일본에서 집을 찾다 보면 ‘관리회사’와 ‘중개회사’라는 단어를 자주 접하게 됩니다.
하지만 이 두 회사를 혼동하는 경우가 많고, 각각 어떤 역할을 하는지 잘 모르는 분들도 많습니다. 실제로 고객 입장에서 보면 두 회사 모두 부동산회사이기 때문에, 정확히 어떤 일을 하는지 구분이 어렵겠습니다.
필자는 일본에서 부동산 탁켄시(宅建士) 자격을 보유하고 있으며, 일본 부동산 중개회사에서 근무하고 있습니다. 이 글에서는 실무 경험을 바탕으로 관리회사와 중개회사의 차이점, 그리고 각각의 역할과 고객 입장에서의 유의사항까지 자세히 정리해 보겠습니다.
1. 관리회사와 중개회사는 어떻게 다른가?
먼저 가장 기본적인 차이부터 짚고 넘어가겠습니다.
관리회사와 중개회사는 명확히 업무 영역이 다르지만, 현실에서는 한 부동산회사가 중개도 하고 관리도 하는 경우가 대부분입니다.
즉, 회사의 명칭이나 간판만 보고 ‘여긴 중개회사다, 저긴 관리회사다’라고 단정할 수 없습니다.
1-1. 중개회사(仲介会社)
말 그대로 ‘중개’를 하는 회사입니다.
집주인과 세입자 사이를 연결해주는 역할을 하며, 입주자가 원하는 조건에 맞는 매물을 찾아 소개해주는 역할을 합니다.
거의 모든 부동산회사가 중개회사 역할을 하고 있습니다.
1-2. 관리회사(管理会社)
집주인의 의뢰를 받아 세입자 모집, 입주 후 관리, 월세 수금 등 ‘운영 관리’ 전반을 맡는 회사입니다.
세입자가 입주한 이후에도 각종 문제 대응이나 연락은 집주인이 아닌 관리회사가 담당합니다.
집주인의 의뢰를 받게 되면 관리회사 역할을 하는 것입니다.
2. 부동산 계약 구조의 실제 예시
일본에서의 일반적인 부동산 계약 구조는 아래와 같이 두가지 유형이 있는데, 중개회사를 통한 계약이 더 많습니다.
2-1. 집주인 → 관리회사 ← 세입자
예를 들어 집주인이 A라는 부동산회사에 ‘이 집을 대신 관리해달라’고 의뢰하면, A회사는 관리회사가 됩니다.
그리고 입주자를 직접 모집하거나, 일본 전국의 중개회사 네트워크를 통해 입주자를 모집합니다.
직접 모집으로 세입자를 찾게 되면, A회사는 관리회사이기도 하면서 중개회사이기도 하며, 세입자와 집주인을 연결해주게 됩니다.
다만, 보다 더 많은 고객을 향해 더 빠른 모집을 하기 위해, 다른 중개회사의 도움을 받는 것이 필요한데, 아래와 같은 경우가 되겠습니다.
2-2. 집주인 → 관리회사 ⇔ 중개회사 ← 세입자
A회사 즉 관리회사 자신만의 역량보다는 일본 전국의 부동산 중개회사들을 통하면, 더 많은 고객을 향해 더 빠른 모집이 가능해집니다.
그래서 위 이미지처럼 부동산 중개업체 B회사가 중간에 들어가게 되어, B회사가 세입자를 모집하게 되는데, 일반적으로 여러분이 일본에서 집을 구할 때, 대부분 이런 형식으로 집을 구한다고 보시면 되겠습니다.
입주 희망자인 세입자는 다양한 중개회사 중 하나를 방문하여 집을 찾고, 중개회사는 서로 다른 집의 관리회사와 연락하여 조건 확인, 신청서 제출 등을 진행하게 됩니다.
이때 중개회사는 중개 역할을, 관리회사는 관리 및 계약 주체의 역할을 합니다.
3. 관리회사의 주요 역할
관리회사는 단순히 입주자 모집만 하는 것이 아니라, 집주인과 직접 컨텍하여 다음과 같은 업무를 수행합니다:
- 입주 조건 설정
- 외국인 수용 여부
- 광고비(AD) 설정 여부
- 프리렌트 적용 여부
- 시키킹/레이킹 등 초기비용 조건 설정
- 보험회사/보증회사 선택
- 기타 서비스 항목 추가 여부 설정
- 입주자 모집
- 위 조건을 바탕으로 도면(間取図) 및 정보를 부동산 유통 시스템에 등록
- 계약 관련 대응
- 입주 심사
- 초기비용 정산서 작성
- 계약서, 중요사항설명서 작성
- 입주 후 관리
- 월세 수금
- 클레임 처리
- 퇴거 시 원상복구 등
특히 일본에서는 세입자와 집주인이 직접 연락하는 일이 거의 없으며, 모든 관리는 관리회사가 중간에서 일괄적으로 처리합니다. 즉 입주 후에는 중개회사와는 어떠한 관계도 없어지며, 모두 관리회사와 컨텍을 해야 하는 것입니다.
4. 중개회사의 주요 역할
중개회사는 주로 다음과 같은 업무를 담당합니다:
- 입주자 상담 및 조건 매칭
- 지역, 예산, 조건에 맞는 매물 검색
- 외국인, 유학생, 워홀러 등 입주 가능 여부 확인
- 입주 신청
- 신청서 작성 및 관리회사로 제출
- 입주자 대신 조건협상
- 입주 심사 결과 전달
- 계약 지원
- 입주 일정 조율
- 초기비용 입금 안내
- 계약 담당
- 입주 지원
- 열쇠 전달
즉, 중개회사는 고객을 대신하여 조건 확인, 서류 제출, 입주 협상 등 실질적인 진행을 도와주는 역할을 하며, 입주자에게는 없어서는 안 될 중요한 창구입니다.
그리고 계약은 일반적으로 중개회사에서 직접 담당하여 진행하는 것이 많으며, 고객이 관리회사와 직접 컨텍하는 일은 거의 없습니다. 또한 열쇠도 중개회사를 통해 고객에게 전달하는 경우가 더 많습니다.
5. 관리회사와 중개회사가 결정하는 항목 정리
가끔 카페나 커뮤니티에서 어느어느 한인부동산이 더 저렴하다는 식의 논평이 달리기도 하는데, 사실상 중개회사에서 결정할 수 있는 부분은 중개수수료 뿐입니다.
5-1. 초기비용 결정 주체
| 항목 | 결정 주체 |
|---|---|
| 월세, 관리비, 시키킹, 레이킹 | 관리회사 |
| 보증회사, 보험, 청소비, 열쇠교환 등 초기비용 항목 | 관리회사 |
| 위약금 설정 | 관리회사 |
| 중개수수료 | 중개회사 |
초기비용에서 대부분은 관리회사가 정하는 금액이며, 중개회사가 조정할 수 있는 건 중개수수료 뿐입니다.
어떤 중개회사를 통해 신청하든 기본적인 초기비용은 동일해야 하며, 중개수수료만 회사마다 다를 수 있다는 점만 기억하시면 됩니다.
다만, 예외가 있기도 하는데, 엄청 실력이 대단한 중개회사 또는 엄청 악질적인 중개회사일 경우 초기비용이 조금 더 저렴하게 또는 조금 더 비싸게 책정되기도 합니다. 이러한 경우는 결국 관리회사에서의 허락을 얻어야 가능한 부분이기에, 자주 있는 일이 아니라는 것을 알고 계시면 되겠습니다.
그리고 모든 비용에 관한 부분은 도면에 적혀 있기에, 중개회사로부터 꼭 도면을 받도록 하는 것이 중요합니다.
5-2. 중개회사를 통해 계약하면 무조건 비싼가?
종종 “직접 관리회사에 연락해서 계약하면 좀 더 혜택을 받을 수 있지 않을가”라고 생각하는 분들이 있는데, 무조건 옳다고는 할 수 없습니다.
관리회사가 중개회사 없이 직접 계약을 하게 되면, 중개회사가 받아야 할 중개수수료를 관리회사가 받게 되다보니 관리회사 입장에서는 거절할 이유가 없다는 것입니다. 그래서 레이킹을 줄여주던가 프리렌트를 받을 가능성이 있습니다.
하지만 여기엔 다음과 같은 한계점이 있습니다:
- 관리회사가 어디인지 일반 고객은 알기 어려움
- 일본어 소통이 어려운 외국인의 경우, 관리회사에서 상대하지 않거나 협상이 어려움
- 여러 관리회사에 직접 컨택하고 조건 확인하는 것은 번거로움
따라서 대부분의 외국인이나 바쁜 직장인, 일본어가 서툰 분들은 신뢰할 수 있는 중개회사를 통해 조건협상까지 맡기는 것이 현실적입니다.
그리고, 가장 중요한 것은 관리회사와 직접 컨텍할 때 협상을 제대로 하지 못하게 될 경우, 입주가 거절되는 경우도 있기에, 전문적인 중개회사에 맡기는 것이 더 추천됩니다.
5-3. 중개회사를 선택할 때 주의할 점
일본에서는 어느 중개회사든 전국의 매물을 소개할 수 있기 때문에, 소개 가능한 매물의 폭은 거의 같습니다. 결국 중요한 것은 다음과 같은 중개담당자의 능력과 신뢰성입니다:
- 고객에게 시간을 많이 투자해줄 수 있는가
- 고객 요구를 정확히 반영해줄 수 있는가
- 고객에게 모든 매물을 소개해주는지
- 관리회사와 협상 및 커뮤니케이션 능력이 있는가
- 고객에게 불필요한 비용을 부과하지 않는가
과도한 광고나 초기비용이 엄청 싸다는 주장은 오히려 의심해볼 필요가 있습니다. 대부분의 초기비용은 관리회사가 결정하는 만큼, 그런 광고는 중개수수료를 낮춰주는 대신 다른 곳에서 이익을 만들어내기 때문입니다.
즉 고객에게 모든 매물을 소개해주는 것이 아닌, AD(광고비)가 있는 매물만 소개해주기도 합니다.
6. 마무리
- 관리회사와 중개회사의 구조를 이해하면 혼란이 줄어든다
- 중개회사를 통한 계약이 일반적이며, 신뢰할 수 있는 중개담당자를 찾는 것이 중요하다
- 초기비용의 대부분은 관리회사에서 결정한다는 점을 기억하자
- 중개수수료 외에 가격차이는 거의 없다
- 일본어가 서툴거나 일본 부동산 구조가 낯설다면, 실력 있는 중개회사에 맡기는 것이 효율적이다
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격을 보유하고 있으며, 일본 현지 부동산회사에서 실무를 담당하고 있습니다.
일본에서 집을 찾고자 하시거나 일본 부동산 시스템에 대해 더 알고 싶으신 분은 언제든지 문의하기를 통해 상담해드리도록 하겠습니다.
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