일본에서 집을 구하다보면, 입주신청 또는 보증회사의 심사통과 후에 부득이하게 계약을 하지 않고 취소하고 싶은 경우가 발생할 수 있습니다.
취소하고자 할 경우 외국인인 우리가 가장 걱정되는 것이 아래와 같은 3가지가 있습니다.
- 일본 체류에 영향이 없는 것인지?
- 신용에 영향이 없는 것인지?
- 취소요금은 어느 정도 나오는지?
결론부터 말하면 취소를 했다고 일본 체류 및 신용에 전혀 영향이 없으며, 취소요금도 일반적으로 부동산 임대계약서에 사인을 하지 않는 이상 그 어떠한 책임과 비용이 발생하지 않는다는 것입니다. 즉 사인을 해야 계약이 성립되는 것인데, 계약이 성립되지 않은 상황에서는 어떠한 책임도 생기지 않는다는 것입니다. (아주 드물게 예외상황은 있음)
그리고 입주신청 단계에 보증금 형식으로 1만엔~3만엔 정도 예입금을 요구하는 부동산업체도 있는데, 이 돈도 부동산 입대계약서에 사인을 하지 않으면 법적으로 돌려줘야 하는 것으로 되어 있습니다.
이 글에서는 일본에서 집을 구할 때 계약취소 그리고 입주 후 퇴실에 관해 자세하게 정리해보았습니다.
1. 일본 월세 집 신청부터 입주까지의 흐름
입주신청 이후 언제까지 취소가 가능하고, 어느 시점부터 비용이 발생하는지를 이해하려면 먼저 일본에서 월세 계약이 진행되는 전체 흐름을 알아둘 필요가 있습니다.
1-1. 기본 진행 순서
입주신청 → 입주심사 → 심사통과 → 입주일 확정 → 초기비용 정산서 발행 → 계약서류 작성 → 계약서 사인 → 열쇠 수령 → 입주
이 흐름을 기준으로, 취소 가능 여부와 비용 발생 시점이 달라지게 됩니다.
1-2. 비교적 안전한 취소단계
먼저 입주심사 단계(심사 결과가 나오기 전)에서는 언제든지 자유롭게 취소가 가능하며, 비용도 발생하지 않는 것이 일반적입니다.
다음으로 심사 통과 이후, 입주일 확정 전 단계에서도 취소는 가능하지만, 이미 일정 시간이 경과한 상태이기 때문에 일부 부동산 회사에서는 취소요금을 요구하는 경우도 있습니다.
아무래도 입주신청이 들어온 시점에는 새로운 신청이 잘 들어오지 않는 것이 일반적이기에, 그만큼 기회비용이 발생하기 때문입니다.
1-3. 약간 위험한 취소단계
입주일이 확정된 이후, 계약서 사인 전 단계에서는 취소 자체는 가능하지만, 계약 진행을 위해 상당한 업무가 진행된 상태이기 때문에 상황에 따라 취소요금이 발생할 가능성이 높아집니다.
다만, 실질적으로 입주를 맞이하기 위해 발생한 비용이 아닌 경우 법적으로 취소요금을 지불할 의무는 없습니다.
1-4. 취소요금 무조건 발생하는 단계
마지막으로 계약서에 사인한 이후에는 계약이 성립된 상태이므로, 계약서에 명시된 해지 조건에 따라 취소요금이 발생하게 됩니다.
일반적으로는 수개월치 월세에 해당하는 비용이 발생하는 경우가 많기 때문에, 이 단계 이후의 취소는 신중하게 판단해야 합니다.
1-5. 취소요금은 어떻게 되나요?
보증회사의 심사에 통과 후에도 최종적으로 계약을 하지 않게 되면은, 원칙적으로 그 어떠한 취소요금도 발생하지 않습니다.
일부 부동산업체에서 입주신청 단계에 일정금액 1만~1개월 월세 정도를 보증금 형식으로 받는 예입금이라는 것이 있는데, 이 금액도 宅地建物取引業法에 의하면 세입자에 돌려주지 않으면 안되는 것으로 되어 있습니다.
요약을 하면은 계약을 하지 않은 상황이기에, 그 어떠한 비용도 책임도 발생하지 않는다는 것입니다.
다만, 악덕 부동산회사를 만나면 입주신청 단계에 지불한 신청금을 돌려주지 않으려고 할 때가 있는데, 그 상황에 우리가 할 수 있는 대처방법은 아래 글을 통해 확인하시길 바랍니다.
2. 입주심사 통과 전의 취소
입주신청을 하고 심사결과가 나오지 않은 상태에는 언제든지 취소가 가능하며, 취소에 관한 그 어떠한 책임과 비용도 발생하지 않습니다.
일본에서 월세 집을 빌릴 경우, 가장 먼저 입주신청을 통해 관리회사 및 보증회사의 심사를 받아야 하고, 심사에 통과되어야 계약을 할수 있습니다.
입주신청은 순차적으로 한건한건 진행하는 것이 일반적이기에, 누가 먼저 입주신청을 하느냐에 따라 그 집에 우선 계약하는 권한이 생깁니다.
그래서 상황에 따라 괜찮은 집이기는 하지만, 조금 더 좋은 집이 없을가 하면서, 일단 입주신청을 하고 다른 집을 계속 찾아보기도 합니다.
보증회사의 심사는 2~3일 정도 늦어도 1주일이내에 결과가 나오기에, 입주신청 후 심사결과가 나오지 않은 상태에서는 원칙적으로 언제든지 취소가 가능하며, 취소에 따른 그 어떠한 책임과 비용이 발생하지 않는 것이 일반적입니다.
다만, 아주 드물게 입주신청할 때에 입주신청 후 취소불가 조건을 요구하는 부동산회사가 있기도 하는데, 아주 드문 상태이며 결국 취소비용의 지불을 요구하더라도 지불해야 하는 의무가 있는지는 다시 잘 따져봐야 합니다.
3. 입주심사 통과 후 입주일 확정 전의 취소
입주심사 통과 후 부동산업체로부터 가장 먼저 입주일을 정하고자 연락이 오게 됩니다.
입주일이 최종으로 정해져야 초기비용 정산서를 작성할 수 있고, 그에 따른 계약서류를 준비할 수 있습니다. 따라서 입주일을 확정하지 않은 단계에서도 사실상 취소는 문제없이 가능합니다.
다만, 입주신청을 받은 시점부터 더 이상 다른 분의 입주신청이 들어오기 어려운 구조로 되어 있어, 함부로 입주신청을 하지 않는 것이 좋으며, 계약할 의향이 없다면은 빠른 시일내에 부동산업체에 연락하는 것이 좋습니다.
시간을 오래 끌면 끌 수록 다른 세입자를 모집할 기회를 놓쳐버리게 되기에, 부동산업체가 좋아할리가 없습니다.
또한 입주신청은 입주할 의향을 충분히 표현한 것이어서, 다른 더 좋은 집이 있어 계약하지 않겠다고 얘기하는 것이 아닌, 부동산업체 및 집주인이 납득이 갈만한 이유를 전달하는 것이 좋습니다.
아무래도 입주신청 단계부터는 이미 부동산업체와 집주인에 민폐를 끼친 상황이기에, 외국인일 경우 그 나라의 국민성을 나타내기도 하기에, 좋은 이미지를 가꾸는 것이 좋다고 봅니다.
4. 입주일 확정 후 계약 전 취소
입주일을 확정하게 되면, 부동산업체에서는 본격적으로 계약서류 작성 및 각종 준비 작업에 들어가게 됩니다. 따라서 이 단계에서의 취소는 현실적으로 매우 드문 경우에 해당합니다.
입주신청 단계에서 1차 확인, 입주심사 단계에서 2차 확인, 그리고 입주일 확정 단계에서 3차 확인까지 진행된 상태이기 때문에, 이 시점에서의 취소는 여러 이해관계자에게 부담을 주는 것이 사실입니다.
또한 입주일에 맞춰 열쇠 교환 등 실제 비용이 발생하는 작업이 진행되기도 하므로, 부동산업체로부터 일부 취소비용을 요구받는 경우도 있습니다.
원칙적으로는 계약서에 서명하기 전이기 때문에 법적인 취소비용이 발생하지 않는 것이 맞지만, 실제로는 열쇠 교환 등 이미 발생한 실비에 대해서는 비용을 부담해야 하는 사례가 존재합니다.
따라서 입주일 확정 이후 취소를 고려해야 한다면, 가능한 한 빠르게 부동산업체에 연락하는 것이 중요하며, 일정 수준의 취소비용이 발생할 수 있다는 점도 미리 염두에 두는 것이 좋겠습니다.
5. 계약 후의 취소
일본에서 집을 빌릴 때, 임대차계약서와 중요사항설명서 두가지가 있으며, 두가지에 모두 사인을 해야 계약이 성립됩니다.
사인을 하기 전에는 계약이 성립되지 않았기에, 일반적으로 취소를 하더라도 그 어떠한 책임과 비용이 발생하지 않지만, 사인 후에는 계약이 성립되었기에 계약서와 중요사항설명서의 내용대로 책임을 지게 됩니다.
5-1. 계약 후 입주 전 계약취소
계약을 한 상태에서는 하루도 입주하지 않았더라도, 계약은 성립되었기에 책임과 비용이 발생합니다.
초기비용에 들어가는 레이킹, 중개수수료, 일할월세 등은 기본적으로 돌아오지 않는 것이 많으며, 시키킹/보증금은 계약상황을 봐야 하겠지만, 기본적으로 돌아올 수 있습니다.
또한 부동산 계약기간은 대부분 2년으로 되어 있고, 퇴실은 1~2개월전에 통보가 필요하기에, 계약 후 바로 취소를 하더라도, 1개월 또는 2개월 월세는 발생하는 것이 일반적입니다.
다만, 부득이한 상황이라는 것을 부동산중개업체와 집주인이 납득 그리고 동정을 얻게 되면은, 보다 더 많은 돈이 돌아올 가능성도 있습니다.
5-2. 입주 후 계약기간 내에 퇴실
월세 집의 계약기간은 대부분 2년으로 되어 있는데, 계약기간이 만료되기 전에 퇴실할 경우 위약금이 발생하지 않을가 걱정하는 분들이 있을 수 있지만, 대부분 상황에서는 위약금 없이 중도퇴실이 가능합니다.
부동산 임대계약을 할 때 중요사항설명에 퇴실에 관한 내용이 있으며, 대부분 퇴실 1~2개월전에 통보가 필요하며, 계약기간과 관계없이 통보하고 1개월 후에 퇴실하면 아무런 문제가 없는 것이 일반적입니다.
다만 예외적으로 1년 이내 또는 2년 이내에 중도퇴실할 경우 위약금 내용이 중요사항설명에 적혀있을 수 있는데, 이러한 부분도 꼭 잘 확인해야 합니다.
6. 마무리
일본에서 월세 집을 구할 때, 일반적으로 계약서에 사인을 하지 않는 한 언제든지 취소를 할 수 있으며, 그 어떠한 책임 또는 비용도 발생하지 않습니다.
다만, 입주신청을 한 단계부터, 집주인 및 부동산중개업체에 민폐를 끼치게 되기에, 계약을 하지 않겠다는 이유에 대해 잘 설명을 하는 것이 좋습니다.
또한 계약서에 사인 후에도 취소가 가능하지만, 계약이 성립된 상황이기에 초기비용에서 돌아올 수 있는 돈은 많지 않습니다. (시키킹/보증금 정도가 돌아올 가능성이 높습니다.)
부동산 계약하기 전의 단계는 언제까지나 상담이 되는 것이고, 어떠한 책임과 비용이 발생하지 않기에, 외국인이더라도 어떠한 불이익이 발생하지 않습니다. 다만, 외국에서는 한 국가의 이미지도 대표하기에, 가능한 매너를 잘 지키는 것이 좋습니다.
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