일본에서 집을 구할 때 일반적으로 선착순 신청을 룰로 통합니다. 즉 가장 먼저 집을 신청한 사람이 1순위(一番手 이치반테)로 불리며, 그다음 신청자는 2순위(二番手 니반테), 3순위(三番手 산반테) 순으로 대기하게 됩니다.
하지만 이 순서는 절대적인 것이 아니고 실제로 필자가 부동산 중개회사에서 근무하면서, 앞사람을 제치고 집을 뺏은 적이 두번 있습니다.
이 글에서는 일본에서 집을 구할 때 선착순 신청이란 그리고 이미 신청이 들어간 집을 뺏을 수 있는지에 대해 정리해보았습니다.
1. 일본 부동산 계약은 선착순이 기본이지만, 예외가 있다
일본에서 집을 구할 때 원칙적으로는 가장 먼저 신청한 사람이 우선적으로 심사를 받고, 스스로 취소하거나 심사에서 떨어졌을 경우에야 그 다음 신청자에게 순위가 넘어갑니다.
1-1. 선착순의 중요성
그래서 1순위를 차지하는 것이 상당히 중요하며, 중개업자가 먼저 신청해놓자는 식으로 제촉을 하는 이유이기도 하는데, 누군가가 먼저 신청을 넣게 되면 그 후에 신청을 넣은 사람이 거의 가능성이 없기 때문입니다.
그러나 부동산 업계에서 실제로는 집주인이나 관리회사의 판단에 따라 2순위, 3순위 신청자가 우선심사를 받는 경우도 가끔 발생합니다.
왜 이런 일이 가능할까요?
1-2. 예외의 상황
그 이유는 간단합니다.
집주인은 단순히 빨리 신청한 사람이 아니라, 오래 문제 없이 살아줄 사람을 원하기 때문입니다.
한번 공실이 생기면 집주인은 수만 엔에서 수십만 엔의 손해를 보게 되고, 또한 세입자를 찾기 위해서도 수개월 월세만큼의 비용이 발생하므로, 가능하면 신뢰할 수 있고 안정적인 세입자를 원하는 것입니다.
따라서 유학생 또는 워홀이 먼저 신청을 넣었더라도, 바로 뒤에 일본에서 직장을 다니고 있는 일본인이 신청이 들어왔을 경우, 집주인은 더 안정적으로 오래 살 가능성이 있는 일본인을 선택할 수 있다는 것입니다.
2. 실제 사례 – 앞사람을 제치고 집을 계약한 두 번의 경험
필자가 실제로 부동산회사에서 일하며 경험한 사례인데, 앞에 1순위 신청자가 있는 상황에서 집을 뺏어 계약을 했습니다.
2-1. 외국인 남성 대신 외국인 여성
어느 고객이 마음에 드는 집을 원했는데, 이미 누군가가 먼저 신청을 넣은 상태였습니다. 하지만 관리회사에 확인해본 결과, 그 1순위 신청자는 외국인 남성이라는 것을 알게 되었습니다.
이에 필자는, 필자의 고객 속성이 상당히 좋은데 어떻게 좀 안될가 관리회사에 사정을 해보았으며, 다음과 같은 사항을 전달했습니다.
- 외국인 여성
- 일본 체류 10년 이상
- 곧 영주권 신청 예정
- 동일한 직장에서 8년 이상 근무 중
- 깨끗하고 청소를 좋아함
- 비흡연자, 비음주자
- 조용하고 소란스러운 것을 싫어함
이러한 속성이 관리회사 및 집주인의 신뢰를 얻었고, 결국 1순위 신청자를 제치고 심사를 우선적으로 받게 되어 계약에 성공할 수 있었습니다.
당연히 고객 자신의 속성이 좋아야 하는 것도 있지만, 관리회사와 커뮤니케이션을 잘할 수 있는 것도 중요한 포인트입니다.
2-2. 부동산 중개회사라는 신뢰
또 한번은 필자가 근무하고 있는 부동산회사가 직접 창고를 빌리려고 했던 경우입니다.
역시 앞서 다른 사람이 신청한 상태였지만, 관리회사에서는 우리 회사가 부동산회사라는 점에서 신뢰를 표시하며 우선권을 부여해주었습니다.
부동산회사는 임대차 계약 및 규정에 대해 잘 알고 있고, 계약절차 및 창고사용에 익숙하여 관리회사의 번거로움을 줄여주고, 또한 집주인 입장에서도 트러블 없는 안정적인 세입자로, 보다 안심이 되는 것이 이유였습니다.
따라서 선착순 신청이 물론 중요하지만, 본인의 속성이 좋고 또한 관리회사와 소통이 잘 되는 경우, 충분히 우선순위를 뺏을 수 있습니다.
3. 집을 먼저 신청했다고 해도, 안심할 수 없다
이처럼 일본의 임대 시장에서는 물론 누가 먼저 신청했는지가 상당히 중요하지만, 세입자의 속성도 중요한 기준이 되기도 한다는 것입니다.
결국, 결정권은 집주인에게 있으며, 집주인이 좋아할 만한 조건을 갖춘 사람이 승자가 되는 것입니다.
그리고 집주인과 직접 컨텍하는 것은 관리회사 뿐이어서, 관리회사에 좋은 이미지를 보여주는 것도 상당히 중요합니다.
3-1. 집주인과 관리회사가 선호하는 속성은?
그렇다면 집주인과 관리회사는 어떤 세입자를 선호할까요?
다음과 같은 속성라면, 1순위를 제치고 집을 계약할 가능성도 충분히 있습니다.
- 일본 생활 경험이 길다
- 예의 바르고 조용하며 청결한 생활 습관
- 쓰레기 분리수거를 잘하고, 이웃과 트러블이 없다
- 직장 생활이 안정적 (정사원, 대기업, 공무원 등)
- 학생일 경우, 유학비가 충분히 지원되며, 잔고가 여유롭다
- 비흡연자 / 비음주자
- 명문대 또는 대학원생
- 집 관련 요구사항이 많지 않고, 가격 깎기를 하지 않는다
이 외에도, 단기간 이사 계획이 없는 점, 반려동물이 없는 점 등도 플러스 요인이 될 수 있습니다.
다만, 전제조건으로 1순위로 신청한 사람의 속성이 상대적으로 좋지 않아야 한다는 것입니다.
3-2. 집주인과 관리회사가 우려하는 속성은?
아래와 같은 사항들은 집주인과 관리회사가 그닥 좋아하지 않기에, 최대한 피하거나 숨기는 것이 좋습니다.
- 예의가 없고 떠들썩 하고 불량해보이는 태도
- 염색을 하고 이상한 복장
- 안정적인 직장이 없다
- 은행잔고가 여유롭지 않다
- 흡연자 / 음주자
- 집 관련 요구사항이 많고, 가격 깎기를 많이 한다
관리회사는 집주인과의 지속가능한 관계를 유지하기 위해, 보다 안정적인 세입자를 들여오는 것이 중요합니다.
따라서, 관리회사는 우려가 되는 세입자일 경우 미리 거절할 수도 있기에, 가능한 관리회사에 잘 보이는 것이 좋습니다.
4. 그렇다고 100% 통하는 것도 아니다
물론 모든 관리회사나 집주인이 이런 유연한 판단을 하는 것은 아닙니다.
매우 엄격하게 무조건 선착순을 고수하는 곳이 더 일반적이며, 상황에 따라 전략을 달리하는 것이 좋습니다.
만약, 모든 관리회사에서 유연한 판단을 하게 되면, 외국인이 일본에서 집을 구하는 것은 더욱더 어려워져버립니다.
또한, 앞사람의 심사가 진행 중인 경우에는 정중히 대기하면서도, 자신의 조건을 어필하는 접근이 중요합니다. 성급하게 “앞사람 떨어지게 해달라”는 식의 요구는 오히려 역효과를 낳을 수 있습니다.
애초에 우리는 외국인이어서, 일본인들과의 경쟁에서는 상당히 불리합니다.
따라서, 엄청난 속성을 지니고 있지 않는 한, 일본인들과의 경쟁은 큰 의미가 없고, 같은 외국인과의 경쟁에서 보다 경쟁력을 제시해보는 것이 좋을 수 있습니다.
5. 마무리
앞서 본 사례처럼 일본 부동산 계약에서는 단순히 빠르게 신청했다고 해서 계약이 확정되는 것이 아닙니다.
자신의 신뢰도를 높이는 조건을 잘 어필하면, 앞사람을 제치고 집을 계약할 수 있는 가능성이 없는 것은 아닙니다.
반대로, 자신이 1순위더라도 조건이 불안정하거나 부정적인 요소가 있다면, 다른 사람에게 기회를 빼앗길 수도 있다는 점을 기억해야 합니다.
필자는 일본 부동산 중개회사에서 근무하며, 일본의 공식 부동산 자격증인 탁켄시 자격을 보유하고 있습니다.
일본에서 집을 구하시거나 임대 관련 궁금한 점이 있다면, 언제든지 문의하기를 통해 편하게 문의주셔도 되겠습니다. 필자의 실무 경험을 바탕으로, 보다 안전하고 합리적인 집 구하기를 도와드릴 수 있습니다.
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