일본에서 집을 구하고자 하면, 입주심사에서 승인을 얻어야 계약할 수 있습니다.
입주심사란 누가 어떤 기준으로 어떤 내용을 심사하는지, 그리고 제출해야 하는 서류는 무엇이 있고, 심사기간이 어느 정도인지 궁금할 수 있습니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 체계적으로 배운 지식 및 실무경험으로 정리해봅니다.
1. 입주심사의 기본내용
일본의 부동산시장은 상당히 체계화되어 있어, 보다 안심하게 거래할 수 있습니다.
특히 임대차시장에서는 최대한 세입자를 보호하고 있는데, 집주인이 자신이 불이익을 얻지 않기 위해 입주심사를 진행하는 것으로 이해하면 됩니다.
1-1. 입주심사란?
입주심사란 세입자가 안정적으로 월세를 지불할 수 있는 사람인지? 신용상 문제가 없지 않는지? 등을 확인하는 절차입니다.
따라서 입주신청자의 속성 및 경제상황 등을 확인하게 됩니다.
1-2. 입주심사 탈락
입주심사에서 승인이 나오지 않을 경우, 집을 계약을 할 수 없게 됩니다.
입주심사에 탈락되지 않기 위해, 일본의 룰을 잘 지켜야 하는데, 특히 제출하는 입주심사 신청서류에 거짓이 없고, 월세를 제때에 납부하지 않았던 이력이 없어야 하는 것이 중요합니다.
다만, 입주심사는 보증회사의 자체적인 심사기준으로, 다른 불법 또는 불량기록이 있더라도 확인이 되는 방법이 있지는 않습니다.
2. 입주심사는 누가 하는가?
입주심사는 부동산관리회사, 보증회사, 집주인이 따로따로 진행하는데, 심사하는 순서 및 난이도가 조금 다릅니다.
2-1. 부동산관리회사
부동산관리회사는 집주인으로부터 위탁을 받아, 월세집 정보를 부동산정보 공유 플랫폼 등에 올려 세입자를 찾는 역할을 합니다.
집주인은 부동산관리회사를 선택 및 결정하는 권한이 있기에, 부동산관리회사는 집주인과의 신뢰관계를 유지하기 위해서는 보다 믿음이 가는 세입자를 찾는 것이 중요합니다.
따라서, 부동산관리회사에서도 입주신청자의 정보를 어느 정도 체크하게 되는데, 비록 결정권한은 없다지만 사실상 부동산관리회사가 가장 중요한 역할을 하고 있기에, 결정권을 가지고 있다고 봐도 됩니다.
부동산과리회사에는 자신이 정상적인 일반인이라는 것만 보여주면 되기에, 예의를 바르게 하고 선행이 올바르다는 정도로 충분합니다.
2-2. 보증회사
일반적으로 세간에서 얘기하는 입주심사는 보증회사의 심사를 얘기하는 것이 많습니다. 그만큼 보증회사의 심사가 가장 중요하기도 합니다.
보증회사의 역할은 세입자가 월세를 납부하지 않을 경우, 그리고 퇴실할 때 정산비용 등을 지불하지 않을 경우, 보증회사가 대신 비용을 납부하는 것입니다.
실제적으로 금전적인 관계가 발생하기에, 보증회사의 심사가 가장 까다롭고 심사에 통과하게 되면, 부동산관리회사 및 집주인의 심사도 거의 문제없이 승인이 되는 경우가 많습니다. 따라서 보증회사의 심사에 통과되었을 경우, 일반적으로 입주심사에 통과되었다고도 얘기합니다.
2-3. 집주인
보증회사의 심사에 통과된 후 마지막으로 집주인의 심사가 있는데, 이 단계는 아주 간단하고 기본적으로 탈락되는 경우가 적습니다.
철저하게 집주인의 주관적인 판단으로 결정이 되며, 기본적으로 사전에 부동산관리회사와 상세하게 세입자에 대한 요구가 정리된 경우가 많기에, 집주인은 입주일에 따른 계약조건을 체크하는 정도입니다.
집주인의 심사가 통과되면 실질적인 입주심사과 끝나는 것입니다.
3. 입주심사 제출서류
입주심사 신청서를 제출할 때, 각종 증빙서류도 제출해야 합니다.
3-1. 본인확인 서류
입주신청자의 신분을 확인하기 위해, 재류카드/운전면허/건강보험증이 일반적입니다.
일본에 아직 입국하지 않은 상황에서는 여권 및 재류자격인정증명서(COE)로 대체가 가능한 경우도 있습니다.
3-2. 재학/재직증명 서류
학생일 경우 학생증, 재학증명서 또는 합격통지서를 제출해야 하고, 직장인일 경우 재직증명서, 원천징수표 또는 내정통지서, 노동계약서 등을 제출해야 합니다.
3-3. 자산증명
학생일 경우 안정적인 수입원천이 없기에, 월세를 제때에 지불할 수 있는지 여부를 자산증명으로 대체할 수 있는데, 일반적으로 6개월어치 월세의 통장잔고 또는 부모로부터 생활비를 얻을 경우 정기적인 이체이력을 제출해야 합니다.
직장인일 경우 연봉을 알 수 있는 서류를 제출해야 하는 경우도 있습니다.
참고로 한국 유학생일 경우, 한국의 은행통장 잔고증명도 가능하며, 꼭 자신의 명의가 아닌 부모의 명의도 가능합니다.
그리고 자산증명은 꼭 필요한 것이 아니며, 관리회사 및 보증회사에 따라 생략되는 경우도 있습니다.
3-4. 긴급연락인 정보
입주 후 세입자와 연락이 되지 않을 경우를 대비하여, 연락이 되는 긴급연락인 정보의 제출도 필요합니다.
일본 국적인 긴급연락인을 요구하는 경우도 많고, 국적을 따지지 않는 경우도 있습니다.
또한, 외국인일 경우 출신국의 긴급연락인 정보를 요구하기도 하는데, 기본적으로 부모를 요구합니다.
4. 입주심사 방법
입주심사는 입주신청자가 제때에 월세를 지불할 수 있는 능력이 있는지, 그리고 예전에 불량기록이 없는지 등을 확인하는 것이기에, 아래와 같은 확인절차가 있을 수 있습니다.
4-1. 본인확인 절차
입주신청자 본인에게 직접 전화하여 본인정보 등을 확인하는 것인데, 아래와 같은 사항들을 확인할 수 있습니다.
- 입주신청자 본인이 맞는지
- 본인이 직접 신청한 월세집이 맞는지
- 일본에 온지 얼마 되었는지
- 앞으로의 계획은 어떤지
- 이사하는 이유는 무엇인지
- 생활비는 어떻게 얻고 있는지
- 긴급연락인과의 관계
- 긴급연락인과 연락해도 되는지
위 내용 외에 추가적인 내용들을 확인할 수도 있으며, 상황에 따라 전화확인이 오지 않을 때도 있습니다.
4-2. 긴급연락인 확인
긴급연락인에게 직접 전화를 걸어, 입주신청자와의 관계 등을 확인하는 경우도 있는데, 보다 간단한 질문들입니다.
- 입주신청자와 아는 사이인지
- 입주신청자와 어떤 관계인지
- 입주신청자와 연락이 되지 않을 경우 긴급연락인에게 연락해도 되는지
마찬가지로 전화확인 없이 바로 입주심사에 통과하는 경우도 있습니다.
5. 입주심사 기간
입주심사 기간은 일반적으로 2, 3일~1주일정도 됩니다.
상황에 따라 당일에 결과가 나오기도 하고, 느릴 경우 2주 이상이 걸리는 경우도 있습니다.
5-1. 부동산관리회사 심사
부동산관리회사는 입주신청자가 입주신청을 제출하기 전부터 심사를 하는데, 거의 바로 결과를 알 수 있습니다.
입주신청자가 어떤 속성인지, 일본어 능력이 어느 정도인지, 학교/직장과 월세집 주소지와의 거리 등을 확인합니다.
또한 입주신청자의 언행들을 관찰하면서, 입주시켜도 되는지를 초보적인 판단을 하게 됩니다.
부동산관리회사는 입주신청 자체를 거부할 경우도 있고, 입주신청을 제출했더라도 보증회사에 입주심사 신청서를 넘겨주지 않고 심사에서 떨어졌다고 거짓말을 할 수도 있습니다.
따라서, 부동산관리회사에 보다 선량한 시민이라는 이미지를 보여주는 것이 중요합니다.
5-2. 보증회사의 심사
입주심사 신청서를 제출하고 보증회사의 심사가 시작되는데, 입주신청자의 속성 및 시기에 따라 기간이 달라집니다.
입주신청자 및 긴급연락인과 원활하게 연락이 되었을 경우, 기본적으로 1일~3일정도면 됩니다.
다만, 연락이 제대로 되지 않을 경우 1주일정도 생각해야 합니다.
상황에 따라, 1주일 이상 또는 더 길어질 수 있는데, 무작정 기다리는 것이 아닌 부동산회사를 통해 꼭 확인요청을 하는 것이 좋습니다.
5-3. 집주인의 심사
보증회사의 심사에 통과하게 되면, 부동산관리회사에서 해당 사항 및 입주자정보를 집주인에게 최종확인을 하게 됩니다.
기본적으로 보증회사의 심사에 통과되면, 집주인도 리스크가 거의 없기에, 거부하는 경우가 거의 없습니다만, 부동산관리회사에서 집주인과 연락이 제대로 닿지 않을 경우가 많기에 2~3일 정도 소요되는 것이 많습니다.
6. 입주심사 이것저것
외국인이 일본에서의 입주심사는 보다 까다로운 것이 사실이지만, 보증회사도 많고 월세집도 많기에 마음에 드는 집을 구하지 못한다는 것은 결코 아닙니다.
6-1. 보증회사 비용
임대차시장에서 보증회사들의 경쟁도 심하기에, 보증회사의 초기비용은 대략 한달 월세의 50%~150%입니다.
일본인일 경우 대부분 50%정도 또는 더 저렴하는 경우가 많고, 외국인일 경우 특히 유학생일 경우 기본적으로 100%입니다.
또한 계약 후 매달 또는 매년마다 보증비용이 발생하기도 합니다.
매달 보증비용: 월세의 1~2%
매년 보증비용: 1만엔~2만엔
즉 월세가 10만엔일 경우 보증비용은 아래와 같을 수 있습니다.
초기 보증비용: 11만엔(부가세 포함)
매달 보증비용: 1,000엔~2,000엔
또는
초기 보증비용: 11만엔(부가세 포함)
그 다음해 부터 매년마다: 1만엔~2만엔
6-2. 심사 탈락 이유
보증회사에서는 입주심사 신청서류에 부족한 내용이 있을 경우, 기본적으로 추가제출을 요구합니다. 보증회사에서 심사를 통과시켜 계약을 해야만 수익을 얻을 수 있기에, 무작정 탈락시키지는 않습니다.
단칼에 거부하는 경우가 적지만, 거부되었을 경우 심사 탁락 이유에 대해서는 공개하지 않고 있습니다.
본인에게만 공개하지 않는 것이 아닌, 부동산회사에도 공개하지 않고 있기에, 심사가 탈락되었다면 다른 방법을 생각해보는 것이 좋습니다.
6-3. 보증회사 선택
부동산회사는 기본적으로 여러 보증회사와 협약을 맺고 있으며, 어떤 보증회사를 사용할지 부동산회사에서 선택을 합니다.
상황에 따라, 첫 보증회사의 심사에서 탈락했을 경우, 다른 보증회사에 다시 시도해보는 것도 가능합니다.
7. 마무리
일본에서 월세집을 구하고자 하면, 입주심사에서 꼭 승인을 얻어야 합니다.
일본은 외국인에 대해 까다로운 면이 있기는 하지만, 월세집도 많고 외국인에 친절한 보증회사도 많기에, 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다.
필자는 일본의 택지건물거래사 (탁켄시) 부동산 자격증을 보유하고 있으며, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는데, 혹시 일본에서 집을 구하고자 또는 부동산 투자에 관심이 있다면 문의하기로 연락주시면 상담해드리겠습니다.
입주심사에 통과했다고 꼭 계약하는 것은 아닙니다. 상세한 내용은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.
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