일본 유학이나 워킹홀리데이를 준비하는 분들 중 많은 분들이 이런 고민을 합니다.
“일본 입국 전에 집을 구할 수 있을까?”,
“입국 전에 집 계약을 하려면 어떤 절차가 필요할까?”
필자는 현재 일본 부동산 회사에서 근무 중이며, 일본 택지건물거래사(宅地建物取引士, 탁켄시) 자격증을 보유하고 있습니다.
이 글에서는 일본 입국 전에 집을 계약하는 방법, 해외심사 절차, 그리고 필요한 서류에 대해 정리해드립니다.
1. 일본 월세 집 구하는 기본 절차
일본에서 국적과 관계없이 월세 집을 구할 때 일반적으로 다음과 같은 절차를 거칩니다.
- 월세 집 정보 수집
- 마음에 드는 집을 부동산 중개회사를 통해 신청
- 부동산 관리회사가 신청 접수 후 보증회사에 심사 의뢰
- 보증회사에서 심사 진행
- 심사 통과 시 계약서 작성
- 초기 비용 납부 및 계약
- 입주 전날 또는 당일 열쇠 수령
- 입주
그리고 아래와 같은 3가지 유형에 따라 집을 구하는 난이도가 달라집니다.
1-1. 일본인 또는 직장을 가지고 있는 외국인
일본인 또는 직장을 가지고 있는 외국인일 경우, 월세 집 정보를 직접 인터넷을 통해 쉽게 구할 수도 있고, 직접 부동산 중개회사에 부탁하여 집을 찾아 달라고도 할 수 있습니다.
일본인이더라도 학생, 기초생활수급자, 유흥업 등은 상대적으로 조건이 까다로워지며, 집주인이 빌려주지 않는 집들도 있습니다.
직장을 가지고 있는 외국인이더라도 마찬가지이며, 영주권을 가지고 있더라도 집주인이 빌려주지 않는 집들도 있습니다.
그래도 상당수는 가능하기에, 큰 어려움 없이 집을 구할 수 있습니다.
1-2. 유학생
유학생 신분일 경우 선택할 수 있는 집이 엄청 제한되어 있습니다.
일본의 관습과 문화 등에 아직 적응되지 않은 사람들이 많기에 트러블이 발생하기 쉬워, 상당수 집주인은 유학생에게 집을 빌려주려고 하지 않습니다.
그래서 인터넷에서 직접 집을 찾는다는 것은 그닥 효율적이지 않으며, 외국인 전문 부동산 중개회사에 부탁하는 것이 더 원활합니다.
1-3. 일본에 입국하지 않은 외국인
아직 일본에 입국하지 않은 외국인일 경우 선택할 수 있는 집은 더 적습니다.
직접 인터넷을 통해 집을 구한다는 것은 거의 불가능에 가깝고, 외국인 전문 부동산 중개회사에 부탁하는 것이 마땅합니다.
가장 큰 문제가 바로 보증회사의 심사인데, 일본에 입국하지 않은 외국인일 경우 해외심사가 필요한데, 해외심사가 가능한 집이 그닥 없다는 것이 문제입니다.
1-4. 워홀
워홀은 일반적으로 일본 체류기간이 1년으로 정해져 있어, 월세 집을 구한다는 것은 보다 어려움이 있습니다.
집주인이 세입자를 모집하기 위해 수개월 월세의 비용이 발생하기에, 가능한 장기 세입자를 선호합니다. 따라서 워홀일 경우 집주인이 입주를 거부하는 경우가 많으며, 해외심사의 워홀은 더구나 선택사항이 적습니다.
2. 일본 입국 전, 집을 구하기 어려운 이유
외국인이 집을 구할 때, 보증회사의 일반적인 심사 요건은 다음과 같습니다.
- 재류카드 보유
- 일본 현지 전화번호 보유
- 월세를 지불할 수 있는 수입/잔고증명
2-1. 재류카드
외국인은 재류카드를 통해 본인확인을 하는 것이 일반적이며, 부동산 관리회사와 집주인이 어떤 사람이 들어와 살 것인지 알아야 마음이 놓이는데, 재류카드도 없는 상황에서는 허락을 얻기가 쉽지 않습니다.
유학이나 워홀 비자를 준비 중인 경우, 아직 일본에 입국하지 않았기 때문에 재류카드가 없는 것이 당연합니다. 따라서 재류카드를 제출하지 못하는 상황에서 대부분의 보증회사 및 부동산 관리회사에서 신청을 접수해주지도 않습니다.
2-2. 일본 현지 전화번호
보증회사는 돈을 받고 보증인 역할을 하는 것으로, 본인과 연락할 수 있는 방법이 없으면 보증을 할 수 없는 것도 당연합니다.
그래서 일본 현지의 전화번호를 꼭 요구하며, 본인과 직접 통화하여 본인확인을 하는 경우도 자주 있습니다.
그렇다고 일본 입국 전에 집을 아예 구할 수 없는 것은 아니고, 해외심사가 가능한 집들도 있으니, 그런 집들을 찾아야 하는 것입니다.
3. 일본 입국 전에도 가능한 ‘해외심사’란?
일부 보증회사 및 관리회사는 예외적으로 일본 입국 전 상태에서도 심사(=해외심사)를 허용합니다. 즉, 아래와 같은 서류가 준비되어 있다면, 일본에 입국하지 않은 상태에서도 사전 계약이 가능합니다.
다만, 해외심사를 받아주는 집은 매우 제한적이며, 일반 포털사이트(스모, 홈즈 등)나 동네 부동산에서는 찾기 어렵고 외국인 전문 부동산 중개회사에 부탁해야 합니다.
3-1. 해외심사에 필요한 주요 서류
| 서류 항목 | 설명 |
|---|---|
| COE (입국허가서) | Certificate of Eligibility – 필수 |
| 여권 복사본 | 여권 사진면 스캔본 |
| 은행 잔고 증명서 | 보증회사가 요구하는 최소 잔고 필요 (예: 50만~100만 엔) |
| 입학 허가서 / 근로 계약서 | 입국 목적을 증명할 수 있는 문서 |
이 서류들은 스캔본, PDF 형식 또는 사진파일로 제출이 가능하며, 기타 서류들도 요구될 수 있습니다.
특히 워홀일 경우 아직 직장이 정해지지 않은 상태가 많기에, 워홀의 해외심사는 보다 어려운 것이 현실입니다.
3-2. 일본어를 못해도 해외심사가 가능한가요?
해외심사는 일본어를 못해도 가능합니다.
해외심사를 지원하는 보증회사 중에는 다국어 지원이 가능하며 한국어 대응도 있습니다.
계약서 등 서류는 물론 일본어로 되어 있지만, 한국어가 가능한 스태프들이 한국어로 설명을 해줍니다.
레오팔레스의 집이 해외심사가 가능하고, 서울에도 지점이 있지만, 부동산 중개를 하면서 한번도 고객에게 레오팔레스를 추천해본 적이 없습니다. 레오팔레스를 추천하지 않는 이유는 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
4. 일본 입국 전 집을 구하는 가장 확실한 방법
해외심사 즉 일본에 아직 입국하지 않은 상태에서 집을 구하는 것인데, 해외심사가 가능한 집이 엄청 적습니다.
그래서 인터넷에서 직접 찾는다는 것은 불가능에 가까워, 가장 안전하고 효율적인 방법은 유학생 및 외국인 전문 부동산 중개회사를 이용하는 것입니다.
4-1. 외국인 전문 부동산 중개회사의 역할
- 해외심사가 가능한 집을 소개
- 한국어 상담 가능
- 계약 관련 커뮤니케이션이 원활
이런 중개회사는 외국인 계약에 특화되어 있어, 입국 전 계약 진행에 대한 경험과 노하우가 풍부합니다.
따라서 일본인 부동산회사를 찾는 것보다 외국인 전문 부동산회사를 찾는 것이 더 원활합니다.
4-2. 해외심사가 더 비싼것이 아닌지?
일본 부동산 거래 시스템은 상당히 체계적으로 되어 있어, 보다 안심안전 합니다.
집을 계약할 때 발생하는 초기비용에서 중개수수료 외의 모든 비용은 관리회사에서 정하는 것이고, 중개회사와 관리회사가 연합하여 사기를 치는 경우는 거의 없습니다.
부동산 중개회사에서 받을 수 있는 중개수수료는 최대 1개월 월세 + 10% 소비세이기에, 부동산 중개회사에서는 그 외의 비용에 대해 전혀 손을 대지 못하는 것이 일반적입니다.
다만, 관리회사에서 해외심사를 지원하는 대신에 기타 비용을 조금 올려놓는 경우는 충분히 있습니다. 관리회사에서 더 큰 리스크를 안고서 굳이 해외심사를 지원한다는 것은 그만큼 메리트를 얻고자 하는 것이라는 것도 이해할만 합니다.
5. 마무리
일본 입국 전에도 한국에서 일본 집 계약은 가능합니다.
단, 모든 집이 다 가능한 것이 아니고 해외심사 가능한 극히 일부의 집들만 가능하며, 이를 잘 아는 외국인 전문 중개회사를 통하는 것이 가장 안전합니다.
- COE 등 필요한 서류를 미리 준비하고
- 입국 시기와 입주 희망일을 명확히 전달하면
- 입국과 동시에 안정된 생활을 시작할 수 있습니다.
필자는 일본에서 외국인 전문 부동산중개회사에서 근무하고 있는데, 일본에서 집을 구하고자 또는 일본 부동산에 관해 궁금한 내용이 있다면, 문의하기를 통해 연락주시면 상담을 해드리도록 하겠습니다.
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