일본에서 집을 구할 때 언제부터 찾아야 할지 잘 모를 수 있는데, 일본 부동산 회사에서 근무하며, 탁켄시(宅建士) 자격을 보유한 필자의 실무경험을 바탕으로 가장 정확하고 현실적인 타이밍을 정리해보았습니다.
| 본인 상황 | 집 찾기 시작 추천 시점 | 이유 |
|---|---|---|
| 집을 꼭 보고 결정할 수 있다 | 입주 희망일 기준 1~1.5개월 전 본인이 집을 보러 갈 수 있는 날짜 기준 2~3일 전 | 신청 후 입주까지 약 3주 필요 |
| 집을 보지 않고도 결정할 수 있다 | 입주 희망일 기준 1.5~2개월 전 | 집은 볼 수 없지만 신청 가능, 퇴거일 기준 약 3주 후 입주 가능 |
따라서 일반적으로 입주 희망일 기준 1.5개월 전부터 집을 찾는 것이 가장 적합한 타이밍입니다.
1. 일본은 1.5개월 전부터 집 찾는다
일본의 일반적인 임대 계약 과정은 다음과 같은 흐름입니다.
- 집 신청
- 입주 심사 (1주 정도)
- 계약 → 열쇠 전달까지 약 2주 정도 소요
즉, 신청 → 실제 입주까지 약 3주 정도 걸립니다.
그래서 입주 희망일보다 약 1개월~1.5개월 전부터 집을 보면, 시간에 쫓기지 않고 비교 & 결정할 수 있는 가장 안정적인 타이밍이 됩니다.
다만, 일본은 세입자가 아직 퇴거하지 않은 상황에서 매물로 내놓기도 하기에, 집을 꼭 봐야 하는지 아니면 보지 않고도 결정할 수 있는지에 따라, 집을 찾는 타이밍이 조금 달라지기도 합니다.
2. 빈집 vs 퇴거 예정 집
집을 찾을 때, 빈집인지 아니면 퇴거 예정인 집인지에 따라 집을 보는 시기와 신청 방식이 달라집니다.
간단하게 정리하면 집을 꼭 봐야 한다면 입주 희망일 기준 1~1.5개월 전부터 집을 찾으면 되고, 집을 보지 않아도 된다면 입주 희망일 기준 1.5~2개월 전부터 집을 찾으면 됩니다.
2-1. 빈집(空室)의 경우
- 이미 사람이 살지 않아 바로 집을 볼 수 있음
- 신청 후 약 3주 후 입주 가능
- 집주인은 빈집을 오래 비워두는 것을 원치 않기 때문에,
→ 1개월 이상 뒤 입주는 거절되는 경우가 많음
예를 들어 지금 빈집인데,
- “2개월 후 입주하고 싶어요” → 대부분 거절
- “1.5개월 후 입주”도 보통 어렵고
- 1개월 이내가 현실적인 기준
그래서 집을 꼭 보고 결정할 수 있다면, 입주 희망일 기준 1~1.5개월 전부터 집을 찾는 것이 적당합니다.
2-2. 퇴거 예정 매물의 경우
- 현재 세입자가 살고 있어 집을 바로 볼 수 없음
- 그러나 신청은 가능하며, 퇴거일로부터 약 3주 후 입주 가능
- 따라서 1.5~2개월 전부터 집을 찾는 것도 가능
- 단, 집을 보지 않고 신청해야 하는 상황
일본 월세 집은 세입자가 퇴거할 때 보통 1~2개월 전 퇴거 통보를 합니다.
관리회사는 퇴거 통보가 들어오면 바로 매물로 등록하기 때문에, 퇴거 예정 매물이 나타나게 되는데, 이런 통보 기간은 집주인이 공백 기간을 최소화하고, 충분한 시간 동안 새 세입자를 모집하기 위해 설정된 것입니다.
그래서 집을 보지 않아도 된다면, 입주 희망일 기준 1.5~2개월 전부터 여유롭게 찾으면 됩니다.
3. “집은 꼭 보고 결정하고 싶어요”라면?
집을 직접 보고 결정하고 싶다면, 입주일 기준 1~1.5개월 전부터 집을 확인하는 것이 가장 좋습니다.
하지만 더 중요한 것은 “언제부터 찾을까?”보다 “언제 집을 보러 갈 수 있는가?”입니다.
- 오늘 집을 보러 갈 수 있다면 → 오늘부터 검색 시작 가능
- 2~3일 후에 보러 갈 수 있다면 → 지금 검색해도 OK
- 1주일 이상 후라면 → 지금 검색해도 큰 의미 없음
3-1. 매물 확인 절차
일본 부동산 중개회사의 매물 공유 전용 시스템은 대부분 실시간이 아니라 수작업으로 업데이트되는 경우가 많습니다. 즉, 시스템에 올라와 있는 매물이라도 실제로는 아직 세입자 모집 중인지 확인해야 합니다.
- 오늘 확인했더라도, 내일이면 없어질 수 있음
- 지금 확인했더라도, 1시간 뒤에 누군가 신청할 수도 있음
따라서 집을 보러 가기 2~3일 전부터 검색하는 것이 가장 실효성이 높습니다.
3-2. 집을 먼저 고르고 나중에 보러 가는 것은 위험
많은 분들이 일본 매물시장을 잘 이해하지 못하고 이렇게 생각합니다.
“좋은 집을 먼저 골라두고, 다음 주에 보러 갈게요.”
하지만 현실은 다음과 같습니다.
- 오늘 좋아 보이는 집을 저장
- 3일 후 보러 가려고 연락 → 이미 다른 사람이 신청
- 다시 처음부터 검색 → 시간 낭비
따라서 집 찾기의 올바른 순서는 “집을 보러 갈 날짜를 먼저 정하고 → 그 날짜에 맞춰 검색 시작”이 정답입니다.
4. “집을 보지 않아도 되요”라면?
집을 직접 보지 않고 결정하는 것은 리스크가 있고 납득하기 어려울 수 있지만, 일본 월세 시장에서는 흔히 발생하는 상황입니다.
특히 1~3월 성수기에는 매물이 나오자마자, 세입자가 퇴거하기도 전에 다른 사람이 신청해 버리는 경우가 많습니다. 이 때문에 집을 보지 않고 신청하는 사례도 일본에서는 자주 있습니다.
- 집을 보지 않아도 되므로 퇴거 예정 매물도 선택할 수 있음
- 입주일 기준 1.5~2개월 전부터 천천히 집을 찾을 수 있음
또한, 관리회사 정책에 따라 퇴거 예정 집의 신청 방식이 달라집니다.
- 어떤 집은 선행신청(신청 후 나중에 집을 보고 계약 여부를 결정)
- 어떤 집은 선행계약만 가능(신청 후 바로 계약)
선행신청과 선행계약에 관한 자세한 내용은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다.
5. 마무리
일본 월세 집은 보류나 가계약이 불가능하며, 신청하지 않으면 누구든지 신청 가능한 상태입니다. 따라서 집을 바로 신청할 계획이 없다면, 매물을 미리 찾아보는 것만으로는 큰 의미가 없습니다.
정리를 다시 해보면 다음과 같습니다.
◆집을 꼭 보고 결정해야 하는 경우
- 집을 보러 갈 수 있는 날짜를 먼저 정한다
- 그 날짜 기준으로 2~3일 전부터 검색 시작
- 입주 희망일 기준 1~1.5개월 전이 가장 이상적
- 입주가 너무 늦으면(1.5개월 이상 후) 빈집은 신청이 어려울 수 있음
◆집을 보지 않고 결정할 수 있는 경우
- 입주 희망일 기준 1.5~2개월 전부터 천천히 검색 시작
실제로 집을 보고도 안보고도 월세 집의 상세정보와 실제가 다른 경우가 있는데, 이러한 트러블이 발생했을 때 또는 예방하기 위한 내용은 아래 링크에서 확인해보시면 되겠습니다.
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