일본에서 부동산을 매매할 때 중개수수료(仲介手数料) 는 택지건물거래업법「宅地建物取引業法」에 의해 상한이 정해져 있습니다.
부동산의 매매금액에 따라 중개수수료가 달라지는 구조인데, 중개업체는 법정 상한을 초과해 중개수수료를 받을 수 없거니와 청구를 하는 자체도 불법입니다.
2024년 7월 규정 변경으로 800만 엔 이하 매물의 수수료 계산 방식이 달라졌는데, 최신 중개수수료 계산법 및 계산 예시를 정리해보았습니다.
1. 매매 중개수수료 상한
| 매매 금액 | 중개 수수료 상한 |
|---|---|
| 800만 엔 이하 | 정액 30만 엔 + 소비세 10% |
| 800만 엔 초과 | 매매금액 × 3% + 6만 엔 + 소비세 10% |
2024년 7월 1일부로 부동산 매매 중개수수료에 대해 개정이 반영되었는데, 그 전에는 아래와 같이 3단계가 있었습니다.
200만 엔 이하
200만 엔 ~ 400만 엔 이하
400만 엔 초과
현재는 2단계로 간편화 되어, 800만 엔 이하 매매의 중개수수료는 세금 포함 33만 엔이고, 800만 엔을 초과할 경우 매매금액 × 3% + 6만 엔에 세금이 붙는 것입니다.
저렴한 부동산 매매의 중개수수료를 인상한 이유는, 부동산업체에게 보다 더 적극적으로 저렴한 부동산의 매매에 임하도록 격려하는 것으로, 빈집 문제를 해결하고자 하는데 있습니다.
2. 매매 금액별 계산 예시
| 매매금액 | 중개수수료 상한 (세금 포함) |
|---|---|
| 10만 엔 | 33만 엔 |
| 200만 엔 | |
| 400만 엔 | |
| 500만 엔 | |
| 800만 엔 | |
| 900만 엔 | 36.3만 엔 |
| 1,000만 엔 | 39.6만 엔 |
| 2,000만 엔 | 72.6만 엔 |
| 5,000만 엔 | 171.6만 엔 |
| 1억 엔 | 336.6만 엔 |
800만 엔 이하의 부동산
정액 30만 엔 + 소비세 10% → 33만 엔
1,000만 엔 부동산
매매금액 × 3% + 6만 엔 + 소비세 10% → 39.6만 엔
5,000만 엔 부동산
매매금액 × 3% + 6만 엔 + 소비세 10% → 171.6만 엔
1억 엔 부동산
매매금액 × 3% + 6만 엔 + 소비세 10% → 336.6만 엔
10억 엔 부동산
매매금액 × 3% + 6만 엔 + 소비세 10% → 3,306.6만 엔
위 금액은 중개수수료 상한이 되겠으며, 일반적으로 매매금액이 높은 부동산일 경우 중개수수료의 할인율이 높기도 하며, 기본적으로 어느 부동산회사든 모두 할인을 해주게 되어 있습니다.
여기서 중요한 것은, 위 중개수수료는 사는 사람 또는 파는 사람으로부터 받는 한쪽 금액의 상한입니다. 만약 사는 사람과 파는 사람 양쪽을 모두 담당하게 될 경우, 받을 수 있는 중개수수료는 위 금액의 2배가 되는 것입니다.
쉬운 일이 아니지만, 이러한 꿈을 바라보면서 필자가 부동산 업계에 뛰어들게 되었습니다.
3. 중개수수료 부담 주체
일본에서는 부동산 매매 시 매수인(사는 사람)과 매도인(파는 사람) 양쪽 모두 중개수수료를 지불합니다.
예) 1,000만 엔 거래 시
- 매수인 → 39.6만 엔
- 매도인 → 39.6만 엔
즉 사는 사람도 39.6만 엔 중개수수료를 지불해야 하고, 파는 사람도 39.6만 엔 중개수수료를 지불해야 하는 것입니다.
이때 중요한 것은, 부동산 매매에 관여한 부동산회사가 한 집인지 두 집인지에 따라 중개수수료의 배분이 달라집니다.
4. 중개업체 한 곳 vs 중개업체 두 곳
중개수수료의 배분은 부동산 매매에 관여한 부동산회사에 따라 달라지는데, 아래와 같이 두가지 유형이 있습니다.
4-1. 중개업체 한 곳
한 부동산회사가 매수·매도 모두를 담당하면 파는 사람과 사는 사람 양쪽에서 중개수수료를 모두 받습니다.
예) 1,000만 엔 거래 시 중개수수료 상한
- A부동산 → 39.6만 엔 * 2 = 79.2만 엔
부동산회사에서는 매매 양쪽에서 모두 중개수수료를 받을 수 있다보니, 사는 사람이 중개수수료의 협상에서 조금 더 할인받는 확율이 높아집니다.
4-2. 중개업체 두 곳
매도인의 담당업체는 A부동산, 매수인의 담당업체는 B부동산이 서로 다를 경우, 각자 담당하고 있는 쪽에서만 중개수수료를 받습니다.
A부동산은 파는 사람으로부터만 중개수수료를 받을 수 있고, B부동산은 사는 사람으로부터만 중개수수료를 받을 수 있습니다.
예) 1,000만 엔 거래 시 중개수수료 상한
- A부동산 → 39.6만 엔 (파는 사람으로부터)
- B부동산 → 39.6만 엔 (사는 사람으로부터)
이 상황에서 사는 사람이 중개수수료를 협상은 가능하나 할인폭이 그닥 많지 않습니다.
5. 마무리
2024년 7월부터는 800만 엔 이하 매물 = 소비세 포함 33만 엔이라는 중개수수료 규정이 적용되었습니다.
그 이상 금액의 경우 기존 비율(3%+6만 엔, 세전)을 적용하며, 매수·매도 양쪽에서 각각 지불해야 한다는 점을 기억하는 것이 중요합니다.
부동산회사가 법정 상한 초과 청구 및 받는 것은 불법이며, 반드시 계약서에 기재된 수수료를 확인해야 합니다.
그리고 고가 부동산 거래에서는 중개수수료 협상이 일반적으로 가능하며, 부동산회사에서 먼저 할인된 중개수수료를 제시하곤 합니다.
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