일본 부동산에 관심이 있거나 투자를 고려 중이라면 반드시 알고 있어야 할 것이 바로 서브리스(Sublease) 혹은 마스터리스(Master lease)라는 개념입니다.
이 제도는 언뜻 보기엔 매우 편리해 보이지만, 잘못 접근하면 큰 손실로 이어질 수 있는 구조적인 함정을 내포하고 있습니다.
필자는 일본 부동산 자격증인 宅建士(탁켄시)를 보유하고 있으며, 현재 일본 현지 부동산 중개회사에서 실무를 담당하고 있습니다. 이 글에서는 직접 경험한 내용을 바탕으로, 일본 부동산 투자 시 서브리스 계약에 대해 반드시 알아야 할 사항들을 정리해보았습니다.
1. 서브리스란 무엇인가?
서브리스는 간단히 말해, 집주인이 집을 서브리스 회사에 통째로 임대하고, 서브리스 회사가 다시 제3의 세입자에게 집을 빌려주는 방식입니다.
다시 말해, 서브리스 회사는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 중간에서 월세 차익을 수익으로 삼는 구조입니다.
예를 들어, 주변 시세가 월 10만 엔인 부동산을 서브리스 회사에 8만 엔에 임대하면, 서브리스 회사는 이를 10만 엔 이상에 세입자에게 재임대하여 2만 엔의 차익을 얻는 방식입니다.
또는 서브리스 회사에서 가구/가전 등을 장만해놓고, 먼슬리맨션이나 위클리맨션 등 단기숙박업을 운영하면서 수익을 늘리기도 합니다.
서비리스는 공실여부와 관계없이 안정적으로 월세를 얻을 수 있는 좋은 점이 있지만, 그에 반해 심각한 단점도 있으니, 아래에 장점과 단점을 정리해봅니다.
2. 서브리스의 장점
서브리스는 다음과 같은 장점이 있어 부동산 초보자나 해외 투자자에게 매력적으로 느껴질 수 있습니다.
다만, 개인적으로 서브리스는 절대적으로 추천하지 않습니다.
2-1. 공실 리스크 해소
서브리스의 가장 큰 장점은 공실 여부와 관계없이 안정적으로 월세를 받을 수 있다는 점입니다.
실제 세입자가 들어오지 않더라도 서브리스 회사가 월세를 지불하기 때문에, 수익이 일정하게 유지됩니다.
2-2. 관리의 편리함
집주인은 세입자 응대, 수리 요청, 계약 관리 등 복잡한 실무에서 완전히 벗어날 수 있습니다.
서브리스 회사가 모든 관리 업무를 대행하므로, 손이 거의 가지 않습니다.
3. 서브리스의 단점
그러나 이처럼 매력적인 서브리스에 심각한 단점들이 존재합니다.
투자 수익률과 자산 운용에 직접적인 영향을 주는 문제들이므로 반드시 사전에 이해하고 신중히 접근해야 합니다.
3-1. 수익률 저하
서브리스 계약은 주변 시세보다 낮은 가격으로 집을 임대하게 되므로, 투자 수익률이 떨어질 수밖에 없습니다.
그 이유는 서브리스 회사가 공실과 관계없이 월세를 지불해주는 조건으로, 주변 시세보다 낮은 월세로 빌려, 제3자로부터는 높은 월세를 받는 것입니다.
서브리스 회사에서 얼마만큼 세입자를 잘 들여오는지에 따라, 서브리스 회사에도 리스크가 동반하고 있기에, 집주인에게 높은 월세를 지불할 수가 없는 구조입니다.
3-2. 월세 인상 협상 어려움
보통 세입자와는 상호 협의로 월세 조정이 가능하지만, 서브리스 회사는 전문적인 부동산 관리회사이기 때문에 협상이 쉽지 않습니다.
계약 갱신 시점에도 월세 인상은 거의 이루어지지 않거나, 오히려 더 낮은 금액을 요구받는 경우도 있습니다.
일반인이 전문적인 부동산 관리회사와 협상을 해야 한다는 것인데, 가능성이 아주 희박하다는 것입니다.
3-3. 계약 해지의 어려움
가장 심각한 단점 중 하나는 서브리스 계약을 집주인 측에서 일방적으로 해지하는 것이 거의 불가능하다는 점입니다.
일본의 부동산 법제도는 세입자를 매우 강하게 보호하고 있는데, 서브리스 구조에서는 서브리스 회사가 ‘세입자’가 되기 때문에, 집주인은 법적으로 매우 불리한 입장에 놓이게 됩니다.
서브리스 계약을 해지하고 싶을 경우, 6개월에서 2년치의 월세를 위약금으로 지불해야만 해지 가능한 사례도 실제로 존재합니다. 특히, 부동산을 매입한 새로운 소유자도 서브리스 계약을 반드시 승계해야 하는 법적 의무가 있기 때문에, 매매가에도 영향을 주고 있습니다.
심지어 어떤 서브리스 회사에서는 해지자체를 해주지 않는 경우도 있기에, 자기 집이면서도 아무것도 할 수 없는 처지에 놓이게 됩니다.
4. 서브리스 계약 부동산의 매매 리스크
서브리스 계약이 체결된 부동산은 일반 시장가보다 저렴하게 거래되는 경우가 많습니다.
이유는 명확합니다. 새 집주인이 되어도 기존 서브리스 계약을 해지하지 못하므로, 자유로운 자산 운용이 불가능하기 때문입니다.
이 때문에, 일본 부동산 시장에서는 서브리스가 걸려 있는 부동산을 ‘위험자산’으로 간주하며, 특히 투자 목적으로 부동산을 구입하려는 경우 서브리스 여부는 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.
실제로 필자가 과거 근무했던 일본의 투자용 부동산 회사에서는 일반적인 관리대행 서비스와 서브리스 서비스를 동시에 제공했지만, 실제로 서브리스를 선택하는 고객은 10명 중 1명도 되지 않았습니다.
대부분의 투자자들이 서브리스의 구조적 문제점을 이해하고 있기 때문에, 일반 관리대행을 선호하는 경향이 강합니다.
그래서 서브리스 계약이 체결된 부동산이 저렴하다고 함부로 손을 대는 것은 위험하며, 또한 그만큼 가격도 저렴하기에 서브리스 계약을 해지하더라도 남는 장사라면 시도해볼만도 하기에, 잘 검토해봐야 합니다.
5. 서브리스 회사의 이익 구조
서브리스 회사는 집주인으로부터 비교적 저렴한 월세로 집을 임대한 후, 그보다 높은 월세로 일반 세입자에게 재임대합니다.
즉, 부동산을 소유하지 않고도 매월 안정적인 임대수익을 확보하는 구조를 갖고 있습니다.
이런 구조로 인해 일부 서브리스 회사는 소유 없이 임대만으로 수익을 극대화하는 전략을 취하고 있으며, 그만큼 계약 조건은 집주인에게 불리하게 작용하는 경우가 많습니다.
실제로 이러한 서브리스 회사는 일본에 엄청 많으며 상장기업들도 있는데, 이러한 수요들이 있기에 서브리스라는 제도가 아직까지 잘 돌아가고 있는 것이 아닌가 생각해봅니다.
수천수억원대의 돈을 들여 부동산을 구매하지 않고도, 매달마다 저렴한 월세로 임대사업을 진행할 수 있다는 것이기에, 소액투자로 안정적인 수입원을 만드는 것입니다.
6. 마무리
서브리스는 단기적으로는 편리한 수익 구조처럼 보이지만, 중장기적으로는 집주인의 자산 활용에 심각한 제약을 주는 제도입니다.
- 공실 리스크는 줄어들지만,
- 수익률 저하, 계약 해지 불가, 시세 반영 어려움 등
치명적인 리스크를 동반합니다.
따라서, 일본 부동산 투자 시 서브리스 계약이 체결된 부동산은 신중하게 검토해야 하며, 직접 보유한 부동산을 서브리스로 맡길 경우에도 장단점을 충분히 이해하고 결정해야 합니다.
필자는 일본에서 부동산 탁켄시 자격을 보유하고 있으며, 현재 일본 부동산 중개회사에 재직 중입니다. 일본 부동산 투자나 임대차 관련해서 궁금한 점이 있으시다면 언제든지 문의하기를 통해 연락 주시기 바랍니다.
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