일본에서 생활을 시작하다 보면, 월세 계약과 관련해 여러 상황을 접하게 됩니다. 가끔 나오는 질문 중 하나가 “다른 사람 명의로 되어 있는 집에 내가 들어가 살아도 괜찮을까?“입니다.
결론부터 말씀드리자면, 입주 자체는 가능합니다. 그러나 법적으로나 계약적으로 문제가 발생했을 경우, 모든 책임은 집 계약 명의자가 져야 합니다. 입주자는 일상생활에는 아무 제약이 없지만, 트러블이 생기면 계약자에게 모든 화살이 돌아간다는 점이 핵심입니다.
필자는 일본 부동산 ‘탁켄시(宅建士)’ 자격을 보유하고, 현재 일본 부동산 회사에서 근무 중인데, 실무에서 겪은 사례와 규정을 바탕으로 이 문제를 자세히 정리해 드려봅니다.
1. ‘원칙적인’ 입주자 규정
일본에서 월세 계약을 체결할 때, 계약 명의자(契約者) 외에도 실제 입주하는 사람들의 명단을 관리회사(管理会社) 또는 집주인에게 보고해야 합니다.
1-1. 일반적인 경우
계약 명의자와 실제 입주자가 동일하거나, 명의자 외에 가족·친구 등이 함께 입주하는 경우가 많습니다.
특히 아기가 있거나 친구 또는 연인과의 입주 가능여부는 미리 관리회사와 집주인의 확인을 얻어야 합니다.
1-2. 명의자와 입주자가 다른 경우
예를 들어,
- 입주자가 입주심사에서 탈락하여 명의자가 대신 입주신청
- 미성년자나 학생이라 명의자가 될 수 없을 때
- 파산 이력 등으로 계약이 어려울 때
이런 경우에는 관리회사와 집주인의 사전 동의를 받아 명의자와 입주자가 다른 계약이 가능합니다. 물론, 이 경우에도 입주자 명단 보고는 필수입니다.
2. 입주자 명단을 보고하지 않으면?
문제는 입주자 명단을 보고하지 않은 채 다른 사람이 들어가 사는 경우입니다.
입주자 명단을 보고하지 않는 이유도 제각각이고, 그에 따른 문제점도 서로 달라집니다.
2-1. 입주자 명단을 보고하지 않는 이유
예를 들어, 아래와 같은 것들이 있습니다.
- 룸쉐어/연인과 동거
- 입주신청 단계에서 룸쉐어 또는 연인과의 동거를 거부하는 관리회사와 집주인이 있기에, 애초부터 입주자 명단에 모든 입주인원을 보고하지 않는 것입니다.
- 관리회사나 집주인이 특정 입주자를 원하지 않을 경우
- 예를 들어, ‘외국인 입주 불가’ 조건이 있는 집인데, 일본인 친구 명의로 계약 후 실제로 외국인이 입주하는 상황입니다.
- 입주 후 입주자 변경
- 입주자 변경을 할 경우 입주심사를 다시 해야 하는 번거로움과 비용이 발생할 수 있기에, 또는 입주기간이 짧아 중도해약 위약금을 아끼고자 다른 사람을 입주시키거나, 보다 많은 월세를 받아 타인에게 입주를 허락하는 상황입니다.
2-2. 입주자 변경이 발각되었을 경우
명의자가 원래 살던 집을 떠나고 다른 사람이 대신 들어가는 경우, 또는 입주자 명단에 포함되지 않은 사람이 들어와 살 경우, 이는 대부분 계약 위반에 해당합니다.
발각되면 위약금, 계약 해지, 퇴거 요청을 받을 수 있습니다.
단, ‘들키지 않으면’ 가능합니다.
실제로는 관리회사가 자주 방문하지 않기 때문에 들키지 않고 사는 경우도 있습니다. 하지만 문제는, 발각되는 순간 모든 책임은 계약자에게 돌아간다는 점입니다.
3. 계약 명의자의 책임은 어디까지?
일본의 월세 계약서에는 다음과 같은 조항이 흔히 포함되어 있습니다.
- 보고한 입주자 외의 제3자를 무단 입주시키지 말 것
- 타인에게 거주 권리를 양도하거나 재임대하지 말 것
이 규정을 위반하면,
- 월세 미납
- 집기·시설 파손
- 소음·이웃 분쟁
등 어떠한 문제가 발생하더라도 계약 명의자가 전액 책임을 져야 합니다.
즉, 입주자가 문제가 일으켜도 월세 집에 관한 법적·금전적 책임은 모두 명의자가 짊어집니다.
4. 입주자의 권리와 생활 가능 범위
흥미롭게도, 입주자는 계약 명의자가 아니어도 생활에 필요한 대부분의 일을 할 수 있습니다.
- 전기, 가스, 수도, 인터넷 신규 개통
- 재류카드 주소 등록
- 우편물 수령
그 이유는, 일본의 일상생활에서 월세 계약서를 직접 제시해야 하는 경우가 거의 없기에, 입주자는 ‘그냥 살면 된다’ 수준입니다.
단, 문제가 생겼을 때 집주인이 명의자에게 책임을 묻고, 명의자가 다시 입주자에게 구상권을 청구할 수 있지만, 역시 명의자에게 아주 큰 리스크가 있다는 것입니다.
5. 마무리
정리하면,
- 다른 사람 명의의 집에 사는 것 자체는 가능하지만,
- 문제가 생기면 모든 책임은 계약 명의자가 진다는 점을 명심해야 합니다.
- 명의자 입장에서는, 함부로 자신의 이름으로 집을 빌려 다른 사람에게 넘기지 않는 것이 안전합니다.
일본에서 집을 구할 때는 계약 조건과 규정을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 ‘입주자 명단’과 ‘무단 전대 금지’ 조항은 가볍게 넘기면 안 됩니다.
필자는 일본 부동산 ‘탁켄시(宅地建物取引士)’ 자격을 보유하고 있으며, 일본에서 유학생·외국인 대상 부동산 중개 업무를 하고 있습니다. 일본에서 집을 구하시거나 부동산 계약과 관련한 궁금증이 있다면 언제든 카카오톡 또는 문의하기를 통해 상담 가능합니다.
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