일본 차지차가법(借地借家法)에서는 철저하게 세입자를 보호하는 입장이어서, 집주인이 함부로 월세 인상을 할 수 없도록 되어 있습니다.
그렇다고 집주인이 월세 인상을 아예 할 수 없다는 것은 아니지만, 세입자의 동의를 얻거나 정당한 시세에 맞는 월세 인상이어야 가능합니다. 그래서 집주인이 월세 인상을 하겠다는 연락이 왔다고 하더라도, 너무 급하지 말고 침착하게 대응하면 됩니다.
집주인이 세입자를 내보내기 위해서는 정당한 사유가 있어야 하는데, 월세 인상에 동의를 하지 않았다는 것이 정당한 사유가 될 수는 없습니다.
그렇다고 외국생활을 하고 있는 우리가 딱히 트러블을 만들어갈 필요 없고, 침착하게 대응을 하되, 입주인과의 관계가 틀어진다 싶으면 그냥 이사를 하는 최후수단도 고려해볼 수 있습니다.
이 글에서는 일본에서 월세 집을 살고 있을 때, 집주인으로부터 월세인상 연락이 왔을 때의 대처방법을 소개해봅니다.
1. 일본 월세는 시세에 따라 변동
일본의 차지차가법 借地借家法 즉 부동산 임대임차를 규정하는 법에서 집주인으로부터의 월세인상을 허용하고 있습니다. 뿐만 아니라 상황에 따라 세입자가 월세인하를 요구할 수도 있습니다.
다만, 정당한 이유 즉 근거가 있어야 하는데, 아래와 같은 두가지가 예를 들 수 있습니다.
하나는 토지 또는 건물의 가치변동으로, 집주인이 지불해야 하는 세금이 변했을 경우
또 하나는 주변의 월세시세와 비교했을 때, 월세가 너무 높거나 너무 낮을 경우
| 상황 | 요구 가능 대상 | 요구 내용 |
|---|---|---|
| 세금이 올랐을 경우 | 집주인 | 월세 인상 요구 가능 |
| 월세가 주변 시세보다 저렴할 경우 | 집주인 | 월세 인상 요구 가능 |
| 세금이 줄어들었을 경우 | 세입자 | 월세 인하 요구 가능 |
| 월세가 주변 시세보다 높을 경우 | 세입자 | 월세 인하 요구 가능 |
다만, 집주인 입장에서는 새로운 세입자를 찾는 것도 / 세입자 입장에서는 새로운 집을 찾는 것도 상당한 시간, 비용과 정력이 소모되기에, 서로서로 이해해가면서 인상 또는 인하 폭을 결정하는 것이 일반적입니다.
2. 집주인이 월세인상을 요구하는 타이밍
법적으로 월세 인상시기를 규정한 것은 없기에, 아무때나 갑자기 월세인상을 요구할 수도 있지만, 대부분 집주인은 월세 인상을 2년마다 해야 하는 갱신시기에 언급을 많이 합니다.
계약갱신 시기에 갱신계약서를 작성하는 타이밍이 가장 편하며, 또한 세입자가 월세인상으로 갱신을 하지 않고 다른 곳으로 이사를 할 것인지 결정할 수 있는 가장 좋은 타이밍이기도 합니다.
3. 월세인상 연락이 왔을 때의 대응방법
월세 인상 연락을 받았을 때는 감정적으로 대응하기보다 침착하게 상황을 파악하고 대응하는 것이 중요합니다. 특히 연락을 무시하거나 회피하는 행동은 바람직하지 않습니다.
집주인 입장에서도 월세는 중요한 수익원이기 때문에, 대화를 거부하거나 응답하지 않을 경우 불필요한 갈등으로 이어질 수 있습니다. 상황이 악화되면 퇴거를 요구받거나, 계약과 관련된 번거로운 문제들이 발생할 가능성도 있습니다.
따라서 연락을 받았다면 우선 내용을 정확히 확인하고, 합리적인 범위 내에서 대화를 통해 조율하는 것이 가장 현실적인 대응 방법입니다.
3-1. 월세 인상에 대한 근거 요구
집주인이 월세 인상을 요구하는 경우, 그 이유를 먼저 차분히 확인하는 것이 중요합니다.
법적으로도 정당한 사유 없이 일방적인 월세 인상은 인정되기 어렵기 때문에, 인상 근거에 대한 자료를 요청할 수 있습니다.
가장 일반적인 것이 토지 또는 건물 가치 상승으로 인한 세금 증가 여부와 주변 월세 시세가 실제로 상승했는지 여부입니다.
이처럼 객관적인 근거가 있는지를 확인하는 것이 첫 단계입니다.
3-2. 근거 자료의 타당성 확인
집주인이 제시한 자료는 그대로 받아들이기보다는, 직접 검색을 통해 사실 여부를 확인하는 과정이 필요합니다.
특히 건물 가치 상승은 결국 주변 시세에도 반영되기 때문에, 다음과 같은 조건을 기준으로 현재 시세와 비교해보면 좋습니다.
- 건축 연도
- 집 구조 및 면적
- 전철역과의 거리
- 건물 구조(목조, 철근콘크리트 등)
비교해보고 시세 대비 크게 저렴하지 않다면 관련 자료를 확보해 집주인과 협의할 수 있고, 확실히 저렴하다면 다음 단계로 대응 준비를 해볼 수 있습니다.
3-3. 장기 거주 의사 전달
객관적으로 현재 월세가 시세보다 저렴하고 집주인의 요구가 타당하다면, 현재 집에 상당히 만족하고 있고, 오래 거주할 계획이 있다는 점을 집주인에게 전달하는 것도 중요한 전략이 됩니다.
집주인 입장에서는 새로운 세입자를 구하는 데 시간과 비용이 들기 때문에, 안정적으로 오래 거주할 세입자를 선호하는 경우가 많습니다.
따라서 장기 거주 의사 + 안정적인 임대를 강조하면 월세 인상 없이 유지되거나, 인상폭이 줄어들 가능성도 있습니다.
3-4. 월세 인상이 불가피한 경우의 협상
월세 인상이 불가피하는 상황이더라도 감정적으로 대응하기보다는 현실적으로 협상하는 것이 중요합니다.
이 경우 고려할 수 있는 협상안은 다음과 같습니다.
- 월세 인상 자체는 수용하되 → 인상 시기를 늦춰달라고 요청
- 갱신 시 발생하는 비용(갱신료 등) 조정 요청
- 향후 이사 시 발생할 수 있는 비용 일부 배려 요청
즉, 월세는 올리되, 다른 조건에서 양보를 이끌어내는 전략이 핵심입니다.
3-5. 최후의 선택: 이사
협상이 어려운 경우에, 이사는 갈등 없이 상황을 정리하는 가장 현실적인 방법이 될 수 있습니다.
다만 이사를 결정하기 전에는 새로운 집을 구하기 위해 발생하는 다음과 같은 비용을 반드시 고려해야 합니다.
- 사례금(레이킹)
- 중개 수수료
- 보증회사 이용료
- 이사 비용
감정적인 대응은 금물이고, 최대한 좋게좋게 협상하는 것이 중요합니다.
4. 월세인상의 협상이 되지 않을 경우
이사도 원하지 않고, 월세 인상 역시 받아들이기 어렵다면 결국 협상이 쉽게 결론 나지 않는 상황이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 반드시 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.
집주인이 월세 인상에 대한 동의를 얻지 못했다는 이유만으로 세입자를 강제로 내보낼 수는 없습니다.
설령 집주인이 기존 월세로 더 이상 임대를 유지하기 어렵다고 주장하더라도, 공탁제도(供託制度)를 활용하는 방법이 있는데, 국가기관인 공탁소(供託所)에 월세를 맡기면, 법적으로는 월세를 정상적으로 납부한 것으로 인정됩니다.
다만 중요한 점은, 월세를 아예 내지 않고 체납 상태가 되는 것은 절대 피해야 한다는 것입니다. 월세가 체납될 경우, 집주인은 이를 근거로 강제퇴거를 신청할 수 있기 때문에, 분쟁 상황에서도 기존 금액 기준으로라도 월세를 꾸준히 납부하는 것이 매우 중요합니다.
또한, 문제가 복잡해질 경우에는 관할 지역의 소비자센터(消費者センター)에 상담을 요청해 전문적인 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
5. 마무리
집주인의 월세 인상 요구에 대응할 때 가장 중요한 것은 침착함을 유지하는 것입니다.
감정적으로 대응해 불필요한 갈등을 만들기보다는, 관련 절차와 기준에 따라 차분히 대응하는 것이 바람직합니다.
일본의 임대차 제도는 기본적으로 세입자를 보호하는 방향으로 설계되어 있으므로, 과도하게 불안해할 필요는 없습니다. 상황을 정확히 이해하고 합리적으로 대응해 나가는 것이 가장 좋은 방법입니다.
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