일본에서 외국인이 집을 구하는 과정은 일본인과 비교했을 때 여러 가지 제약이 따르는 경우가 많은데, 실제 현장에서 일을 하다 보면 외국인이라는 이유로 입주 조건이 달라지는 사례도 적지 않습니다.
대표적으로 보증인 요구, 시키킹 추가, 보증료 증가, 다국어 서비스 가입 등의 조건이 붙는 경우가 있으며, 간혹 레이킹을 한 달 더 내야 한다는 안내를 받는 경우도 있습니다.
다른 조건들은 어느 정도 이해할 수 있는 부분이 있지만, 레이킹 추가 요구는 한 번쯤 신중하게 확인해볼 필요가 있습니다.
이 글에서는 일본 부동산 현장에서 실제로 사용되는 ‘레이킹 노케(のっけ)’ 또는 ‘레이킹 우와노세(上乗せ)‘라는 구조와, 외국인 세입자가 왜 주의해야 하는지에 대해 정리해보았습니다.
필자는 일본 부동산 자격증인 탁켄시를 보유하고 있으며, 현재 일본 부동산 회사에서 근무하면서 실제 상담과 계약 과정에서 겪은 사례를 바탕으로 설명드립니다.
1. 외국인이라는 이유로 변경되는 입주 조건
도쿄권 임대시장을 보면 체감상 약 절반 정도의 매물은 외국인 입주 자체가 불가능한 경우가 많습니다.
그리고 외국인 입주가 가능한 집이라 하더라도, 일본인과 동일한 조건이 아닌 일부 조건을 추가하는 경우가 있는데, 대표적인 사례는 다음과 같습니다.
1-1. 시키킹 한 달 증가
외국인 세입자와 관련된 트러블 사례들이 과거에 많이 있었기 때문에, 집주인이나 관리회사는 외국인을 리스크가 있는 세입자로 보고 있습니다.
그래서 일본인 세입자와는 달리 시키킹을 한 달 더 요구하는 경우가 있습니다.
다만 시키킹은 퇴실 시 청소비나 원상복구 비용을 제외하고 돌려받을 수 있는 돈이기 때문에, 크게 문제가 되는 조건은 아닙니다.
1-2. 보증인 요구
보증인은 세입자가 월세를 지불하지 못하거나 금전적 문제가 발생했을 때 대신 책임을 지는 사람입니다.
이론적으로는 이해할 수 있는 조건이지만, 현실적으로 외국인이 일본에서 개인 보증인을 구하는 것은 매우 어렵습니다.
그래서 필자의 경우 보증인을 요구하는 집은 고객에게 추천하지 않는 편이며, 정말 마음에 드는 집이라면 보증인 대행 서비스를 이용하는 방법도 있습니다.
1-3. 보증회사 가입비 증가
일본에서 집을 계약할 때는 보증회사에 가입해야 합니다.
일반적으로 가입보증료는 월세의 50% 정도~100% 정도인데, 외국인인 경우는 100%정도 지불하는 경우가 더 많습니다.
따라서 외국인이라는 이유로 보증료가 100%로 설정되는 것은 흔한 일입니다.
1-4. 외국인 다국어 지원 서비스
일부 관리회사는 외국인 세입자에게 다국어 지원 서비스 가입을 의무화하기도 합니다.
이 서비스는 생활 문제 상담, 긴급 상황 대응, 관리회사와의 통역 지원 등이 포함되는데, 비용은 보통 월 수백 엔에서 수천 엔 정도입니다.
과거 언어 문제로 발생한 분쟁 사례가 많았기 때문에 어느 정도 납득 가능한 조건이라고 볼 수 있습니다.
1-5. 레이킹 추가
외국인이 집을 구할 때 가장 조심해야 하는 조건 중 하나가 바로 레이킹 추가입니다.
레이킹은 집주인에게 감사의 의미로 지급하는 돈으로, 시키킹과 달리 반환되지 않는 돈이기 때문에 한 달 월세라도 결코 작은 금액이 아닙니다.
또한 실제 현장에서는 레이킹을 추가하기보다는 시키킹을 늘리는 경우가 더 많기에, 외국인이라서 레이킹이 추가된다는 말을 들었다면, 단순한 조건 변경이 아닌 다른 무언가가 없는지 확인해보는 것이 좋습니다.
2. 레이킹 노케(のっけ) / 우와노세(上乗せ)란?
일본 부동산 업계에는 레이킹 노케(のっけ) / 레이킹 우와노세(上乗せ)라는 은어가 있는데, 두 표현은 ‘레이킹 얹기‘라는 같은 뜻이며, 실제 매물 조건보다 레이킹을 의도적으로 높여 부르는 관행을 말합니다.
2-1. 구조 이해하기
매물 원본 정보에는 ‘레이킹 0개월’로 설정되어 있음에도 불구하고, 중개 회사에서 “특정 사유로 레이킹 1개월 추가가 필요하다“고 안내하는 상황입니다. 특히 외국인 세입자에게는 ‘외국인 입주’를 명분으로 내세우는 경우가 많습니다.
- 매물 원본 정보: 레이킹 0개월 (실제 조건)
- 세입자 안내 정보: 레이킹 1개월 (중개 회사가 얹은 조건)
2-2. 비용이 얹어지는 과정
중개 회사가 고의로 레이킹을 높여 부르는 과정은 보통 다음과 같은 단계로 진행됩니다.
- 관리회사 사전 협의: 중개사가 관리회사에 연락하여 “레이킹을 얹어서(노케) 진행해도 되는지” 확인하고 동의를 구합니다.
- 명분 만들기: 관리회사의 승인이 나면, 세입자에게 “외국인은 심사 기준이 까다롭고 리스크가 있어 레이킹 1개월이 추가된다”는 식의 논리를 만들어 안내합니다.
- 비용 지불: 세입자가 이를 수용하면, 초기 비용에 1개월분의 레이킹이 포함된 금액을 관리회사에 송금하게 됩니다.
- 정산 및 환급: 관리회사는 세입자로부터 받은 레이킹을 추후 ‘광고비(AD)’라는 명목으로 중개 회사에 다시 되돌려줍니다.
즉 원래는 없어도 될 비용을 만들어 내어, 그 금액을 중개 회사의 추가 수수료 수익으로 챙기는 구조입니다.
2-3. 주의할 점
“외국인이라서 레이킹을 더 내야 한다”는 말이 100% 거짓은 아닐 수 있으며, 집주인의 성향에 따라 실제 조건으로 내거는 경우도 있기 때문입니다.
하지만 이는 교묘한 ‘비용 얹기’의 수단으로 이용되기도 하므로, 만약 외국인이라는 이유만으로 갑작스러운 레이킹 추가를 요구받는다면, 다른 부동산을 통해 원본 매물 정보를 한 번 더 교차 확인(더블 체크)해 보는 것이 좋을 수 있습니다.
3. 레이킹 노케(のっけ) / 우와노세(上乗せ)는 합법인가?
레이킹 노케(のっけ) / 레이킹 우와노세(上乗せ)가 과연 합법인지에 대해 업계에서도 의견이 분분한 주제입니다.
개인적인 의견을 말하자면, 세입자 입장에서는 불쾌할 수 있지만 법적으로는 문제가 되지 않는다고 봅니다.
그 이유는 집주인 입장에서는 중개회사가 적극적으로 세입자를 모집해 주는 대신 광고비를 지급하는 구조가 이미 존재하기 때문에, 이런 방식이 완전히 이상한 구조라고 보기도 어렵기 때문입니다.
또한 실제로 관리회사의 동의가 있어야 가능하고, 결국 관리회사의 정상적인 절차를 거치게 되면, 정상적인 광고비를 지급하는 구조와 다른 것이 없기 때문입니다.
실제로 현장에서 보면 수십수백 건 중 한 건 있을까 말까 할 정도의 빈도로 흔하게 발생하는 것은 아니기에, 너무 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다.
4. 레이킹 노케 / 우와노세가 도움이 되는 경우도 있다
레이킹 노케(のっけ) / 레이킹 우와노세(上乗せ) 구조가 항상 나쁜 것만은 아니고, 집주인의 사정으로 세입자를 퇴거시켜야 하는 경우에는 세입자 입장에서 아주 큰 이득이 되기도 합니다.
집주인이 세입자를 내보내기 위해 일반적으로 집주인이 세입자의 새 집으로 이사하는 초기비용을 부담하는 경우가 많은데, 이 경우에 세입자, 중개회사, 관리회사 사이에서 비용을 조정하면서 레이킹을 높게 설정하고 일부 금액을 세입자에게 돌려주는 방식을 사용하는 경우도 있습니다.
예를 들어 레이킹을 2개월로 설정하고, 중개회사가 관리회사로부터 2개월 레이킹을 광고비로 돌려받아, 1개월 레이킹을 세입자에게 돌려주는 구조입니다.
집주인 입장에서는 다소 불리한 구조일 수 있지만, 세입자는 집주인의 사유로 이사를 해야 하기 때문에 가능한 보상을 최대한 받는 것이 현실적인 선택이기도 합니다.
5. 마무리
외국인이 일본에서 집을 구할 때는 일본인보다 조건이 불리해지는 경우가 분명 존재하며, 시키킹 증가, 보증료 증가, 다국어 서비스 가입 등은 비교적 일반적인 조건입니다.
그러나 레이킹 추가 요구가 있을 경우에는 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다.
매물 정보는 중개회사가 임의로 변경할 수 없고, 실제 조건은 관리회사와 전화 확인을 통해 결정되기에, 따라서 의심이 된다 싶으면 동일한 매물이라도 다른 부동산 회사를 통해 문의하면 조건이 다르게 안내되는 경우도 있습니다.
레이킹 노케(のっけ) / 레이킹 우와노세(上乗せ)는 법적으로 명확한 불법이라고 단정하기는 어렵지만, 업계에서도 의견이 갈리는 구조입니다.
결국 일본에서 집을 구할 때 가장 중요한 것은 신뢰할 수 있는 부동산 담당자를 만나는 것이라고 생각합니다.
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