일본에서는 부동산 중개회사를 통해 집을 찾고 계약을 진행하는데, 일부 사람들은 “중개수수료를 아끼고 싶다”는 이유로 집주인과 직접 계약을 하고 싶어 하기도 합니다.
그렇다면 실제로 집주인과 직접 계약이 가능할까요? 그리고 그렇게 했을 때 어떤 장점과 단점이 있을까요?
필자는 일본 부동산 회사에서 근무하며 宅建士(탁켄시, 일본 공인 부동산 자격증)를 보유하고 있습니다. 이번 글에서는 전문적인 시각에서 일본에서 부동산 중개회사를 통하지 않고 집주인과 직접 계약을 했을 때 발생할 수 있는 장단점과 주의사항을 정리해보았습니다.
1. 일본에서 집주인과 직접 계약이 가능한가?
결론부터 말하면 부동산 중개회사를 통하지 않고 집주인과 직접 계약은 가능합니다. 다만 추천하지 않습니다.
일본에서는 대부분의 집주인이 부동산 관리회사를 통해 집을 임대하고 관리합니다. 왜냐하면 집을 관리하는 일에는 다음과 같은 다양한 업무가 필요하기 때문입니다.
1-1. 부동산 관리회사의 업무
- 세입자 모집 및 심사
- 방을 보여주는 내견(내부 견학) 안내
- 임대 계약서류 작성
- 월세 관리 및 입금 확인
- 설비 고장·수리 등 유지보수
- 퇴거 시 원상복구 정산
이런 업무를 집주인이 직접 처리하는 것은 상당히 번거롭고 전문 지식도 필요하기 때문에, 대부분은 부동산 회사에 관리 수수료를 지급하고 맡깁니다.
그래서 부동산 회사를 통할 경우 일반적으로는 세입자가 집주인과 직접 만날 기회가 거의 없고, 위 업무들은 모두 宅建業法(부동산업법)의 규제를 받게 됩니다.
1-2. 집주인과 직접 계약
집주인과 직접 계약을 하는 경우에는 모든 업무를 집주인이 스스로 해야 하는데, 집주인과 만날 수 있는 루트는 보통 다음과 같은 경우가 많습니다.
- 지인이나 친척을 통해 집을 소개받은 경우
- 인터넷이나 지역 커뮤니티에서 집주인이 직접 올린 매물을 찾은 경우
- 오래된 건물이나 지방 소도시에서 집주인이 직접 관리하는 경우
즉, 집주인을 직접 만날 수 있는 루트가 제한적이고 마음에 드는 집을 만날 수 있는 확률도 그만큼 높지 않다는 것입니다.
그리고 가장 중요한 것은 집주인과 직접 계약을 하게 될 경우 宅建業法(부동산업법)의 규제를 받지 않는다는 것입니다.
2. 宅建業法(부동산업법) 적용 여부
일본에서 월세 집 계약을 할 때 중요한 법이 바로 宅建業法(부동산업법)입니다.
- 중개회사를 통해 계약할 경우 →宅建業法(부동산업법)의 적용을 받음
- 집주인과 직접 계약할 경우 →宅建業法(부동산업법)의 적용을 받지 않음
이 차이는 매우 큽니다.
2-1. 중개회사를 통해 계약
부동산 중개회사를 통해 월세 집을 계약할 경우, 宅建業法(부동산업법)에 따라 계약서류를 작성해야 하고, 세입자는 ‘중요사항 설명’을 반드시 받아야 하며, 세입자의 권익을 침해하는 계약 조항은 무효로 처리될 수 있습니다.
즉, 법적으로 세입자가 불리하지 않도록 여러 보호 장치가 마련되어 있다는 뜻입니다.
쉽게 말해, 계약 상에 문제가 생겼을 때 부동산 중개회사가 중간에서 책임을 져야 한다는 것입니다.
2-2. 집주인과 직접 계약
반면, 집주인과 직접 계약을 하면 宅建業法(부동산업법)의 보호를 받을 수 없습니다.
즉, 집주인이 임의로 작성한 계약서에 의존해야 하며, ‘중요사항 설명’도 필수가 아니기에 세입자가 불리해질 가능성이 매우 큽니다.
극단적으로는 계약서를 아예 작성하지 않는 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 분쟁이 발생해도 세입자가 법적으로 보호받기 어려운 리스크가 있습니다.
예를 들어, 시키킹(보증금)을 반환하지 않거나 원상복구 비용을 과다 청구하거나 등 트러블이 발생할 수 있습니다.
3. 집주인과 직접 계약할 때의 장점
일반적으로 월세 집을 집주인과 직접 계약하는 것은 추천하지 않지만, 장점이 전혀 없다는 것은 아닙니다.
몇 가지 대표적인 이점을 정리하면 다음과 같습니다.
3-1. 초기비용이 저렴하다
일본에서 부동산 회사를 통해 집을 구하면, 부동산 관리회사와 중개회사가 모두 수익을 얻어가야 하는 구조로 초기비용이 비싸게 되지만, 집주인과 직접 계약하게 되면 아래와 같은 초기비용들을 절약할 수 있습니다.
- 중개수수료
- 중개회사를 통하지 않기에 월세 1개월분 정도의 중개수수료 절약 가능
- 보증료
- 보증회사를 이용하지 않기에 월세 0.5~1개월분 정도의 보증료 절약 가능
- 열쇠 교환비용
- 관리회사에서 열쇠 교환비용의 일부를 수익으로 챙겨가기도 하기에, 일부 절약 가능
- 청소비
- 관리회사에서 청소비의 일부를 수익으로 챙겨가기도 하기에, 일부 절약 가능
- 관리회사의 안심서비스 비용
- 관리회사의 안심서비스 플랜에 가입이 필요하기도 하기에, 이 부분 절약 가능
따라서 집주인과 직접 계약하면 위 수수료를 내지 않아도 되니 초기 비용이 크게 줄어듭니다.
3-2. 월세가 조금 더 저렴할 수 있다
집주인 입장에서도 부동산 회사에 관리비를 내지 않아도 되므로, 그만큼 월세를 낮춰 세입자에게 메리트를 줄 수 있습니다.
물론 모든 집주인이 그렇게 하지는 않지만, 경우에 따라 상대적으로 저렴한 월세로 계약할 수도 있습니다.
3-3. 집주인과 직접 소통 가능
중개회사를 거치지 않기 때문에 집주인과 직접 연락이 가능합니다.
수리나 요청 사항이 있을 때 빠르게 해결되는 경우도 있고, 성격이 잘 맞으면 친밀한 관계를 유지할 수도 있습니다.
4. 집주인과 직접 계약할 때의 단점과 리스크
집주인과 직접 계약할 때의 단점과 리스크는 장점보다 훨씬 크기에, 꼭 잘 생각하시고 결정해야 합니다.
4-1. 중요사항 설명이 없다
중개회사를 거치면 반드시 받게 되는 중요사항 설명이 집주인과 직접 계약할 때에는 없습니다.
중요사항 설명은 宅建業法(부동산업법)에서 필수 사항이며, 임대차 계약에 관한 중요한 사항들을 꼭 명시하고 세입자에게 설명하도록 되어 있습니다.
하지만, 집주인과 직접 계약할 때에는 중요사항 설명이 없을 수 있으며, 있더라도 宅建業法(부동산업법)의 규정대로 작성되지 않을 수 있기에, 계약 후 세입자에게 큰 불이익을 가져다줄 리스크가 있습니다.
4-2. 계약서가 부실하거나 아예 없는 경우도 있다
중개회사에서 사용하는 임대차 계약서는 법적 기준에 맞춰 작성되어 있습니다.
하지만 집주인이 만든 계약서는 법적으로 미흡하거나, 아예 집주인에게만 유리하게 작성되는 경우가 많습니다.
심한 경우 계약서를 작성하지 않고 구두 약속으로만 진행하는 집주인도 있는데, 이 경우 분쟁이 생기면 세입자가 매우 불리할 수 있습니다.
4-3. 보험 가입 문제
중개회사를 통하면 화재보험에 의무적으로 가입하게 됩니다.
하지만 집주인과 직접 계약 시에는 집주인이 보험을 준비하지 않는 경우가 많아, 세입자가 스스로 준비해야 하는 불편함이 있습니다. 만약 보험에 가입하지 않고 살다가 화재나 누수 같은 사고가 발생하면, 모든 손해를 세입자가 떠안아야 하는 위험이 있습니다.
4-4. 생활 간섭 및 프라이버시 침해
집주인과 직접 계약하면 관계가 가까워지기도 하지만, 반대로 간섭이 지나칠 수 있습니다.
예를 들어 집주인이 허락 없이 방에 들어오거나, 생활 방식에 대해 잔소리를 하는 경우가 있습니다. 사람에 따라 큰 스트레스로 이어질 수 있습니다.
4-5. 수리·원상복구 관련 트러블
집주인이 직접 수리를 맡기는 경우, 전문적이지 못한 업체를 불러 시간이 오래 걸리거나 과도한 비용을 청구하는 일이 발생하기도 합니다.
또한 계약서에 원상복구 규정이 모호하다면, 퇴거 시 과도한 비용을 청구당할 위험도 큽니다.
5. 집주인과 직접 계약할 경우의 주의사항
집주인과 직접 계약하는 것은 宅建業法(부동산업법)의 보호를 받지 못하기에 그닥 추천하지 않지만, 자신의 상황에 따라 결정해볼 수도 있는데, 집주인과 직접 계약할 때의 주의사항들을 정리해보면 아래와 같은 것들이 있습니다.
5-1. 계약 내용 체크
집주인과 직접 계약하는 것은 宅建業法(부동산업법)의 적용을 받지 않고, 트러블이 발생할 경우 민법의 규정이 적용됩니다.
따라서 계약서가 없을 경우 최대한 돈을 집주인에게 미리 전달하지 않도록 하고, 계약서가 있을 경우 내용을 하나하나 모두 잘 체크하는 것이 좋습니다.
5-2. 보증금 최소한도
집주인과 트러블이 발생했을 경우, 돈에 관한 것이 가장 예민해지기에, 집주인에게 보관하는 보증금을 최소화 하는 것이 좋습니다.
정작 트러블이 발생했을 때, 받지 않아도 될 만큼의 보증금 예를 들어 월세 1개월분 정도까지 고려해볼 수 있습니다.
5-3. 잠금장치 추가
집주인이 예비 열쇠를 가지고 있기에, 임의로 집에 들어올 가능성이 없지 않습니다.
그래서 잠금장치를 추가해두는 것도 좋다고 봅니다.
5-4. 트러블 요소 제거
퇴거 시 원상복구 등의 트러블이 자주 발생할 수 있기에, 거주 시 최대한의 트러블 요소를 제거하는 것이 좋습니다.
예를 들어 위생에 신경을 쓰거나, 집에서 담배를 피우지 않거나, 애완동물을 키우지 않거나, 소음을 최대한 내지 않거나 등 이러한 트러블로 퇴거 시 집주인으로부터 과도한 배상책임이 부과될 수 있습니다.
5-5. 집주인과 과도한 접촉
집주인과의 과도한 접촉은 최대한 피하는 것이 좋습니다.
사람의 속마음이란 알다가도 모르는 것이기에, 접촉이 잦을 수록 트러블이 발생할 확률이 높습니다. 따라서 자신의 가족관계, 직장, 사적인 관계 등에 대해 최대한 노출하지 않는 것이 좋습니다.
5-6. 트러블 발생 했을 경우
트러블이 발생 했을 경우 가능한 빠른 시일내에 이사하는 것을 추천해봅니다.
트러블이 발생했다는 것은 이미 서로의 신뢰에 이상이 생겼다는 것이기에, 물론 법적인 도구를 이용하여 자신의 이익을 챙겨볼 수 있지만, 시간과 정력을 소모하는 것이어서 집주인과의 연락을 모두 끊고 이사하는 것이 가장 좋다고 봅니다.
6. 마무리
정리하자면, 일본에서 집주인과 직접 계약하는 것은 가능은 하지만 권장하지 않습니다.
- 초기비용을 아낄 수 있다는 장점은 분명 있습니다.
- 그러나 宅建業法(부동산업법)의 보호를 받지 못한다는 치명적인 단점이 있고, 계약 내용이 부실하거나 불리할 가능성이 높습니다.
- 또한 보험, 수리, 원상복구, 프라이버시 문제 등 다양한 리스크가 뒤따릅니다.
따라서 일본에서 안정적으로 거주하려면, 조금 비용이 들더라도 신뢰할 수 있는 부동산 중개회사를 통해 계약하는 것이 훨씬 안전합니다.
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