일본에서 월세 집을 구하려는 분들이라면 인터넷에서 흔히 볼 수 있는 정보 중 하나가 “일본에서 집을 구할 때 보증인이 필요하다”는 이야기일 것입니다.
하지만 실제로 일본에서 부동산 업무를 하고 있는 입장에서 말씀드리자면, 지금은 이 말이 현실과는 맞지 않습니다.
현재 일본에서 일반적인 월세 집을 계약할 때는 보증인(保証人) 대신 보증회사(保証会社)를 이용하는 것이 보편적이며, 보증인을 요구하는 집은 극히 일부에 불과합니다.
이 글에서는 일본 부동산 실무에서 보고 느낀 경험을 바탕으로, 보증인 제도의 의미와 현실, 그리고 실제로 일본에서 집을 구할 때 보증회사를 이용하는 것에 대해 정리해 보았습니다.
1. 일본에서 보증인이 필요한 이유
과거 일본의 월세 계약에서는 보증인이 필수적이었습니다. 그 이유는 단순합니다.
집주인 입장에서 가장 큰 리스크는 세입자의 월세 체납이나 문제 행위입니다. 일본의 「차지차가법(借地借家法)」은 세입자 권리를 강하게 보호하고 있기 때문에, 단순히 집세를 늦게 냈다고 해서 바로 계약을 해지하거나 강제로 내보내기가 어렵습니다. 이런 상황에서 집주인의 손실을 보완해 주는 장치가 바로 보증인입니다.
1-1. 보증인 vs 연대보증인
일본의 월세 계약서에는 보통 단순 보증인보다는 연대보증인(連帯保証人)을 요구하는 경우가 많습니다.
- 보증인(保証人)
- 집주인이 먼저 세입자에게 청구한 뒤에야 보증인에게 청구할 수 있습니다.
- 연대보증인(連帯保証人)
- 세입자가 집세를 못 내면 곧바로 연대보증인에게 청구할 수 있습니다.
즉, 연대보증인은 세입자와 같은 수준의 의무를 지게 되는 만큼 부담이 훨씬 무겁습니다.
1-2. 보증인의 조건
보증인에 대해 보통 아래 조건들을 요구할 경우가 있습니다.
- 세입자와 가까운 친족(2촌 이내)일 것
- 안정적인 수입이나 자산이 있을 것
- 반사회적 세력과 관련이 없는 인물일 것
또한 필요한 서류도 까다롭습니다.
- 인감 도장 및 인감증명서
- 소득증명서
- 주민표 등
이처럼 보증인 제도는 세입자의 신용을 대신 보장하는 중요한 장치였지만, 현실적으로는 점점 사용되지 않는 제도가 되어가고 있습니다.
2. 현실: 보증인이 필요한 집은 거의 없다
실제로 일본에서 수천, 수만 건의 매물을 다루다 보면, 보증인을 요구하는 집은 극히 드물다는 것을 알 수 있습니다.
2-1. 보증인을 요구하는 집은 어느 정도?
체감상으로는 100채 중 한두 채 정도만 보증인을 요구하고, 나머지 대부분은 보증회사를 통한 계약이 기본입니다.
즉, 외국인이 일본에서 집을 구할 때 “보증인을 어떻게 세워야 하나?” 하고 걱정하는 것은 사실상 불필요한 고민인 셈입니다.
2-2. 왜 보증인 제도가 사라져가는가?
보증인을 요구하는 대신 보증회사를 통한 계약으로 전환되어가고 있는데, 그 이유는 아래와 같은 두가지 이유를 정리해볼 수 있습니다.
1) 보증인을 구하기 어려워졌다
- 현실적인 한계: 현대 사회에서는 독신자나 핵가족이 늘어나면서, 가까운 친척 중 안정적인 수입과 자산을 갖춘 사람을 보증인으로 세우기가 점점 어려워지고 있습니다.
- 사회적 갈등 요인: 보증을 섰다가 세입자가 월세를 체납하면 금전 문제가 얽히게 되어 가족·친척 간 갈등이 발생할 수 있습니다. 실제로 보증 문제로 관계가 틀어지는 사례도 적지 않습니다.
- 보증인의 부재 위험: 세입자 계약 기간 중 보증인이 고령으로 사망하거나 연락이 닿지 않는 경우, 집주인 입장에서는 청구 자체가 곤란해지는 문제가 있습니다.
즉, 개인 보증인 제도는 현실성이 떨어지고, 리스크가 큰 방식이 되어가고 있습니다.
2) 보증회사의 등장과 확산
- 서비스화된 보증 구조: 보증회사는 일정한 수수료를 받고 세입자의 월세를 보증해 주는 구조로, 일종의 유료 서비스입니다. 덕분에 개인 보증인의 필요성이 줄어들었습니다.
- 경쟁 시장 형성: 보증회사 간 경쟁이 치열해지면서, 더 많은 세입자들이 쉽게 이용할 수 있는 환경이 만들어졌습니다.
- 리스크 분산 가능: 만약 특정 보증회사가 파산하더라도, 다른 보증회사로 쉽게 대체가 가능해 집주인과 세입자 모두 안정성을 확보할 수 있습니다.
즉, 보증회사 제도는 비용을 지불하는 대신 확실한 보증을 얻는 합리적인 시스템으로 자리잡았고, 그 결과 보증인 제도는 점차 사라지게 된 것입니다.
3. 보증회사(保証会社)란 무엇인가?
보증회사는 말 그대로 보증인의 역할을 대신해 주는 전문 기관입니다.
세입자가 집세를 내지 못했을 경우, 보증회사가 대신 납부해 주고, 이후 세입자에게 구상권을 청구합니다. 구조적으로는 보증인과 거의 같지만, 개인 대신 회사가 보증을 서준다는 점에서 더 안정적입니다.
3-1. 보증회사 이용 시 비용
보증회사를 이용할 때는 수수료가 발생합니다.
보통은:
- 초기 계약 시: 월세의 30~100% 정도를 한 번 납부
- 갱신료: 매달 월세의 1~2% 또는 매년 약 1~2만 엔 전후
즉, 집주인·관리회사 입장에서도 개인 보증인보다 보증회사를 선호하는 것이 당연합니다. 책임이 명확하고, 수수료 부담은 세입자가 지기 때문입니다.
3-2. 보증회사 심사
보증회사를 이용하기 위해 보증회사의 심사에 통과해야 하는데, 현실적으로 보증회사의 심사는 생각보다 까다롭지 않다는 것입니다.
그 이유는 보증회사에서도 고객을 많이 확보해야 돈을 벌 수 있는 구조이기에, 어처구니 없는 상황에서도 심사에 통과되는 경우가 허다합니다.
4. 만약 보증인을 요구하는 집이라면?
만약 꼭 마음에 드는 집이 있는데 보증인을 요구한다면 어떻게 해야 할까요?
일본 현지인이라면 가족이 보증을 서는 경우가 많지만, 외국인의 경우는 사정이 다릅니다. 일본에 친척이 없는 경우가 대부분이기 때문에 보증인을 세우는 것이 거의 불가능합니다.
이럴 때는 보증인 대행 서비스를 활용할 수 있습니다.
4-1. 보증인 대행 서비스
예를 들어 아리코트라스트(Arico Trust) 같은 업체에서는 보증인 역할을 대행해 주는 서비스를 제공하며, 비용은 보증회사 이용료와 비슷한 수준입니다.
보증인뿐 아니라 긴급연락처도 대행해주는데, 상세한 내용은 아래 링크를 통해 확인할 수 있습니다.
4-2. 보증인과 보증회사를 동시에 요구하는 경우
드물지만, 일부 집에서는 보증회사 + 보증인을 동시에 요구하는 경우도 있습니다. 하지만 이런 경우는 매우 특수하며, 현실적으로 외국인에게 추천하기 어려운 매물입니다.
이런 집은 보통 보수적인 고령 집주인이 소유한 경우가 많고, 외국인 입주 자체를 꺼리는 경우도 있습니다. 따라서 실무에서는 굳이 이런 매물을 소개하지 않고, 다른 집을 추천하는 것이 일반적입니다.
5. 마무리
일본에서 집을 구할 때 보증인이 꼭 필요한 것은 아닙니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 과거에는 보증인이 필수였지만, 지금은 대부분 보증회사 이용이 일반적이다.
- 보증인을 요구하는 집은 100곳 중 한두 곳에 불과하다.
- 보증인 걱정은 사실상 의미가 없다.
- 보증인을 고집하는 집은 구식이고 외국인에게 비우호적인 경우가 많으므로 피하는 것이 좋다.
즉, 일본에서 집을 구할 때는 “보증인을 어떻게 세울까”를 고민하기보다, “보증회사 심사를 어떻게 통과할까”가 훨씬 중요한 문제입니다.
필자는 일본 부동산 자격증인 宅建士(탁켄시)를 보유하고 있으며, 일본 부동산 회사에서 외국인과 유학생을 대상으로 집을 소개하고 있습니다.
실무 경험을 통해 말씀드리자면, 보증인 문제는 더 이상 큰 장벽이 아니니 안심하셔도 된다는 점입니다.
만약 일본에서 집을 구하고자 하거나 일본 부동산에 대해 궁금한 점이 있다면 언제든 카카오톡 또는 문의하기를 통해 문의주시면 되겠습니다.
결론적으로, 일본에서 집을 구할 때 보증인이 없어도 문제는 전혀 없다는 사실을 꼭 기억하시기 바랍니다.
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