일본에서 신축 단독주택을 구매할 경우 선택지로 분양주택(建売住宅)과 주문주택(注文住宅)이 있습니다.
두 방식은 단순히 설계 자유도의 차이만 있는 것이 아니고, 비용 구조와 입주 시기, 자금 조달 방식까지 전반적으로 다릅니다.
이 글은 일본 부동산 탁켄시 자격을 보유하고 일본 부동산 회사에서 근무하며 현장에서 확인한 내용을 바탕으로 정리한 것이니, 일본에서 신축 단독주택 구입을 검토하는 분들께 참고가 되기를 바랍니다.
1. 분양주택과 주문주택의 특징
우선 분양주택과 주문주택의 정의에 따른 차이를 정리해보면 아래와 같은 다른 점이 있습니다.
1-1. 분양주택의 특징
분양주택(建売住宅)은 토지와 건물이 세트로 판매되는 신축 단독주택으로, 이미 설계와 사양이 확정된 상태에서 분양되는 주택입니다.
한 채만 건축해 판매하는 경우도 있고, 여러 채를 동시에 건축해 분양하는 경우도 있습니다.
분양주택의 핵심은 완성된 상태의 주택을 확인한 뒤 계약한다는 점이어서, 절차 역시 일반적인 주택 매매와 크게 다르지 않습니다.
다만 설계와 사양이 이미 정해져 있기 때문에 개인 취향에 맞춘 변경은 어렵습니다.
1-2. 주문주택의 특징
주문주택(注文住宅)은 하우스메이커, 설계사무소, 공무점 등에 의뢰해 건축주의 희망에 맞춰 짓는 주택입니다.
토지를 먼저 확보한 뒤 설계를 진행하고 건축하는 방식이므로, 토지를 보유하고 있지 않다면 토지부터 찾아야 합니다. 토지의 형상이나 법적 조건에 따라 원하는 설계가 어려울 수 있으므로, 토지 단계에서부터 건축사나 하우스메이커의 자문을 받는 것이 현실적입니다.
주택담보대출을 이용할 경우 토지와 건물 대출이 분리되는 경우가 많기 때문에, 주문주택 진행 경험이 있는 부동산 회사와 협력하는 것이 수월합니다.
주문주택은 설계와 사양을 직접 결정할 수 있어 개인 취향을 반영한 주택을 구현할 수 있다는 점이 특징입니다.
2. 분양주택과 주문주택의 장단점
분양주택과 주문주택의 장단점을 정리하면 다음과 같습니다.
2-1. 분양주택의 장단점
장점
디벨로퍼가 대규모 토지를 매입해 여러 채를 동시에 건축·분양하는 경우가 많아, 동일 조건에서 비교할 경우 가격이 상대적으로 낮은 편이고, 분양가가 명확하게 제시되어 있어 자금 계획을 세우기 수월합니다.
또한 분양형의 경우 단지 내 도로, 조경 등 주변 환경이 일정 수준 이상으로 정비되어 있는 경우가 많습니다.
이미 완공된 상태이므로 주택의 상태를 직접 확인한 뒤 계약할 수 있고, 계약 후 입주까지의 기간도 비교적 짧습니다.
단점
설계와 사양이 확정된 상태이므로 평면이나 자재 변경이 어렵고, 유사한 형태의 주택이 인접해 있는 경우가 많아 개성 면에서는 한계가 있습니다.
또한 공사 과정을 직접 확인할 수 없다는 점이 아쉬울 수 있습니다.
2-2. 주문주택의 장단점
장점
희망하는 지역에서 토지를 선택할 수 있으며, 토지의 형상과 조건에 맞춘 효율적인 설계가 가능하기에, 예산 범위 내에서 사양과 구조를 조정할 수 있다는 점도 장점입니다.
공사 과정을 직접 확인할 수 있어 시공 상태를 점검할 수 있다는 점에서 심리적인 안정감을 느낄 수 있습니다.
단점
토지 매입과 건축을 별도로 진행하기 때문에 입주까지의 기간이 길어질 수 있습니다.
또한 설계 변경이나 추가 공사로 인해 전체 비용이 초기 예상보다 증가하기 쉬운 구조입니다.
3. 비용 구조
분양주택과 주문주택은 비용이 발생하는 방식에서도 차이가 있습니다.
3-1. 분양주택의 비용 구성
분양주택은 이미 집이 완성된 상태에서 판매되기 때문에 일반적인 부동산 매매와 크게 다르지 않은 비교적 단순한 구조입니다.
주요 비용 항목은 다음과 같습니다.
- 등기비용
- 주택담보대출 관련 비용
- 취득세, 고정자산세, 도시계획세 등 각종 세금
건축업체로부터 직접 분양받는 경우에는 중개업체를 통하지 않으므로 중개수수료가 발생하지 않는 경우도 있습니다.
3-2. 주문주택의 비용 구성
주문주택은 비용 구조가 보다 세분화됩니다.
① 본체공사비
건물 자체에 들어가는 비용으로, 일반적으로 전체 비용의 70~80%를 차지합니다.
② 부대공사비
지반 조사, 인입 공사, 외구 공사 등 건물 외부와 관련된 공사 비용으로 약 20% 수준입니다.
③ 제비용
등기비용, 대출 수수료, 중개수수료, 화재보험료, 각종 세금 등이 포함되며, 전체 비용의 약 10%를 차지합니다.
또한 주문주택의 경우 토지 매입 비용이 별도로 발생합니다.
4. 어떤 사람이 어떤 방식에 적합한가
결국 분양주택이 더 나은지, 주문주택이 더 나은지는 절대적인 기준이 있는 문제가 아니라 개인의 상황과 우선순위에 따라 달라집니다.
4-1. 분양주택에 적합한 경우
입주 시점이 비교적 명확하거나, 설계 및 건축 과정에 많은 시간과 에너지를 투입하기 어려운 경우에는 이미 완성된 분양주택이 현실적인 선택이 될 수 있습니다.
또한 총예산을 명확히 확정한 상태에서 계획적으로 자금 관리를 하고자 하는 경우에도, 분양주택이 가격과 조건이 비교적 분명하게 제시되어 있어 더 적합합니다.
4-2. 주문주택에 적합한 경우
이미 토지를 보유하고 있거나 특정 지역을 우선적으로 고려하고 있는 경우에는 주문주택이 보다 적합합니다.
또한 설계, 사양, 구조, 공법 등에 대해 명확하고 구체적인 요구가 있을 경우 주문주택이 더 적합하는데, 원하는 공간 구성과 마감 수준을 직접 조율할 수 있기 때문입니다.
5. 마무리
분양주택과 주문주택은 같은 ‘단독주택’이지만, 접근 방식이 전혀 다릅니다.
하나는 이미 완성된 상태의 주택을 구매하는 구조이고, 다른 하나는 토지 매입부터 설계·건축까지 전 과정을 직접 진행하는 방식입니다. 그에 따라 설계 자유도, 비용 확정 방식, 자금 흐름, 입주 시기 등에서 상당한 차이가 발생합니다.
어느 쪽이 더 우월하다고 단정할 수는 없고, 결국 선택은 예산, 일정, 원하는 주거 수준, 그리고 주택에 얼마나 직접 관여하고 싶은지에 따라 달라집니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격을 보유하고 일본 부동산 회사에서 근무하고 있는데, 일본 부동산이나 주택 구입과 관련하여 궁금한 점이 있다면 언제든지 문의하셔도 좋겠습니다.
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