일본에서 월세로 집을 빌려 살고 있는 분들 중, “혹시 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 어떻게 되는 걸까?”라는 걱정을 해보신 분들도 계실 것입니다.
특히 집주인의 재정 상황이 불안하거나, 주변에서 경매 이야기가 들릴 때 이런 불안은 더 커질 수 있습니다.
이번 글에서는 일본 부동산 임대차 계약의 법적 구조를 바탕으로, 월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔을 경우 어떤 일이 발생하는지를 정리해 보았습니다.
이 글은 일본 부동산 탁켄시 자격을 보유하고, 실제 일본 부동산 중개회사에서 근무하고 있는 필자의 실무 경험을 바탕으로 작성된 정보입니다.
1. 일본은 세입자 보호 중심
우선 전제로 알아두셔야 할 점은, 일본은 세입자를 매우 강하게 보호하는 나라입니다.
임대차 계약이 유효하게 체결되어 있고, 월세를 연체 없이 지불하며 정상적인 생활을 하고 있다면, 집주인이 임의로 세입자를 쫓아내는 것은 거의 불가능합니다.
보통 세입자는 한 달 전 또는 두 달 전에 퇴거 통보를 하면 계약 해지가 가능하지만, 반대로 집주인은 6개월 전에 통보하고 ‘정당한 사유’가 있어야 계약 해지가 가능합니다.
여기서 말하는 정당한 사유는 주관적인 이유가 아닌, 법적으로도 객관적으로 납득 가능한 수준의 이유여야 하는데, 사실상 그 사유가 인정을 받기가 상당히 어렵습니다.
또는 집주인이 세입자에게 새로운 월세 집을 찾는 초기비용을 모두 지불해주고, 추가로 일정금액을 보상해주어 세입자의 동의를 얻는 것도 가능합니다. 그래서 오히려 세입자 입장에서는 좋은 소식이 될 수 있습니다.
2. 집이 경매에 넘어간다면?
본론으로 들어가 보겠습니다. 살고 있는 집이 경매에 넘어간다면 어떤 일이 벌어질까요?
이 상황은 집에 저당권이 설정되어 있고, 그것이 실행되어 경매 절차가 시작된 경우를 의미합니다.
이 경우, 아래 두 가지 상황에 따라 결과가 달라집니다.
2-1. 입주 후에 저당권 설정
세입자가 임대차 계약을 맺고 입주(열쇠 수령)한 후에 집주인이 저당권을 설정한 경우, 해당 집이 경매에 넘어가더라도, 새로운 소유자는 기존의 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다.
즉, 이 상황에서는 세입자는 계속 그 집에 살아도 되며, 새 집주인도 세입자를 내보낼 수 없습니다.
이 경우는 세입자의 권리가 더 우선되며, 계약이 존속됩니다.
2-2. 입주 전에 저당권 설정
임대차 계약을 맺기 전에 이미 집에 저당권이 설정되어 있는 경우, 해당 집이 경매에 넘어가면 이야기가 달라집니다.
이 경우에는 새로운 소유자(낙찰자)가 기존 임대차 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다.
즉, 새로운 집주인이 세입자를 내보낼 수 있습니다.
하지만, 너무 큰 걱정하지 않으셔도 되는 부분이 있습니다.
바로 쫓겨나는 것이 아니라, 최소 6개월의 퇴거 준비 기간을 줘야 합니다.
그리고 사실상 너무 큰 걱정을 하지 않아도 되는 것은, 새로운 집주인이 세입자를 내보내는 케이스는 그닥 많지 않습니다. 그 이유는 아래에 계속 설명해봅니다.
3. 일본 대부분의 집에 저당권?
이쯤에서 이런 질문이 생길 수 있습니다.
“계약 전에 저당권이 설정된 집이면 위험하니까 피해야 하지 않나?”
사실상 일본의 임대주택 시장 현실에서는 저당권이 설정된 집을 피하는 것이 거의 불가능합니다. 왜냐하면 일본에서는 집을 구매할 때 은행 대출을 통한 구매(=저당권 설정)이 일반적이기 때문입니다.
즉, 임대주택의 상당수는 이미 저당권이 설정되어 있는 상태입니다.
그러나 그렇다고 해서 경매로 넘어가는 일이 흔한 것은 아닙니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
4. 경매에 넘어가는 집은 극히 드물다
실제 실무 경험상, 세입자가 살고 있는 임대주택이 경매로 넘어가는 사례는 거의 없습니다.
왜일까요?
4-1. 경매 전에 일반 매매가 일반적
경매는 보통 일반 매매보다 훨씬 낮은 가격에 팔리는 것이 일반적이기에, 대부분의 집주인은 경매에 넘기기 전에 먼저 일반 시장에 집을 매물로 내놓습니다.
일반 매매로 집이 팔릴 경우, 새로운 집주인은 임대차 계약을 승계해야 하므로, 세입자는 계속 그 집에 살 수 있습니다.
4-2. 새로운 집주인이 세입자를 쫓아낼 이유가 없음
경매로 낙찰받은 새 집주인은 해당 집을 임대용으로 계속 활용하려는 경우가 많습니다.
이미 세입자가 정상적으로 살고 있고 월세도 잘 납부하고 있다면, 굳이 퇴거를 요구하지 않는데, 그 이유는 새로운 세입자를 다시 구하는 데에는 집주인 입장에서 시간과 비용이 들기 때문입니다.
집주인이 세입자를 구하기 위해, 기본적으로 수개월치의 월세비용이 발생하기에, 세입자에 문제가 없지 않는 한 굳이 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 찾을 이유가 없습니다.
5. 실제 퇴거 명령을 받는 일은 거의 없다
요약하자면, 살고 있는 집이 경매에 넘어갔다고 해도 다음과 같은 이유로 큰 걱정을 하지 않으셔도 됩니다.
- 계약 후 저당권이 설정된 집이면 법적으로 퇴거 대상이 아닙니다.
- 이미 저당권이 있는 집이라도 경매는 드물고, 일반 매매로 전환될 가능성이 높습니다.
- 설사 경매로 넘어갔다 해도, 새 집주인이 바로 퇴거를 요구하지 않고, 요구하더라도 최소 6개월간의 유예기간이 주어집니다.
기본적으로 세입자 입장에서는 월세 집의 대출상황을 크게 걱정할 필요가 없고, 또한 계약하기 전에 저당권에 관한 내용을 중개회사에서 중요사항설명을 통해 잘 설명해드립니다.
6. 마무리
일본의 법제와 실무상 구조를 이해하면, 살고 있는 집이 경매로 넘어간다고 해서 즉시 퇴거하거나 큰 불이익을 입을 일은 거의 없다는 것을 알 수 있습니다.
설사 그런 상황이 발생하더라도 충분한 준비 기간이 주어지므로, 차분히 새로운 집을 알아보면 됩니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격을 보유하고 있으며, 실제 일본 부동산 중개회사에서 근무 중입니다.
일본에서 집을 구하고자 하시거나, 부동산 관련해서 궁금한 점이 있으시다면 언제든지 문의하기를 통해 질문 주시기 바랍니다.
믿을 수 있는 정보와 실제 경험을 바탕으로 친절하게 도와드리겠습니다.
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