일본에서 집을 구할 때, 한국과는 다른 점이 많기 때문에 기본적인 부동산 지식을 미리 익혀두는 것이 매우 중요합니다.
특히 일본에는 전세 개념이 존재하지 않으며, 월세 방식만으로 계약이 이루어집니다. 또한 외국인 입주 불가라는 조건이 있을 수 있고, 외국인 가능하지만 유학생 불가라는 조건이 있을 수 있습니다.
이번 글에서는 일본에서 집을 구할 때 자주 접하게 되는 부동산 용어들을 정리해보았습니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 체계적으로 배운 지식 및 실무경험으로 정리해봅니다.
1. 야칭 (家賃)
야칭(家賃)은 월세를 의미합니다.
좀 더 자세히 설명하자면:
- “家”는 집
- “賃”은 임대료/임차료
보통 일본에서의 월세는 주거용(비과세로 별도 세금이 붙지 않음)과 업무용(10% 과세로 세금 별도 표시)으로 나뉩니다.
또한 월세 외에 관리비(管理費) 또는 共益費(공익비)가 따로 붙는 경우도 많아, 실제 지불해야 할 매달 금액은 월세 + 관리비/공익비로 구성되는 경우가 일반적입니다.
2. 관리비 (管理費)/共益費(공익비)
관리비(管理費)/공익비(共益費)는 일본에서 월세 외에 매달 함께 지불하는 비용으로, 건물이나 공용부분의 관리・유지비용을 의미합니다.
관리비와 공익비는 명칭의 차이일뿐, 기본적인 내용에는 큰 차이가 없으며, 일반적으로 관리비라는 용어를 더 많이 사용합니다. 또한 관리비와 공익비를 월세에 포함시킨 곳도 있으며, 아예 없는 경우도 있습니다.
관리비에 포함될 수 있는 항목 예시:
- 공용 시설의 수리·점검비 등
- 건물 청소비
- 쓰레기 수거 및 처리비용
- 공용 전기료 (복도, 엘리베이터 조명 등)
- 엘리베이터 유지보수비
- 경비 및 보안 서비스
- 건물 관리자 인건비 (상주 관리자 있을 경우)
3. 레이킹 (礼金)
레이킹 (礼金)은 일본에서 주택 임대 계약 시 집주인에게 감사의 의미로 지불하는 돈입니다. 쉽게 말해, 감사의 표시로 주는 돈, 즉 기부금 또는 팁에 가까운 성격을 갖고 있습니다.
일본에서는 집을 빌려주는 것 자체가 은혜라고 여기는 문화가 과거에 존재했기 때문에, “빌려줘서 고맙습니다”라는 의미로 집주인에게 레이킹을 주는 관행이 생겼습니다.
월세가 7만엔, 관리비가 5천엔인 집일 경우, 레이킹 1개월이라는 표기가 있으면 7만엔을 계약 시 집주인에게 지불해야 하며 이사 나갈 때도 돌려받지 못한다는 것입니다.
“礼金なし” 또는 “敷金・礼金ゼロ” 같은 문구가 있으면 초기 비용을 아낄 수 있는데, 주거용은 기본적으로 레이킹이 1개월 정도가 많고, 업무용은 2개월 3개월 요구하는 경우도 많습니다.
레이킹은 돌려받지 못하는 금액이라는 점을 꼭 기억하셔야 하며, 성수기 때 집을 구할 때는 기본적으로 레이킹을 깎아달라고 하는 것은 불가능하지만, 성수기가 지난 경우에는 레이킹을 깎아달라는 요구도 먹힐 수가 있습니다.
4. 시키킹 / 보증금 (敷金・保証金)
시키킹과 보증금은 거의 같은 개념인데, 일본에서 집이나 가게를 임대할 때, 세입자가 집주인에게 맡기는 보증금을 말합니다.
일반적으로는 훼손이나 체납 등에 대비하기 위한 담보 성격의 금액으로, 계약이 종료된 후 조건에 따라 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있습니다.
보증금보다는 시키킹이라는 용어를 더 많이 사용하고, 주거용 월세 집은 시키킹 1개월인 경우가 많으며, 업무용일 경우 시키킹 6개월정도 요구하는 것도 일반적입니다.
기본적으로 임대차계약의 종료에 따라, 시키킹은 돌려받을 수 있는데, 계약서에 아래와 같이 상각과 관련된 내용이 있는지 꼭 확인해야 합니다.
5. 시키비키 / 보증금 상각 (敷引き・保証金償却)
시키비키(敷引き) 또는 보증금 상각(保証金償却)은 임대 계약이 종료될 때 보증금(敷金 / 保証金)에서 일정 금액을 그냥 공제하는 조건을 말합니다. 이 공제 금액은 세입자가 실제로 어떤 손해를 끼쳤는지와는 관계없이 계약서에 명시된 약정된 차감 금액으로 간주되는데, 간단하게 레이킹으로 생각하시면 됩니다.
즉, 아무리 방을 깨끗하게 사용하고 원상복구를 잘하더라도, 계약 조건상 정해진 금액은 무조건 떼이고 반환되지 않습니다.
예를 들어, 계약서에 보증금(敷金) 2개월 분, 敷引き 1ヶ月이라고 적혀 있다면, 계약 종료 시 1개월 보증금은 상각(소멸)되어 반환되지 않습니다.
주거용 월세 집에는 시키비키 또는 보증금 상각이 그닥 많지 않고, 업무용일 경우 자주 나타나는 항목입니다.
또한 애완동물을 키울 경우, 시키비키 또는 보증금 상각을 하는 경우가 많은데, 그 외의 경우에는 상각을 없애달라고 협상을 해볼 수 있습니다. 물론 성수기 때는 협상자체가 어렵습니다.
6. 중개업체와 관리업체
부동산 중개업체와 관리업체의 역할은 서로 다릅니다.
중개업체는 집을 구하고자 하는 고객에게 관리업체가 관리하고 있는 집을 소개해주는 역할을 합니다.
관리업체는 부동산을 보유하고 있는 집주인으로부터 위탁을 받아 집을 부동산정보 공유시스템에 올려, 중개업체들이 소개할 수 있게끔 합니다.
결국 중개업체의 소개로 고객이 집을 계약하게 되면, 그 후의 모든 관리는 관리업체에서 진행하게 되며, 아래 도표처럼 정리할 수 있습니다.
| 항목 | 부동산 중개업체 | 관리업체 |
|---|---|---|
| 주요 역할 | 계약 전 중개 및 안내 | 입주 후 건물·세입자 관리 |
| 수익 구조 | 중개 수수료 | 관리 수수료 (집주인 위탁) |
| 계약 후 역할 | 거의 없음 | 지속적인 관리 및 대응 |
| 계약 대상 | 세입자와 집주인 중개 | 집주인의 위임을 받아 관리 |
초기비용에 관해서 중개업체가 결정할 수 있는 부분은 중개수수료뿐이고, 그 외의 모든 항목은 관리업체에서 정하는 것이기에, 초기비용이 이러쿵저러쿵 중개업체를 비난할 것은 아닙니다.
7. 중개 수수료 (仲介手数料)
중개 수수료(仲介手数料)는 세입자가 부동산 중개업체를 통해 집을 계약할 때, 중개업체에 지불하는 수수료입니다. 이는 집주인과 세입자 사이의 계약을 성사시키는 데 들어간 중개 서비스에 대한 보상 개념입니다.
중개 수수료는 법적으로 최대 한 달치 월세 + 소비세까지 청구할 수 있도록 정해져 있습니다.
예를 들어 월세가 6만엔, 관리비가 5천엔, 소비세가 10%일 경우
6만 엔 × 1.1 = 66,000엔이 최대 청구 가능 금액입니다.
일반적으로는 월세의 1개월분 + 소비세를 청구하는 경우가 가장 많습니다.
세입자 부담? 집주인 부담?
주거용 월세 집일 경우 중개 수수료는 원래 세입자 및 집주인이 반반 부담하는 것이지만, 실무에서는 세입자가 전액 부담하는 구조입니다.
협상이 가능한가?
중개 수수료는 법적으로 상한선만 정해져 있으며, 무조건 한 달치를 내야 하는 것은 아닙니다. 따라서 중개업자와 협상을 통해 할인받는 것이 가능한 경우도 있습니다.
필자의 회사에서는 기본적으로 할인없이 월세의 1.1배를 받고 있습니다.
8. 보증회사 (保証会社)
보증회사(保証会社)는 세입자가 월세를 제때 내지 못했을 때 대신 지불해주는 제3자의 보증 기관으로, 연대 보증인 역할입니다.
보증회사는 임대차 계약 시 세입자(임차인)의 신용을 보완해주는 역할을 하는데, 기본적으로 99%이상의 월세 집에서 보증회사를 필수로 요구하고 있습니다.
따라서 월세 집을 계약하고자 하면은, 꼭 보증회사의 심사에 통과해야 하며, 통과할 수 없을 경우 계약도 하지 못하게 되는 것입니다.
보증회사가 있다고 해서 월세를 안 내도 되는 것은 아니고, 연체 시 보증회사가 대신 내고, 나중에 보증회사가 세입자에게 청구하는 로직입니다.
9. 보증료 (保証料)
“보증료(保証料)“는 위에서 언급한 보증회사에 지불하는 수수료를 말합니다.
보증료는 보증회사에 따라 플랜에 따라 한 달치 월세의 30%~150% 정도인데, 일본인 또는 안정적인 직장을 가지고 있는 외국인일 경우 50% 좌우가 일반적입니다.
보증회사 입장에서 유학생의 보증 리스크가 가장 높기에, 기본적으로 100%가 많겠으며 가끔 150%도 있습니다.
10. 선불 월세 (前払い家賃)
일본에서는 매달 27일 좌우에 그 다음달 월세를 선불로 지불하는 것이 일반적입니다.
또한 계약 시점에는 다음 달 월세를 초기비용과 함께 지불하는 경우가 많은데, 초기비용에서 선불 월세 (前払い家賃)이라는 항목으로 표시될 때가 있습니다.
11. 일할 월세 (日割り家賃)
입주일이 때마침 1일부터 시작할 경우, 한 달치 월세를 지불하면 되지만, 월중에 입주하게 될 경우 입주일부터 월말까지의 일할 계산된 월세를 따로 정산하여 지불합니다.
이 비용을 계약 시 초기비용에 포함하여 지불하게 되는데, 일할 월세 (日割り家賃)이라고 합니다.
12. 보험 (保険)
일본에서 월세 집을 구할 때, 보험에 가입하는 것은 필수사항입니다.
화재보험 또는 주택보험 등 명칭이 다를 수 있지만, 일반적으로 화재보험이라고 부르며 보통 2년 단위로 계약되며, 보험료는 원룸일 경우 약 2만 엔 전후입니다.
13. 마무리
일본 부동산은 한국과 다른 점이 많지만, 핵심 용어와 계약 구조만 잘 이해하면 비교적 수월하게 집을 구할 수 있습니다.
외국인이라고 일본어를 하지 못한다고 걱정하지 말고, 외국인을 전문적으로 대응하는 부동산 중개업체들도 많으니, 꼭 마음에 드는 집을 구할 수 있습니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 혹시 일본의 부동산 투자에 관심이 있다면, 문의하기를 통해 문의주시면 상담해드리도록 하겠습니다.
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