일본에서 집을 구할 때, 직접 부동산을 방문하기보다는 먼저 인터넷으로 원하는 집을 검색하는 분들이 많습니다.
특히 스모(SUUMO), 앳홈(athome), 홈즈(HOMES) 같은 일본의 대표적인 집 구하기 사이트는 많은 사람들이 즐겨 이용하는 플랫폼입니다.
하지만 이들 사이트에 올라온 집들이 과연 전부 진짜 매물일까요? 지금 당장 들어갈 수 있는 공실일까요?
일본에서 부동산 탁켄시 자격증을 보유하고, 부동산 중개회사에서 근무하고 있는 필자의 경험을 바탕으로 그 ‘진실’을 알려드립니다.
1. 일본 집 구하기 사이트 TOP 3
일본에서 집을 찾을 때 가장 많이 사용되는 사이트는 다음과 같습니다.
- 스모 (SUUMO)
일본 최대의 부동산 포털, 사용자 수가 압도적이며, 검색 기능과 인터페이스도 직관적입니다. - 앳홈 (athome)
스모 다음으로 많이 사용되는 사이트로, 중소형 부동산 중개업체의 매물도 많이 확인할 수 있습니다. - 홈즈 (HOMES)
비교적 후발주자지만 최근 사용자가 늘고 있으며, 스모나 앳홈과 다른 독자적인 매물도 종종 올라옵니다.
스모의 이용자 수가 압도적으로 많으며, 사실 스모 하나만을 이용해도 충분하지만, 필자는 앳홈을 더 많이 이용했었으며, 실제로 부동산 중개회사에 근무하기 전에 앳홈을 통해 집을 구하기도 했었습니다.
이 중 하나만 이용해도 일본 전역의 상당수 매물을 확인할 수 있기에, 굳이 두세 개를 병행하여 이용할 필요는 없습니다.
다만, 주의해야 할 것은 2월~4월 성수기에는 집 구하기 사이트에서 좋은 집을 구하고자 하는 것은 거의 불가능하기에, 비수기에만 위 사이트들을 추천해봅니다.
2. 집 구하기 사이트의 ‘불편한 진실’
많은 사람들이 오해하고 있는 것이 있습니다. 사이트에 올라온 매물 = 실제로 구할 수 있는 매물이라는 생각입니다.
하지만 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다.
2-1. 그 이유는?
일본에는 일반인들이 접속할 수 없는, 부동산 회사 전용의 매물 공유 시스템이 존재합니다.
예를 들면:
- REINS (레인즈) – 공인중개사협회에서 관리하는 공식 시스템
- ATBB, イタンジBB, いい生活スクエア, いえらぶBB, リアプロ 등 민간 시스템
이들 사이트에 매물이 등록되면, 일본 전국의 부동산 중개회사들이 해당 정보를 실시간으로 공유받을 수 있습니다. 즉, 어떤 중개회사든 등록된 매물은 누구나 중개할 수 있다는 뜻입니다.
도쿄의 중개회사가 홋카이도 또는 오키나오의 매물도 중개할 수 있다는 것입니다.
그리고 이런 매물들 중 일부만 스모, 앳홈, 홈즈 같은 집 구하기 사이트에 중개회사가 ‘선택적으로’ 수동 등록하는 방식입니다.
즉 부동산 회사의 전용 매물 공유 시스템에 먼저 매물정보가 등록되고, 그 후에 중개회사가 매물정보를 집 구하기 사이트에 옮기는 방식이며, 또한 그 어느 중개회사든 기본적으로 공유가 가능합니다.
그래서 아래와 같은 문제들이 발생합니다.
2-1. 계약이 끝난 매물이 여전히 남아있다
매물을 등록하는 것은 중개회사 직원이 수동으로 진행해야 하며, 계약이 끝났을 경우에도 삭제하지 않는 경우가 많습니다.
왜일까요?
- 바로 ‘미끼 매물’ 때문입니다.
조건이 좋고 사진이 깔끔한 매물을 등록해두면, 고객 문의가 늘어납니다.
문의가 오면 “집이 아직 비어 있어요. 가게로 오셔서 상세하게 상담 해드리겠습니다.”라며 고객을 가게로 유도하는 전형적인 영업 방식이 됩니다. - 삭제의 번거로움
매물을 올리는 것도, 내리는 것도 모두 수동이라 번거롭습니다. 업무가 바쁜 성수기에는 그저 방치되기도 합니다.
그래서 일반인들이 접속할 수 있는 집 구하기 사이트의 매물이 모두 진실된 매물이 아니라는 것입니다.
3. 부동산 중개회사의 실제 영업 방식
특히 2월~4월은 일본의 부동산 성수기로, 학교 입학과 회사 이직이 몰리는 시기입니다.
이 시기에 일반 사이트에서 집을 구하고자 하면 다음과 같은 일이 흔히 발생합니다.
- 사이트에서 마음에 드는 매물을 찾아 문의함
- “집이 비어 있습니다. 외국인 신청이 가능합니다. 가게에 와서 상세하게 상담 해드리겠습니다.”
- 부동산 사무실 방문을 유도
- 초기 매물과 다른 매물을 추천
이렇게 하는 이유는, 일반 사이트들이 부동산 중개회사에서 고객을 찾는 아주 효율적인 수단이 되기 때문입니다.
그런데, 정작 가게에 찾아가면 집이 방금 신청이 들어왔다는 등 다른 매물을 추천하는 것입니다.
또한, 집 구하기 사이트 스모, 앳홈, 홈즈에 매물을 등록하기 위해 중개회사에서는 비용을 지불해야 하기에, 너무 성실하게 집이 이미 계약이 되었습니다 등의 답변은 하지 않는 것입니다.
4. 어떻게 해야 속지 않을까?
그렇다고 집 구하기 사이트의 모든 매물이 모두 신뢰할 수 없다는 것도 아니고, 중개회사의 고객유치 수단이 좋지 않다고 중개회사가 비양심적이라고 할 수 있는 것이 아니기에, 가능한 믿음이 가는 중개회사를 먼저 찾는 것이 좋습니다.
4-1. 믿을 수 있는 부동산 중개업체를 먼저 찾기
집을 먼저 찾는 것이 아니라, 믿을 수 있는 중개업체를 먼저 찾는 것이 훨씬 효율적입니다.
중개회사가 접속할 수 있는 내부 전용 시스템에서 실시간으로 확인하면 가짜 매물에 낚일 일이 없습니다.
그리고 어느 부동산 중개회사이든지 일본 전국의 모든 매물의 중개를 진행할 수 있기에, 굳이 집 구하기 사이트에서 매물마다 서로 다른 부동산 중개회사에 연락할 필요가 없어집니다.
4-2. 매물이 마음에 든다면 바로바로 연락
매물에 관심이 생기면, 가능한 라인 등으로 빨리빨리 문의하는 것이 좋습니다.
전화로는 매물정보를 제대로 전달할 수 없는 단점이 있고, 메일로는 시간이 오래 걸리는 경우가 있기에, 라인 등으로 바로바로 확인받는 것이 마음에 드는 집을 빠르게 구할 수 있습니다.
4-3. 빠르게 방문할 준비
좋은 매물은 정말 빠르게 사라집니다.
특히 성수기에는 부동산 회사의 전용 매물 공유 시스템에 등록된 몇 시간 사이로 신청이 끝나기도 합니다. 그래서 중개회사에서 일반인들이 이용하는 집 구하기 사이트에 공유하기 전에 끝날 수 있기에, 부동산회사로부터 보다 최신 매물을 확인할 수 있습니다.
마음에 드는 매물이 있다면 가능한 한 빠르게 방문 예약을 잡고 직접 보러 가는 것이 좋습니다. (사실 성수기에는 집을 보러 가는 것도 거의 불가능할 정도로 매물이 빨리 없어집니다.)
그리고 신청에 필요한 서류를 미리 준비해두는 것도 좋으며, 신청에 필요한 서류는 아래 링크를 통해 확인가능합니다.
5. 가장 추천하는 집 구하기 방법
일반인들이 이용하는 스모나 앳홈은 어차피 2차정보가 되기에, 가장 좋은 방법은 1차정보 즉 부동산 중개인 전용 시스템에서 직접 실시간 매물을 확인하는 것인데, 아래와 같은 두가지 방법이 있습니다.
5-1. 부동산 중개회사에 방문하여 같이 찾기
가장 좋은 방법은 직접 부동산 중개회사에 방문하여, 같이 부동산 중개인 전용 시스템에서 매물을 확인하는 것인데, 대부분 중개회사에서는 고객에게 부동산 중개인 전용 시스템을 보여주기 싫어합니다.
그 이유는, 중개회사에서는 가능한 수익을 최대화하기 위해 조건이 좋은 집보다 AD가 높은 집을 먼저 추천해주려고 하기 때문입니다.
AD에 관한 내용은 아래 링크에서 확인이 가능합니다.
그리고 일부 부동산 중개회사에서는 모든 부동산 중개인 전용 시스템 REINS (레인즈), ATBB, イタンジBB등에서 다 찾아주는 것이 아닌, 특정 중개인 전용 시스템에서만 찾아주는데, 이러한 이유도 AD와 관련성이 큽니다.
5-2. 원격으로 화면을 공유하여 찾기
부동산 중개회사에 방문하는 것이 어려울 경우, 원격으로 컴퓨터 화면을 공유하면서 찾는 것도 가능합니다.
중개담당자가 어떤 시스템을 통하여 어떤 조건으로 어떤 집을 찾는지 실제로 같이 컴퓨터 화면을 보면서 확인할 수 있다는 것입니다.
6. 마무리
일본 집 구하기 사이트는 분명 편리한 도구입니다.
하지만 그 이면에는 일반인이 알기 어려운 구조와 영업 전략이 숨어 있습니다.
무턱대고 사이트만 믿고 집을 찾다 보면 시간만 낭비하고 실망할 수도 있습니다.
일본에서 집을 구할 예정이라면, 믿을 수 있는 중개업소와 함께 정확한 정보로 접근하는 것이 가장 안전하고 빠른 길입니다.
필자는 일본에서 부동산 탁켄시 자격을 보유하고 있으며, 일본 현지 부동산 중개회사에서 근무 중입니다. 일본에서 집을 구하려는 분, 일본 부동산 시장이 궁금한 분은 언제든지 문의하기를 통해 연락주시면 상담해드리도록 하겠습니다.
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