일본에서 월세 집을 계약할 때, “시키킹(敷金)“이라는 보증금 개념이 있습니다.
한국의 보증금과 유사하지만, 반환 과정에서는 종종 갈등이나 문제가 발생하곤 합니다. 특히 퇴거 후 수개월이 지나도 보증금이 반환되지 않거나, 반환 의사가 전혀 없는 집주인을 만났을 때 당황스러울 수밖에 없습니다.
이번 글에서는 필자가 일본 부동산회사에 근무하면서 실제로 겪은 고객 사례를 바탕으로, 시키킹 반환 문제에 대해 어떻게 대응할 수 있는지 구체적인 해결책을 공유합니다. 일본에서의 부동산 실무 경험과 탁켄시(宅建士, 일본 부동산 자격증) 자격을 바탕으로, 실질적인 팁을 모았습니다.
1. 일본의 보증금, “시키킹(敷金)”이란?
일본의 시키킹은 일반적으로 월세 1~2개월분의 금액을 입주 시에 미리 납부하는 보증금으로, 계약 종료 후 퇴거 시점에 원상복구 비용이나 청소비 등을 제외한 나머지를 반환받는 것이 원칙입니다.
✅ 계약서에 시키킹 사용 조건(청소비 공제 여부, 원상복구 기준 등)이 명시되어 있으므로 반드시 확인해야 합니다. 특히 보증금이 공제 또는 상각되는 조항이 있는지 잘 확인해야 합니다.
이 시키킹은 집주인이 직접 보관하기도 하고, 관리회사가 일시 보관하는 경우도 있는데, 보증금 공제 또는 상각 등이 전혀 없는데도 퇴거 후에 반환해주지 않는 악질적인 집주인이나 관리회사가 있기도 합니다.
아래 링크에서 시키킹 등 부동산 용어에 대해 정리해두었으니, 미리 읽어보시는 것을 추천해봅니다.
특히 외국인이 일본어도 제대로 하지 못하고, 주변에 도움을 받을만한 사람도 없는 상황에서 그냥 포기하는 경우도 많습니다.
일본생활 9년을 넘기면서 지금은 많이 조용해진 편이지만, 애플/야마토/우체국/사가와/자판기 업체/부동산회사/항공회사 등등 많은 업체들과 다퉜던 경험이 있는데, 결국 로직적으로 접근을 해야 한다는 것을 느끼게 되더랍니다.
2. 실제 사례: 퇴거 후 보증금이 4개월간 반환되지 않은 경우
아래는 필자의 고객이 직접 겪었던 보증금을 반환해주지 않는 사례입니다.
2-1. 사건 개요
- 퇴거일: 4월 초
- 마지막 월세 납부: 3월 말 (4월 한 달분 선납)
- 보증금(敷金): 1개월분
즉, 약 2개월치 금액이 집주인에게 남아 있는 상태였음에도, 7월 말까지 아무런 반환 조치가 이루어지지 않았습니다.
2-2. 문제의 복잡성
- 입주자는 이미 이사 완료 및 계약서류 모두 폐기
- 관리회사는 집주인에게 책임 전가 후 소극적 대응
- 집주인은 대리인을 통해 연락하라며 직접 응답하지 않음
- 대리인은 4개월 이상 연락 두절
이런 상황에서 입주자는 어떠한 조치도 취할 수 없는 무력한 상황에 놓이게 되었고, 입주자의 부모님께서 저한테 연락을 주셔서 아래와 같은 단계별 대응을 통해 실마리를 찾을 수 있습니다.
3. 보증금 반환 트러블 대응 단계
일본에도 악질적인 사람들이 많다는 것, 그리고 실제로 악질적인 사람을 만났을 때 진짜 우리가 할 수 있는 것도 엄청 제한되어 있다는 것을 알아야 합니다.
그리고 무엇보다 가장 쉽고 간편한 방법으로 해결하는 것이 정답이 되겠습니다.
1단계: 계약서류 복사본 확보
계약서가 없다면, 우선 계약서류 복사본을 확보해야 합니다. 계약 당사자(입주자, 집주인, 관리회사, 중개회사)는 모두 계약서를 보관할 의무가 있으며, 특히 중개회사 및 관리회사는 법적으로 5년 또는 7년이상 보관 의무가 있습니다.
- 관리회사에 계약서류 복사본 요청
- 관리회사에서 협조하지 않는다면 중개회사에 요청
- 중개회사에서도 없다고 할 경우, 부동산협회에 신고하겠다고 전달
⚠️ 서류 확보는 상황 파악의 시작입니다. 반환 조건, 관리주체 확인에 필수입니다.
2단계: 관리주체 확인
관리회사가 있다고 해도, 실제 관리주체가 누구인지 계약서에서 확인해야 합니다.
일반적으로 아래 두 가지로 나뉩니다:
- 완전 위탁형 관리회사: 집 전체 관리 (입주자 모집, 수금, 클레임 대응 등)
- 모집대행형 관리회사: 입주자 모집만 담당하고, 실질 관리는 집주인이 직접
이번 사례의 경우, 관리주체는 집주인 개인이었습니다. 즉, 반환 책임은 집주인에게 있다는 뜻입니다.
3단계: 관리회사를 통해 압력 행사
관리주체가 집주인이라 해도, 입주자 입장에서는 집주인과 직접 소통하기가 어렵습니다.
특히 일본어가 완벽하지 않거나, 상대가 대응을 거부할 경우 더더욱 난처하기 때문입니다.
따라서 관리회사를 통해 집주인에게 압력을 넣는 방식이 효과적입니다. 관리회사가 협조하지 않을 경우, 다음의 조치를 고려할 수 있습니다:
- 부동산협회에 신고하겠다고 전달: 관리회사의 책임 회피 행위로 간주될 수 있음
- SNS 및 리뷰사이트에 공개: 소비자 피해 사례로 여론화
이번 사례에서는 이러한 압박이 통했는지, 관리회사가 적극적으로 나서게 되었고, 집주인 측에서도 ‘조속히 해결하겠다’는 입장을 전달해왔습니다.
아래 링크에 부동산협회에 관한 내용을 정리해두었으니, 부동산 협회에 연락하는 방법을 참고하시면 되겠습니다.
4단계: 최후 수단 – 소액소송
집주인이 끝까지 반환을 거부할 경우, 소액소송(少額訴訟)을 통해 법적으로 해결할 수 있습니다.
- 청구금액 60만 엔 이하의 경우 적용 가능
- 일반인이 직접 청구 가능하지만 절차가 복잡하므로 부담 존재
실제로 소송까지 가는 경우는 드물지만, “소송도 불사하겠다”는 입장을 전달하는 것만으로도 상당한 효과가 있습니다.
일본에서는 법적 분쟁을 피하려는 경향이 강하기 때문에, 해당 입장을 밝히는 것만으로도 상대방이 조기 해결을 선택하는 경우가 많습니다.
4. 정리 – 일본에서 시키킹 반환 트러블이 생기면
- 가장 먼저 관리회사에 연락하고, 상황 설명
- 계약서류를 확보하여 관리주체 및 조건 파악
- 관리회사에 압력을 넣어 중재를 유도
- 부동산협회 신고, SNS 공개 등 수단 활용
- 소액소송 진행 의사 밝히기 (단, 실제 소송은 신중하게)
✅ 문제를 방치하지 말고, 초기에 적극적으로 대응하는 것이 핵심입니다.
문제해결은 단계별로 차근차근 진행하는 것을 추천하며, 그리고 실질적으로 신고 또는 소송보다 가능한 이러한 수단을 이용하겠다는 의사를 전달하면서, 스스로 해결하도록 유도하는 것이 좋겠습니다.
실제로 필자는 변호사 및 소액소송 등에 대해 직접 상담을 받아보았기에, 최후의 수단으로만 추천해봅니다.
5. 마무리
필자는 일본 현지 부동산회사에서 근무 중이며, 일본 부동산 전문 자격인 탁켄시(宅建士)를 보유하고 있습니다.
이번 사례처럼 시키킹 반환 문제, 집주인과의 갈등, 계약 관련 애매한 상황 등은 일본 부동산 특유의 문화와 법적 구조를 이해하고 접근해야 해결될 수 있습니다.
혹시 일본에서 집과 관련된 트러블이 있으시거나, 일본에서 집을 구할 계획이 있으신 분들은 언제든지 카톡 또는 문의하기를 통해 문의 주시기 바랍니다.
전문적인 조언과 실제 경험을 바탕으로, 보다 현실적인 해결 방안을 안내드리겠습니다.
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