일본 월세 집에서 살다 보면 예상치 못하게 아주 드물게 “퇴거 요청”을 받는 경우가 있습니다.
편안하게 거주하던 집에서 갑작스럽게 나가달라는 말을 들으면 당황하기 마련인데, 이때 꼭 알아둬야 할 개념이 바로 퇴거료(立ち退き料) 입니다.
퇴거료란 일본에서 집주인이 어떠한 사정이 있든지 세입자를 월세 집에서 내보내기 위해 세입자에게 해주는 일정 금액의 보상인데, 일반적으로 월세의 6개월 ~ 1년치가 보편적입니다. 그래서 일본에서 생활한다면 퇴거료라는 것을 꼭 알아둬야 하며, 혹시나 모를 상황에 부딪혔을 때 자신의 권익을 보호할 수 있습니다.
필자는 일본 부동산 宅建士(탁켄시) 자격을 보유하고, 일본 부동산회사에서 근무하고 있는데, 이번 글에서는 법적 근거부터 퇴거료를 받을 수 있는 조건, 금액 산정 방법까지 실무 경험을 바탕으로 정리해보았습니다.
1. 퇴거료(立ち退き料)란?
우선 퇴거료라는 단어는 법률 용어가 아닙니다.
이는 借地借家法(차지차가호) 제28조에 나오는 재산상 급부(財産上の給付)라는 표현에서 나온 개념입니다.
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
출처: 借地借家法
쉽게 말해,
집주인(임대인)이 세입자(임차인)에게 계약 해지를 요구하고, 세입자가 이에 응해 집을 비워주는 대가로 지급되는 금전적 보상이 퇴거료라는 것입니다.
일본에서 퇴거료를 지불하는 것은 아주 일반적이고 사회적으로 납득이 되고 있는 방법입니다.
그리고 가장 중요한 것은 퇴거료는 일반 임대차 계약에서 발생하고, 정기 임대차 계약은 갱신 없이 퇴거해야 하기에, 기본적으로 퇴거료가 발생하지 않는 것이 대부분입니다.
2. 법적으로 아무 때나 퇴거 요청이 가능한가?
일본의 세입자 권리는 매우 강하게 보호되고 있습니다.
세입자는 기본적으로 1개월 또는 2개월 전에 퇴거통보를 하면 계약해지를 할 수 있지만, 집주인은 미리 6개월 전에 통보를 해야 하며 또한 정당한 이유가 있어야 합니다.
임대인이 계약 해지를 요구하려는 “정당한 이유”가 재판에서 인정되어야 하는데, 이 정당한 이유를 판단할 때는 다음을 종합적으로 고려합니다.
2-1. 사용의 필요성
집주인이 해당 부동산을 필요로 하는 정도, 세입자가 해당 부동산을 필요로 하는 정도를 비교하여 판단하는 것입니다.
즉 집주인이 다른 살 곳이 없고 이 집에서 꼭 살아야 하는 이유 그리고 세입자가 이 집에서 나가면 거주할 곳이 없다는 이유 등을 확인하게 됩니다.
2-2. 과거 계약 진행 경과
임대차계약 체결 경위, 계약 기간, 갱신 횟수, 세입자의 채무불이행 여부 등을 확인하게 됩니다.
그래서 세입자가 월세를 잘 내고 있는지, 이상한 짓을 하지 않았는지 등이 중요한 포인트가 되겠습니다.
2-3. 건물 현황
건물의 건축구조, 건축연수, 노후화 정도, 주변 환경 등을 확인합니다.
건물이 너무 노후화되어 더 이상 거주하기에는 위험하다는 판단이 되는지 등이 포인트가 되겠습니다.
2-4. 재산상의 급부
바로 퇴거료가 되겠는데, 집주인이 세입자에게 금전적인 보상을 해주는지 얼마를 해주는지를 확인하게 됩니다.
그래서 현실적으로 세입자가 월세만 꼬박꼬박 잘 내고 이상한 짓을 하지 않는 이상, 집주인의 정당한 이유는 퇴거료를 지불하는 것이 가장 일반적입니다.
3. 계약 기간 중 퇴거 요청이 왔을 때
퇴거료의 개념을 이해했으면, 실제 상황에서 퇴거를 요구받았다면, 우리는 어떻게 해야 할가요?
제대로 되고 성의가 있는 집주인일 경우 미리 퇴거요청 이유, 퇴거료 방안, 퇴거 시기 등에 대해 자세하게 통보를 해줍니다. 이에 우리는 아래와 같은 내용들을 잘 협상해볼 수 있습니다.
3-1. 퇴거료 협상
퇴거료 금액은 법으로 정해져 있지 않으며, 집주인·세입자 간 협상 또는 재판으로 결정됩니다.
- 새 월세 집 초기비용
- 이사 비용
- 업무 손실
- 생활 불편·이전 비용
실무에서는 “월세의 ○개월분” 형태로 제시되는 경우가 많은데, 일반적으로 월세의 6~12개월 분을 받는 것이 보편적입니다.
예) 월세 8만 엔 × (6개월 ~ 12개월) = 48만 ~ 96만 엔 지급
다만, 절대적인 것이 아니고 월세의 24개월 분을 받는 경우도 있기에, 실제 상황에 따라 잘 분석해야 합니다.
3-2. 퇴거 시기 조정
법적으로 정당한 이유가 있어 퇴거해야 하는 경우라도 최소 6개월 전 예고가 원칙이며, 새로운 집을 찾아서 입주하는데는 1~1.5개월 정도 소요되기에, 충분히 여유가 있습니다.
다만, 집주인이 성의가 있는 퇴거료를 지불할 경우, 미리 이사하는 것도 충분히 가능합니다.
4. 퇴거료 협상 전략
집주인은 최대한 돈을 아끼려 하고, 세입자는 최대한 퇴거료를 많이 받으려고 하는 것은 아주 자연스러운 현상입니다.
집주인이 성의있게 만족하는 퇴거료를 먼저 제안해주면 감사한 일이지만, 그렇지 않을 경우 우리는 아래와 같은 내용들로 잘 협상해볼 수 있습니다.
4-1. 집주인이 직접 사용하겠다?
집주인이 다른 부동산이 없고, 이 집에 살지 않으면 살 곳이 없다는 것이 입증되지 않으면, 재판에서 정당한 이유로 인정되지 않습니다.
따라서, 단순히 집주인이 직접 사용하겠다고 퇴거 요청이 왔을 때는, 퇴거료를 좀 더 많이 요구해볼 수 있습니다.
4-2. 노후화 및 재건축
노후화가 심각하더라도 무너질 위험이 꼭 있는 것이 아니고 거주할 수 없다는 것은 아닙니다. 그리고 재건축을 통해 투자수익율을 높이고자 하는 것은 집주인의 사정일 뿐이기에, 정당한 이유로 판단되기가 어렵습니다.
따라서 이러한 상황에도 퇴거료를 좀 더 많이 요구해볼 수 있습니다.
4-3. 급한 퇴거 요구
정당한 이유가 인정이 되더라도 6개월 전에 미리 통보를 해야 하는 것이기에, 급하게 바로 퇴거를 요청할 경우 퇴거료를 좀 더 많이 협상해볼 수 있습니다.
5. 퇴거료 협상 시 주의할 점
퇴거 요청을 받게 된다는 것은 아주 좋은 기회가 될 수 있지만, 잘못된 대처방법으로 인해 오히려 불이익을 받을 수 있기에, 아래 사항들을 주의하는 것이 좋습니다.
- 무조건 버티기 전략은 위험
- 이사는 결코 나쁜 선택이 아니기에, 최대한 퇴거료를 받고 나가는 것이 좋으며, 법적으로 정당 사유가 인정되었을 경우 어차피 이사를 해야 하기에, 협상을 거부하는 것은 좋지 않습니다.
- 문서로 기록
- 일본에도 이상한 사람들이 많기에, 구두 합의는 금물이고 메일·서면 기록을 남기는 것이 안전합니다.
- 법률 상담 병행
- 조건 불만족 시 혼자서 꿍꿍하거나 인터넷에서 검색된 정보만으로 대처를 하는 것이 아닌, 변호사 상담, 무료 법률 상담소 이용하는 것이 좋습니다.
6. 마무리
퇴거료는 “얻는 돈”이 아니라 “예상치 못한 손실 보전”의 개념입니다. 정당한 이유가 있는 퇴거라면 거부보다 조건 협상이 현실적인 대응입니다.
핵심 요약
- 월세 집의 퇴거 요청에 기본적으로 퇴거료를 받을 수 있음
- 퇴거료 금액은 법으로 정해져 있지 않고 협상·재판으로 결정
- 현실적으로 월세의 6 ~ 12개월 분 수준에서 결정되는 경우 많음
- 기록·근거·대안 제시가 협상 성공의 핵심
예상치 못한 퇴거 요청을 받더라도, 법적 구조와 협상 포인트를 알면 당황하지 않고 유리하게 대응할 수 있습니다.
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