일본에서 월세 집을 구할 때, 일반적인 절차로는 빈 집을 직접 보고, 마음에 들면 신청하여 보증회사 심사를 거친 후 계약하는 방식입니다.
하지만 모든 상황이 이렇게 이상적이지만은 않습니다. 특히, 입주자가 아직 퇴거하지 않은 상태일 경우, 직접 집을 볼 수 없는 상황이 종종 발생합니다.
이런 경우 등장하는 것이 바로 선행 신청(先行申込)과 선행 계약(先行契約)입니다.
이 두 용어는 일본의 부동산 임대 실무에서 매우 자주 사용되지만, 외국인 입장에서는 생소하고 리스크가 높은 결정일 수 있습니다.
이번 글에서는 선행 신청과 선행 계약의 차이점, 주의할 점, 외국인이 특히 조심해야 할 리스크, 그리고 어떻게 대응하면 좋을지에 대해 상세히 정리해보았습니다.
1. 선행 신청(先行申込)이란?
선행 신청이란, 현재 입주자가 아직 퇴거하지 않은 상태이어서, 내람 즉 집을 보지 않고 먼저 신청을 넣는 것을 의미합니다.
보통 이 경우, 신청자가 먼저 보증회사의 심사를 받고, 심사에 통과하면 나중에 입주자가 퇴거 후 집을 확인한 다음, 계약 여부를 결정하는 것입니다.
1-1. 포인트 요약
- 집을 보지 않고 신청
- 보증회사 심사
- 나중에 집을 본 후 계약 여부 결정 가능
- 신청 순서(1순위, 2순위 등)가 중요하게 작용
- 계약은 아직 아님
선행 신청이란 먼저 자리를 차지해놓고 나중에 집을 보고 계약할 것인지 선택할 수 있는 권리가 있다는 것입니다.
1-2. 장단점
선행 신청의 장점으로는 무엇보다 선택 우선권을 가지게 되고, 나중에 집도 보고 계약할 것인지 결정할 수 있다는 것입니다.
나중에 집을 보고 마음에 들지 않으면 계약을 하지 않으면 되고, 다시 다른 집을 찾으면 됩니다.
대신 단점으로는 기존 입주자의 퇴거 일정에 따라 장기간 대기가 필요할 경우가 있어, 실제로 집을 보고 마음에 들지 않았을 경우 또 다시 처음부터 집을 찾아야 하는 시간의 낭비가 발생할 수 있습니다.
2. 선행 계약(先行契約)이란?
선행 계약은 선행 신청보다 조금 더 리스크가 높은 방식으로, 입주자가 아직 퇴거하지 않은 상태에서 집을 보지 않고 바로 계약을 체결하는 것입니다.
2-1. 포인트 요약
- 집을 보지 않고 신청
- 보증회사 심사 → 통과 시 즉시 계약 체결
- 계약 후 취소는 원칙적으로 불가능
즉 선행 신청과의 다른 점으로는 결국 집을 보지 못하는 상태에서 계약을 결정해야 한다는 것입니다.
2-2. 장단점
선행 계약은 계약과 동시에 바로 결정이 되는 것이어서, 집을 구하는 기간이 훨씬 단축될 수 있고, 또한 계약을 하게 되면 변수가 거의 없이 확정이 되기에, 미리 이사를 위한 준비를 할 수 있습니다.
반면 단점으로는 입주시점에 집을 처음 들어가보게 되는 것이어서 역시 불안감이 있다는 것이며, 입주를 취소하고자 할 경우 위약금이 발생하거나 정상적인 해지절차를 밞아야 한다는 것입니다.
다만, 현실적으로 이사 성수기인 매년 1월 ~ 4월에는 집을 구할 때 집을 보지 않고 선행 계약을 하는 것이 압도적으로 많습니다.
3. 집주인과 관리회사의 정책에 따라 달라진다
선행 신청인지 선행 계약인지는 결국 관리회사 또는 집주인의 방침에 따라 다릅니다.
3-1. 선행 신청만 허용하는 경우
여유가 있고 입주자와의 트러블을 최소화하기 위해 선행 신청만 받는 관리회사들이 있는데, 집을 보지 않고 계약을 했다가 입주자와의 트러블이 발생하는 리스크가 있기 때문입니다.
선행 신청만을 받는 대신, 리스크를 최소화하기 위해 1순위 2순위 3순위 신청자를 많이 받기도 합니다.
3-2. 선행 계약까지 허용하는 경우
대부분의 관리회사에서 선행 계약을 원칙으로 삼고 있는데, 선행 신청은 나중에 계약을 하지 않을 리스크가 있기에, 아예 시작부터 계약을 해놓는다는 것입니다.
선행 계약과 함께 단기해약 시 위약금 조항 등이 있을 수 있고, 계약 후 취소 시에는 미리 1~2개월 전에 통보를 해야 하는 것이 일반적이기에, 결국 관리회사 측에 큰 손해를 보는 일이 그닥 없다는 것입니다.
3-3. 선행 신청 자체를 허용하지 않는 경우
아주 실력이 탄탄하고 엄청 엄격하게 관리를 하는 관리회사는 무조건 집을 보고 신청을 접수하기도 합니다.
선행 신청과 선행 계약은 아무래도 집을 보지 않은 상태에서 입주신청->입주심사 등 일련의 과정을 거쳐야 하고, 나중에 계약을 하지 않거나 바로 퇴거하는 리스크가 발생할 수 있기에, 애초에 이러한 리스크를 없애고자 하는 것입니다.
이렇듯 모든 매물이 선행 신청/계약이 가능한 것은 아니며, 관리회사나 집주인의 성향에 따라 정책이 다릅니다.
따라서 각 매물의 조건을 중개회사를 통해 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
4. 1순위, 2순위 신청자가 존재하는 구조
선행 신청 또는 선행 계약일 경우, 신청 순서에 따라 1순위(1番手 이치반테), 2순위(2番手 니반테) 등으로 순위가 매겨집니다.
일반적으로 1순위가 가장 우선 선택권을 가지고 있고, 1순위가 포기하거나 심사에 통과하지 못했을 때 2순위로 넘어가게 되는데, 가끔 상황에 따라 우선순위를 정하지 않는 경우도 있으니 잘 확인하는 것이 필요합니다.
4-1. 신청 선착순으로 결정
우선순위는 입주신청을 제출하는 순서로 결정하게 되며, 1순위가 포기하거나 심사에 통과하지 못했을 때 2순위로 넘어가게 되는데, 1순위가 계약을 하게 되면 2순위 이후는 더 이상 기회가 없어집니다.
그래서 2순위 이후의 신청자는 제2대안으로 다른 집도 동시에 찾아보는 것이 필요합니다.
4-2. 동시에 여러 명 신청자에서 결정
신청 선착순으로 순위를 결정하는 것이 일반적이지만, 여러 명이 입주신청을 제출했을 경우 집주인은 세입자를 본인 취향에 따라 선택하는 경우도 있습니다.
이럴 경우 외국인이 일본인과 비교해 계약에 불리할 수 있습니다.
집주인은 가능한 한 일본인을 선호하는 경향이 있으며, 여러 명이 선행 신청을 한 경우, 외국인보다 일본인을 선택할 확률이 높습니다.
즉, 신청 순서보다도 세입자의 속성이나 신뢰성이 중요한 평가 기준이 되는 경우도 있습니다.
이럴 때 외국인은 선행 신청을 했음에도 불구하고 계약을 못 하는 상황이 생길 수 있으며, 이로 인해 기다린 시간과 기회비용이 전부 허사가 될 수 있습니다.
실제로 필자가 1순위 신청자로부터 집을 뺏은 경험이 있으며, 상세한 내용은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
5. 어떻게 리스크를 줄일 수 있을까?
선행 신청과 선행 계약은 서로 불확실성과 리스크가 있기에, 이러한 불편을 줄이기 위해 다음과 같은 전략을 추천합니다.
5-1. 선행 신청과 병행하여 다른 집도 계속 찾아보기
한 집에 선행 신청을 넣었다고 하더라도, 그 집의 퇴거 일정이 멀거나 불확실할 경우, 다른 매물도 적극적으로 찾아보며 병행해서 대응하는 것이 좋습니다.
5-2. 즉시 계약 가능한 집과 비교 분석하기
새로 찾은 집이 즉시 입주 가능한 조건이라면, 선행 신청 집과의 조건(입지, 비용, 설비 등)을 꼼꼼히 비교한 후 선택을 고민해야 합니다.
5-3. 중개회사의 조언을 신뢰하기
경험 많은 중개회사는 집주인의 성향, 심사 통과 가능성, 퇴거 후 집 상태 등 여러 정보를 바탕으로 현실적인 조언을 해줄 수 있습니다. 물론 신뢰할 수 있는 중개업자를 선택하는 것도 매우 중요합니다.
중개회사는 결국 계약을 성사시켜야만 중개수수료를 받을 수 있는 구조이기에, 불확실한 계약에 대해서는 중개회사에서도 불안하기에, 보다 계약 가능성을 높이기 위해 조언을 해드립니다.
6. 마무리
일본의 월세 주택 계약은 한국과 달리 복잡하고 다양한 변수가 많습니다.
특히 외국인이라면 그 리스크는 더욱 커지기 때문에, 단순히 조건만 보고 계약하기보다는 리스크와 타이밍을 잘 계산한 전략적 선택이 필요합니다.
필자는 일본 부동산 자격증인 탁켄시를 보유하고 있으며, 도쿄에서 부동산 중개회사에 근무하고 있습니다.
일본에서 집을 구하고자 하는 분들 궁금한 점이나 상담이 필요하시다면, 언제든지 문의하기를 통해 연락주시면, 실제 경험과 데이터를 바탕으로, 맞춤형 조언을 드리겠습니다.
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