일본의 임대차 계약 제도는 세입자를 비교적 강하게 보호하는 구조로 되어 있어, 솔직히 집주인 입장은 약간 불리하게 되어 있습니다.
이러한 배경으로 집주인에게 상대적으로 유리한 정기차가 계약이 조금씩 늘어나는 추세인데, 이번 글에서는 일본에서 집을 구할 때 꼭 알아야 하는 보통차가(普通借家)와 정기차가(定期借家)의 차이점을 중심으로 정리해보고자 합니다.
보통차가와 정기차가의 가장 큰 차이는 계약 갱신 가능여부로, 보통차가는 계약 갱신이 가능한 반면, 정기차가는 원칙적으로 계약 갱신이 불가능합니다. 다만 실제 실무에서는 약간 다르게 운영되는 경우도 적지 않습니다.
필자는 일본 부동산 회사에서 근무하며 탁켄시 자격을 보유하고 있는데, 이 글을 신뢰하고 읽으셔도 좋습니다.
1. 보통차가와 정기차가의 주요 차이
일본에서 집을 구할 때 체결하는 임대차 계약은 보통차가와 정기차가 두 가지로 나뉘는데, 두 계약 방식은 구조 자체가 다르기 때문에, 계약 전 반드시 차이를 이해하고 선택하는 것이 중요합니다.
아래에서는 실무에서 가장 크게 체감되는 차이점을 정리해보았습니다.
1-1. 계약 갱신의 차이
보통차가(普通借家)는 계약 기간이 만료되더라도 임차인이 원할 경우 계약 갱신이 가능하고, 임대인이 갱신을 거절하려면 법에서 정한 ‘정당한 사유’가 필요합니다.
쉽게 말해, 월세를 정상적으로 납부하고 특별한 문제가 없다면 집주인이 일방적으로 세입자를 내보내기는 어렵습니다.
정기차가(定期借家)는 계약 기간이 끝나면 종료되는 계약으로, 임차인이 원하더라도 원칙적으로 계약 갱신은 불가능하며, 계약 만료 시 집주인은 주택을 회수할 수 있습니다.
정기차가의 경우에도 계약 종료 후 임대인과 임차인 쌍방의 합의가 있다면 재계약도 가능하기도 하는데, 이때의 재계약은 보통차가의 ‘갱신’과는 전혀 다른 개념으로, 임대료 인상이나 계약 조건 변경이 비교적 자유롭게 이루어질 수 있습니다.
1-2. 계약 기간의 차이
보통차가는 계약 기간을 1년 미만으로 설정할 수 없고, 만약 1년 미만으로 계약을 체결하더라도, 법적으로 기간의 정함이 없는 계약으로 자동 변경됩니다.
정기차가는 「3개월 정기차가」「6개월 정기차가」와 같이 1년 미만의 단기 계약도 가능하며, 계약 기간은 집주인이 비교적 자유롭게 설정할 수 있습니다.
이러한 이유로 세입자 입장에서는 보통차가가 안정성과 자유도가 높은 계약이고, 집주인 입장에서는 정기차가가 자유도가 높은 계약인 것입니다.
2. 재계약이 가능한 정기차가
앞서 보통차가와 정기차가의 가장 큰 차이로 계약 갱신 가능 여부를 설명했지만, 실제 실무에서는 정기차가이더라도 임대인과 임차인의 합의에 따라 계약 만료 후 재계약이 이루어지는 경우가 적지 않습니다.
이처럼 재계약을 전제로 정기차가를 선택하는 이유는 크게 아래 두 가지 유형으로 나뉩니다.
2-1. 세입자 성향을 확인하기 위한 경우
집주인이 세입자가 문제 없는 사람인지 일정 기간 지켜보기 위해 정기차가를 선택하는 경우인데, 2년 정기차가로 계약한 뒤, 그동안 특별한 문제가 없다면 재계약을 하겠다는 의미입니다.
이는 혹시라도 이상한 세입자를 들여 계약 해지가 어려운 상황에 처하는 것을 피하고자 하는 집주인들의 선택이라고 볼 수 있습니다.
실제로 이상한 세입자가 들어오게 되면, 집값에도 영향을 주게 되기에 집주인에게 상당히 골치 아픈 일이 됩니다.
2-2. 월세 조정을 보다 쉽게 하기 위한 경우
월세 조정을 보다 유연하게 하기 위해 정기차가를 선택하는 경우인데, 특히 고급 타워맨션이나 고가 임대 물건에서 이런 형태가 자주 보입니다.
보통차가에서도 월세 조정은 가능하지만, 실제로는 절차가 복잡하고 분쟁으로 이어지는 경우도 많은데, 반면 정기차가는 계약 종료 후 재계약 시점에서 월세를 새로 설정하는 것이 비교적 자유롭기 때문에, 월세 인상을 염두에 둔 집주인들이 정기차가를 선택하는 경우가 있습니다.
일반 임대주택과 달리 고급 타워맨션의 월세는 시세 형성이 비교적 자유로워, 극단적으로 말하면 재계약 시 월세를 두 배로 인상하는 것도 불가능하지 않지만, 보통차가 계약에서 월세를 두 배 수준으로 인상하는 것은 현실적으로 거의 불가능하다고 보셔도 됩니다.
3. 정기차가 주의해야 할 점
정기차가는 집주인에게 유리한 계약임이 분명하지만, 세입자 입장에서 무조건 피해야 하는 계약은 아니고, 결국 가장 중요한 것은 마음에 드는 집을 찾는 것입니다.
아래는 정기차가 계약의 월세 집을 만났을 때 주의해야 하는 부분들입니다.
3-1. 재계약 가능 여부 확인
정기차가라도 재계약이 가능한 경우가 많기에, 계약서에 재계약 가능 여부가 명시되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
또한, 본인이 시끄럽고 타인에 대한 배려가 적고 룰을 잘 지키지 않는 자각이 있다면, 보통차가를 선택하는 것이 안전합니다. 왜냐면 이런 경우 정기차가에서 재계약이 어려울 가능성이 높기 때문입니다.
3-2. 중도 해지 가능 여부 확인
정기차가는 원칙적으로 중도 해지가 불가능하지만, 조건을 만족하면 가능하기도 합니다.
법적으로 중도 해지가 가능한 조건은 아래와 같습니다.
- 주거용 건물
- 전용면적 200㎡ 미만
- 전근, 요양, 가족 간병 등 불가피한 사유
위 3가지 조건 모두 만족할 경우, 해지 통보 후 1개월이 지나면 계약이 종료됩니다.
또한 계약서에 별도로 세입자의 중도 해약 조건이 명시되어 있으면, 위 조건들과 별개로 중도 해지가 가능하기도 하기에 계약서 내용을 반드시 확인해야 합니다.
3-3. 중도 해지 위약금
중도 해지가 가능한 경우라도, 위약금 유무를 확인해야 합니다.
특히 단기간 정기차가 계약에서는 위약금이 설정될 수 있으므로, 계약서에 명시된 내용을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다.
3-4. 계약 조건 협의 가능 여부
정기차가는 세입자에게 불리한 것이 일반적이기에, 경우에 따라 계약 조건 협상이 용이하기도 합니다.
따라서 입주 신청 전에 레이킹, 시키킹 등 조건 협상이 가능한지 미리 확인하는 것이 좋습니다.
4. 보통차가와 정기차가 비교 정리
| 구분 | 보통차가 | 정기차가 |
|---|---|---|
| 계약 만료 후 | 임차인 희망 시 갱신 가능 | 계약 만료 시 종료 |
| 갱신 / 재계약 | 갱신 | 쌍방 합의 시 재계약 가능 |
| 1년 미만 계약 | 불가 | 가능 |
| 계약 방식 | 구두 계약 가능(법률상) | 반드시 서면 계약 |
| 중도 해지 | 가능 | 일정 조건 충족 시 가능 |
보통차가와 정기차가는 세입자가 선택하는 계약 형태가 아니라, 집주인이 자신의 상황에 따라 결정하는 계약 방식이기에, “워킹홀리데이로 1년만 살 예정이니 1년짜리 정기차가를 찾아주세요”라는 생각은 현실적으로 맞지 않습니다.
그 이유는 시장에 나와 있는 매물 대부분이 보통차가이며, 정기차가 비율은 10% 미만으로 매우 적기 때문입니다. 여기에 외국인 입주 불가, 유학생 불가 등의 조건까지 더해지면 실제로 선택 가능한 집은 거의 없다고 봐도 무방합니다.
보통차가의 계약 기간은 일반적으로 2년으로 설정되어 있지만, 1년만 거주할 예정이라 하더라도 보통차가 계약을 체결한 뒤 중도 해지하는 것이 실무적으로 훨씬 수월하기에, 처음부터 정기차가만 고집하기보다는 보통차가 매물을 기준으로 집을 찾는 것이 현실적인 선택입니다.
5. 마무리
정기차가는 재계약 가능 여부에 따라 나뉘며, 재계약이 가능한 경우라면 집이 마음에 든다면 선택해도 무방합니다.
다만 재계약이 가능하더라도 중도 해지 조건은 반드시 확인해야 하는데, 보통차가와 마찬가지로 중도 해지가 가능하다면 특별한 문제는 없습니다.
집주인 입장에서도 세입자를 모집하는 데 수개월치 월세 비용이 들기 때문에, 정기차가라고 하더라도 세입자가 특별히 문제가 없는 한 재계약을 하지 않는 경우는 거의 없습니다.
그리고 정기차가든 보통차가든, 부동산 임대차 계약에서는 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 기본임을 잊지 마셔야 합니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격증을 보유하고, 일본 부동산 회사에 근무하고 있는데, 일본에서 집을 구하거나 일본 부동산에 관심이 있다면 언제든지 카톡 또는 문의하기로 연락주시면 상당해드리도록 하겠습니다.
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