일본 부동산 투자 시 관리 위탁의 한 방법으로 서브리스(Sublease)를 선택하는 분들이 가끔 있습니다.
서브리스는 공실이어도 따박따박 월세가 들어오니 안심이 되지만, 막상 이 집을 팔려고 내놓을 때는 서브리스 계약이 오히려 발목을 잡기도 합니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격증을 보유하고 현지 부동산 기업에서 근무하고 있는데, 현장에서 직접 겪은 내용을 토대로, 서브리스 매물을 매각할 때 어떤 점을 주의해야 하는지 정리해 드립니다.
1. 부동산 투자에서의 서브리스란?
서브리스는 쉽게 말해, 부동산 서브리스 회사가 집주인에게 집을 통째로 빌린 뒤, 이를 다시 일반 세입자에게 빌려주는 ‘전대차(又貸し)’ 방식의 계약 모델입니다.
구조: 집주인(임대인) → 부동산 서브리스 회사(임차인) → 실제 거주자(전차인)
서브리스 계약을 체결하면, 해당 회사는 실제 입주 여부와 상관없이 집주인에게 매달 약정된 임대료(보통 시세의 80~90%)를 꼬박꼬박 지급합니다.
이를 통해 집주인은 공실로 인해 월세를 받지 못할까 봐 전전긍긍할 필요가 없으며, 세입자가 바뀔 때마다 발생하는 중개 수수료나 광고비 등 번거로운 비용 지출과 관리 업무에서도 완전히 자유로워진다는 큰 장점이 있습니다.
하지만 이처럼 편리해 보이는 서브리스 부동산도 ‘매각’이라는 단계에 들어서면 예상치 못한 큰 어려움에 직면하게 되는데, 우선 이 서브리스 계약을 집주인 마음대로 해지할 수 있는지 그 여부를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.
2. 서브리스 계약 해지가 어려운 이유
일본의 차지차가법(借地借家法)은 세입자(임차인)의 권리를 강력하게 보호하고 있는데, 서브리스 계약에서 부동산 서브리스 회사가 법적으로 ‘세입자’의 지위를 갖고 있습니다.
2-1. 세입자의 계약 해지
법적으로 세입자는 언제든지 계약 해지를 요구할 수 있고, 특별한 정당 사유가 없더라도 “그만하겠다”는 의사 표시만으로 해지가 가능합니다.
즉, 서브리스 회사는 시장 상황이 좋지 않거나 수익성이 떨어진다고 판단하면 언제든 계약을 종료하고 빠져나갈 수 있는 유리한 위치에 있습니다.
2-2. 집주인의 계약 해지
반대로 집주인이 계약을 해지하려면, 최소 6개월 전에 세입자에게 통보해야 할 뿐만 아니라, 법이 인정하는 ‘정당한 사유’가 반드시 있어야 합니다.
이 정당 사유를 인정받는 것이 현실적으로 매우 어려우며, 기본적으로 일정적인 금전적 보상(퇴거료)을 치르는 것이 일반적입니다.
서브리스 회사 역시 법적으로는 ‘세입자’이기에 이러한 보호를 고스란히 받게 됩니다.
2-3. 집을 팔 경우?
가장 큰 문제는 집주인이 “집을 팔아야 하니 계약을 끝내달라”고 요청하는 것이 법적으로 정당 사유에 해당하지 않는다는 점입니다.
결국 대부분의 서브리스 매물은 계약을 그대로 안은 채 팔아야 하는데, 집을 새로 사는 매수인이 “내가 직접 관리하고 싶으니 서브리스를 해지해달라”고 요구해도, 서브리스 회사가 거부하면 강제로 해지할 방법이 전혀 없습니다.
이러한 운영상의 제약 때문에 서브리스 매물은 부동산 시장에서 선호도가 낮을 수밖에 없고, 매수자 입장에서는 내 집임에도 내 마음대로 관리할 수 없다는 단점 때문에 매매 가격을 대폭 깎아내리는 경우가 많으며, 결과적으로 집주인은 원하는 가격에 부동산을 처분하기가 매우 힘들어집니다.
3. 서브리스 부동산을 팔기 위한 절차
서브리스 매물을 성공적으로 매각하는 가장 좋은 방법은 매각 절차에 들어가기 전, 서브리스 계약을 깔끔하게 해지하는 것인데, 현실적으로 고려해 볼 수 있는 대응책은 다음과 같습니다.
3-1. 계약서 내 해지 조항의 재검토
가장 먼저 계약서에 명시된 해지 관련 문구를 낱낱이 파헤쳐 보아야 합니다.
하지만 서브리스 회사는 이 분야의 전문가들이며, 본인들의 수익원을 쉽게 놓치지 않도록 계약서를 작성하기에, 집주인이 쉽게 해지할 수 있도록 명시된 경우는 매우 드뭅니다. 따라서 계약서만으로 해결될 것이라는 큰 기대는 하지 않는 것이 좋습니다.
3-2. 퇴거료를 활용한 합의 협상
결국 가장 현실적인 방법은 서브리스 회사와 직접 합의를 끌어내는 것인데, 회사 입장에서는 매달 들어오던 안정적인 수익을 포기하는 셈이므로 순순히 응해줄 리 없습니다.
이때 집주인이 제시할 수 있는 카드가 바로 퇴거료(합의금)이며, 통상적으로 수개월에서 많게는 수십 개월 치의 월세에 해당하는 금액을 보상금으로 지불하고 계약을 종료하는 방식이 일반적입니다.
다만, 자금력이 탄탄하거나 해지 의사가 전혀 없는 회사는 이런 금전적 제안조차 거절할 수 있는데, 이 경우 사실상 집주인이 강제할 수 있는 방법이 거의 없다는 것이 냉혹한 현실입니다.
3-3. 전문가의 조언 얻어보기
협상이 교착 상태에 빠진다면, 부동산 전문 변호사 등 전문가의 도움을 받아 법적으로 파고들 틈이 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
다만, 앞서 언급했듯 차지차가법의 벽이 매우 높기 때문에, 법적 조치만으로 단번에 해결될 것이라는 낙관적인 기대보다는 최후의 보루로 생각하시는 것이 좋습니다.
4. 마무리
서브리스 계약이 된 부동산을 파는 것은 가능하지만, 일반적인 매물보다 훨씬 어렵고 제값을 받기 힘든 것이 현실입니다.
무엇보다 서브리스 회사가 법적으로 ‘보호받는 세입자’의 위치이기에, 협의를 통해 서브리스 계약을 해지할 수 있는지가 포인트입니다.
서브리스는 관리가 편하다는 장점이 분명하지만, 나중에 집을 팔 때 큰 걸림돌이 될 수 있다는 점을 꼭 기억해야 하고, 지금 매각을 고민 중이시라면 무턱대고 매물을 내놓기보다, 먼저 서브리스 해지 가능성부터 타진해보시길 권장합니다.
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