일본 유학을 준비하거나 미성년 자녀를 일본에 보내고자 하는 부모님들, 혹은 일본 조기 유학을 계획 중인 분들이라면 한 번쯤은 이런 의문을 가지게 됩니다.
“일본에서 미성년자도 혼자 집을 구하고 계약할 수 있을까?”
결론부터 말씀드리자면, “가능은 하지만 매우 어렵다”입니다.
이번 글에서는 일본 부동산 실무 경험을 바탕으로, 미성년자의 일본 주거 계약 가능 여부, 필요한 조건, 외국인 미성년자의 경우 유의사항 등에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
1. 일본에서 미성년자도 집을 구할 수는 있다
일본에서는 2022년부터 성인의 기준이 만 20세에서 만 18세로 변경되었습니다.
즉, 법적으로는 만 18세 이상이면 미성년자가 아니며, 독자적으로 법률 행위, 즉 계약을 체결할 수 있게 되었습니다.
만 18세 미만의 미성년자는, 법적으로는 계약이 가능하더라도 현실적으로는 까다로운 절차가 요구됩니다.
그 이유는 일본 민법에 따라, 미성년자가 친권자의 동의를 받지 않고 체결한 계약은 취소가 가능하기 때문입니다.
따라서, 부동산 관리회사나 보증회사는 계약의 법적 불안정을 방지하기 위해 ‘친권자 동의서’를 필수적으로 요구합니다.
2. 미성년자가 집을 구할 때 필요한 것들
일본 민법에 따르면, 미성년자가 법정대리인의 동의 없이 체결한 계약은 취소가 가능합니다.
이 조항은 부동산 계약에도 그대로 적용됩니다.
그래서 대부분의 관리회사 및 보증회사에서는 미성년자의 계약 시, 필수적으로 ‘친권자의 동의서’를 요구합니다.
일본에서 미성년자가 집을 계약하기 위해서는 다음과 같은 절차와 조건이 필요합니다.
- 관리회사의 사전 허락
모든 집이 미성년자에게 임대를 허용하는 것은 아닙니다. 관리회사에서 해당 계약이 가능한지 먼저 확인해야 합니다. - 보증회사의 심사 통과
일본에서 대부분의 임대 계약은 보증회사를 통하게 되는데, 보증회사 역시 미성년자에게 까다로운 조건을 적용합니다. 보통 친권자의 동의 및 보증을 요구하며, 거절하는 경우도 많습니다. - 친권자의 서면 동의서
친권자의 사인이 들어간 ‘동의서’는 일본어로 작성되어야 하며, 외국어 원본이 있다면 반드시 공식 번역본이 함께 제출되어야 합니다. 단순히 제출만으로 끝나지 않고, 일부 회사는 전화나 이메일로 친권자 본인 확인 절차까지 진행하기도 합니다. - 부대 계약에 대한 동의
일본에서는 임대 계약과 함께 화재보험 등의 부가 계약이 따라옵니다. 이 부분에도 친권자의 동의가 필요합니다.
3. 외국인 미성년자의 경우는 더 어려울 수 있다
외국인이 일본에서 집을 구하는 것은 외국인의 속성에 따라 난이도가 달라집니다.
외국인 영주권 > 외국인 취업비자 > 외국인 유학생 > 미입국한 외국인 > 외국인 미성년자
즉 외국인 미성년자가 일본에서 집을 구하는 것은 가장 제한적입니다.
- 관리회사나 보증회사 중 상당수가 외국인 미성년자 계약 자체를 거절하는 경우가 많습니다.
- 일본 내 친권자가 없는 경우, 해외 친권자의 동의서를 일본어로 번역해야 하며, 이를 받아들이지 않는 관리회사도 많습니다.
그래서 미성년자, 특히 외국인 미성년자가 스스로 부동산 포털에서 집을 고르고, 직접 신청 및 계약을 진행하는 것은 매우 어렵습니다.
이러한 조건들 때문에 외국인 미성년자가 집을 구할 수 있는 매물은 매우 제한적이며, 대응이 가능한 중개회사를 통하지 않으면 진행이 거의 불가능하다고 볼 수 있습니다.
4. 그나마 가능한 사례들
- 계약 시점에 성인이 되는 경우
예를 들어, 집을 신청할 당시에는 만 17세였지만 계약 체결일에는 만 18세가 되는 경우, 일부 관리회사에서는 성인 시점의 계약을 인정해주는 경우도 있습니다. - 일본 내 친척 명의로 계약
일본에 친척이 있다면, 친척 명의로 계약하고, 실질적인 거주자는 미성년자가 되는 방식도 존재합니다. 하지만 이 경우에는 계약자와 실제 거주자가 다르기 때문에, 보험 적용이나 관리상의 책임 문제 등 다양한 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 추천되지는 않습니다. - 학교 기숙사나 지정 숙소 이용
가장 현실적이고 추천할 만한 방법은, 일단 학교 기숙사에서 거주하다가 성인이 된 이후 독립적인 계약을 진행하는 것입니다.
실제로 일본 유학생 대부분이 이 경로를 통해 자취를 시작합니다.
실제 사례를 보면, 대부분의 미성년자는 처음 1~2년은 학교 기숙사를 이용하고, 이후 성인이 된 시점에 자취를 시작합니다.
필자 역시 여러 외국인 미성년자 고객을 상담한 경험이 있으며, 그 가운데 실제로 원하는 조건의 집에 입주할 수 있었던 케이스는 극히 일부였습니다.
따라서 가능한 경우에는 학교 기숙사를 활용하고, 성인 이후 본격적으로 자취를 시작하는 것을 가장 추천드립니다.
5. 마무리
정리하자면 다음과 같습니다.
- 일본에서는 만 18세부터 법적으로 성인으로 인정되며, 계약 행위가 가능하다.
- 미성년자가 부동산 계약을 하려면 반드시 친권자의 동의서가 필요하다.
- 외국인 미성년자의 경우, 관리회사나 보증회사의 판단에 따라 계약이 불가능할 수도 있다.
- 조건을 맞추더라도 선택할 수 있는 집이 매우 한정적이다.
- 학교 기숙사를 먼저 이용하고, 성인 이후 자취로 전환하는 것이 가장 현실적인 방법이다.
일본의 임대 시장은 한국과 다른 점이 많고, 특히 미성년자와 외국인에게는 진입장벽이 높습니다.
필자는 일본에서 宅建士 자격증을 보유한 부동산 실무자로서, 외국인을 위한 임대 계약, 보증회사 대응 등 복잡한 절차를 도와드릴 수 있습니다.
일본 유학을 계획 중이거나 자녀를 일본에 보내려는 부모님, 또는 일본에서 조기 독립을 고려 중인 분들이라면, 문의하기를 통해 문의주시면 되겠습니다.
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