일본에서 집을 구할 때 필수적으로 거치는 절차 중 하나가 바로 보증회사의 심사입니다.
예전에는 보증인을 세워야 했지만, 최근에는 대부분의 부동산 계약에서 보증회사를 이용하는 방식이 일반화되었습니다. 하지만 한국과는 다소 다른 이 시스템에 대해 생소하게 느끼는 분들이 많습니다.
이번 글에서는 일본 부동산 실무자인 필자가, 일본에서 집을 구하는 분들을 위해 보증회사란 무엇인지, 심사 절차는 어떻게 되는지, 심사에서 떨어지는 주요 사유와 대처법까지 자세히 정리해 드리겠습니다.
1. 보증회사(賃貸保証会社)란 무엇인가?
보증회사란, 임차인이 집세를 체납했을 경우, 대신 임대인(집주인)에게 집세를 지불해주는 제3의 기관입니다.
‘집세 보증회사(家賃保証会社)’라고도 불리며, 임차인의 보증인을 대신하는 역할을 합니다.
예전에는 지인이나 가족 등 개인 보증인을 세워야 했지만, 2020년 민법 개정 이후, 연대보증인에게 보증 범위나 한도 등을 명확히 설명해야 하는 의무가 생기면서, 개인 보증인을 세우는 것이 점점 어려워졌습니다.
이로 인해 현재는 보증회사를 통해 보증을 받는 방식이 일반적입니다.
다만, 아직까지도 보증회사가 아닌 연대보증인을 요구하는 집주인 또는 관리회사가 있으며, 상황에 따라 보증회사와 연대보증인을 모두 요구하는 곳도 있습니다.
보증인은 연대책임이 따르기에, 부모 자식 관계가 아닐 경우 절대로 보증을 서주면 안되고, 필자도 보증인이 필요한 집일 경우 바로 패스해버려 고객에게 소개해주지 않습니다.
보증인이 없는데 너무나도 마음에 드는 집이 있다면, 아래 링크를 통해 보증인 대행업체를 이용하는 방법을 알아보는 것도 좋겠습니다.
2. 보증회사의 보증 범위는 어디까지?
보증회사는 단순히 매월 집세만 보증하는 것이 아닙니다.
계약 유형에 따라 아래와 같은 다양한 항목을 포함합니다:
- 월세(家賃)
- 공익비(공동 전기세, 청소비 등)
- 관리비
- 갱신료
- 퇴실 시 청소비용
- 열쇠 교환 비용
- 원상복구 비용
- 위약금
- 사망 시 유품 처리비용 등
따라서, 보증회사는 단순한 ‘연체 대행‘ 이상의 역할을 수행하며, 집주인 입장에서는 매우 중요한 안전장치가 됩니다.
위와 같은 많은 항목들을 보증하면서도 보증 비용은 대략 월세의 50%~100% 정도뿐입니다.
특히 유학생일 경우 100%인 경우가 많습니다. 그 이유는 월세 연체가 발생하는 비율이 일본인 및 직장생활을 하고 있는 외국인보다 높기 때문인데 즉 리스크가 높다는 것입니다.
그리고 매달마다 또는 매년마다의 갱신비용이 있는데, 대략 월세의 1%~2% 정도로 생각하면 되겠습니다.
3. 보증회사 심사의 흐름
집을 계약하기 전에는 반드시 입주 심사를 거쳐야 합니다.
이 심사는 다음과 같은 주체들이 각각 수행하거나 함께 진행합니다.
- 보증회사 심사
- 관리회사 심사
- 집주인 심사
보증회사 심사의 기본적인 흐름은 다음과 같습니다:
- 입주 신청서 제출
- 재류카드, 건강보험증, 입학증명서/재직증명서 또는 소득 증명서 등을 첨부
- 일본에 입국하지 않은 해외심사일 경우 COE (재류자격인정증명서) 및 여권
- 보증회사 내부 심사
- 보통 신청 당일 또는 2~3일 내에 완료
- 다만 집주인 심사, 관리회사 심사를 포함하면 전체 입주 심사는 1주일 정도 소요될 수 있음
- 심사방법
- 서류심사 및 전화심사 (전화심사는 상황에 따라 진행하지 않음)
- 해외심사일 경우 전화심사는 거의 진행하지 않음
4. 보증회사가 심사하는 주요 항목
보증회사는 신청자의 월세 지불 능력과 신뢰도를 종합적으로 판단합니다.
다음은 주요 심사항목입니다:
4-1. 연 수입 및 직장 정보
- 월급 대비 월세 비율(보통 30% 이내가 기준)
- 직장 안정성, 근속연수, 고용 형태(정사원, 계약직, 아르바이트 등)
4-2. 은행 잔고 및 자산
- 특히 유학생일 경우 수입원이 없을 수 있기에, 은행 잔고증명서 또는 매달마다 받는 생활비를 고려
- 월급 대비 월세 비율이 많이 높을 경우, 은행 잔고증명서로 어느 정도 커버가능
4-3. 연체기록
- 예전의 월세 또는 공과금 연체 기록 등을 확인
- 기본적으로 타 보증회사의 연체기록을 확인하는 방법이 없기에, 해당 보증회사의 연체기록 확인
※ 참고: 단순히 연체 이력이 있다고 해서 무조건 불합격되는 것은 아니며, 연체가 있을 경우 빠른 시일내의 납부를 통해 통과가 가능하는 경우도 있습니다.
5. 심사에서 떨어지는 주요 이유 및 대책
심사에서 떨어졌을 경우 보증회사에서는 그 이유에 대해 공개하지 않기에, 개개인의 상황에 따라 추측을 통해 알아볼 수 있습니다.
5-1. 심사에서 떨어지는 이유
- 월급 대비 월세가 지나치게 높을 때
- 직업이 불안정하거나 수입 증명이 어렵다
- 과거 집세 공과금 등 연체 이력이 있다
- 기타 등등
5-2. 심사에서 떨어졌을 때 대처법
심사에서 떨어졌다고 해도 끝이 아닙니다. 다음과 같은 방법으로 대처할 수 있습니다.
- 다른 보증회사로 재신청
- 보통 부동산 관리회사는 여러 보증회사와 제휴
- 단, 임차인이 보증회사를 직접 선택할 수는 없음
- 월세를 낮춘 다른 물건으로 변경
- 수입 대비 부담이 적은 집으로 바꾸는 것도 방법
- 소득 증빙을 보완
- 예: 예금 잔액 증명, 프리랜서의 경우 세무신고서 등 추가 제출
- 공동 명의 또는 동거인 보증
- 가족과 함께 입주하는 경우 소득 합산이 가능
가끔 반년어치 또는 1년어치 월세를 미리 지불하겠다고 하는 분들도 있는데, 전혀 긍정적인 요소로 받아들여지지 않습니다. 그 이유는 일본에서 세입자를 지나치게 보호하고 있기에, 계약을 체결 후에는 통제가 어려운 부분이 있기 때문입니다.
6. 심사신청 후 취소해도 문제 없나요?
결론부터 말하자면, 보증회사 심사신청 후 취소해도 전혀 문제가 없습니다.
심사결과가 나오지 않은 상태에서의 취소는 물론이고, 심사에 통과된 후의 취소도 보증회사에 전혀 안좋은 이력이 남지 않습니다.
다만, 심사에 통과 후 취소를 하게 되면 부동산 관리회사 및 중고회사에 민폐를 끼치게 되기에, 신청을 취소할 경우 빠른 시일내에 알려줘야 하겠습니다.
아래 링크에서는 월세 집 신청 후 취소에 관한 글을 정리해두었는데, 상세한 내용을 확인할 수 있습니다.
7. 마무리
보증회사 심사는 일본 생활에 익숙하지 않은 분들에게는 까다롭게 느껴질 수 있습니다.
특히 프리랜서, 유학생, 단기 체류자, 무직자 등은 보증회사 심사에서 불리할 수 있으므로, 사전에 믿을 수 있는 중개인과 충분한 상담을 진행하는 것이 중요합니다. 중개회사에서는 많은 경험을 보유하고 있어, 보증회사의 심사에 보다 더 잘 통과할 수 있도록 대책과 대안을 제안 해드립니다.
필자는 일본 부동산 전문 자격인 宅建士(탁켄시)를 보유하고 있으며, 실제 일본 부동산 회사에서 근무 중입니다. 일본에서 집을 구하고 계시거나 일본 부동산에 대해 궁금한 점이 있다면, ‘문의하기’를 통해 언제든지 연락주시면 되겠습니다.
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