퇴실할 경우 위약금을 요구
AD가 붙은 월세 집이 적다고는 할 수 없지만, AD가 없는 월세 집이 압도적으로 많습니다.
그리고 아주 좋은 집일 경우, 집주인이 굳이 AD를 지불하지 않더라도 세입자가 달려들기에, 결국 집을 고를 때는 전체 조건과 비용을 종합적으로 비교하는 것이 가장 중요합니다.
가장 중요한 것은, AD가 지불된 만큼 집주인의 부담이 크기에, 입주 후 단기간에 퇴실할 경우 세입자로부터 위약금 형식으로 지불한 AD를 요구할 가능성이 높습니다. 따라서, 계약 시 해당 부분의 내용에 대해 더 잘 확인해야 합니다.
5. 중개수수료의 진실!
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 중개수수료 | 법적 상한: 월세 1개월분 + 세금 |
| 중개수수료 할인 이유 | 집주인이 AD(광고비)를 중개회사에 지급 |
| AD 유무 | 모든 집에 있지 않으며, 없는 집이 더 많음 |
| 초기비용 대부분 | 관리회사에서 결정, 중개회사와 무관 |
| 선택의 폭 | 수수료 할인 조건 시 선택 가능한 집이 줄어들 수 있음 |
중개수수료를 할인 받고 좋은 집에 들어갈 수 있다면 가장 좋습니다.
다만, 중개회사에서는 고객에게 AD에 관한 내용을 알려주지 않고, 중개수수료를 그대로 받는 것이 많습니다. (중개수수료는 원래부터 고객이 지불해야 하는 것으로, 법적으로 꼭 할인을 해주어야 한다는 것도 아닙니다.)
또한, 중개수수료는 결국 큰 돈이 아니기에, 꼭 중개수수료를 아끼고자 AD가 없는 집을 포기하는 것도 선택의 폭이 줄어드는 것이어서, 꼭 추천하지는 않습니다.
따라서 시작부터 중개수수료 할인을 언급하면 중개회사로부터 AD가 붙어 있는 집만 소개해줄 가능성이 높기에, 보다 더 많은 선택을 하기 위해서는 중개수수료의 할인을 언급하지 않는 것이 더 좋을 수 있습니다.
6. 초기비용은 누구나 같을까?
집을 계약할 때 발생하는 초기 비용 항목은 다음과 같습니다:
- 보증금(敷金)
- 사례금(礼金)
- 다음달 월세
- 열쇠 교환비
- 화재보험료
- 24시간 서포트 비용
- 보증회사 이용료 등
이 항목들은 대부분 집주인 또는 관리회사 측에서 금액을 결정하기 때문에, 어느 중개회사를 이용하든 모두 동일한 금액이 발생합니다.
다른 점은 단 하나, 바로 중개수수료!
이 부분만이 중개회사마다 다르게 책정됩니다.
그래서, ‘우리 회사는 타 중개회사보다 초기비용이 저렴하다’는 등의 광고는, 사실상 현실을 잘 모르는 소비자를 기만하는 거짓 홍보라고 보셔도 됩니다.
어느 중개회사에서 제공하는 초기비용 리스트든지, 타 중개회사에서 똑같은 비용으로 제공이 가능하다는 것입니다. 중개회사의 파워가 있다는 등 그런 말은 중개회사에서 근무하고 있는 사람이 봤을 때, 그냥 웃기는 얘기일 뿐입니다.
7. 마무리
일본에서 집을 구할 때, 단순히 “중개수수료가 싸다”는 이유로 부동산 회사를 선택하는 것은 좋은 선택이 아닐 수도 있습니다.
- 수수료 구조
- AD 여부
- 전체 초기 비용
- 원하는 물건의 조건
위와 같은 모든 요소를 꼼꼼히 따져보시고, 현명한 선택을 하시길 바랍니다.
혹시 일본 월세 집을 구하고자 하면, 문의하기로 연락주시면 자세히 상담해드리도록 하겠습니다.
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