일본 임대주택 즉 월세 집의 계약기간은 대부분 2년으로 되어 있고, 계속 살고자 하면은 계약을 갱신해야 하는데, 계약을 갱신할 때 갱신료가 발생하기도 합니다.
갱신료는 일본전국 통일된 것이 아니라, 지역에 따라 부동산업체에 따라 집주인에 따라 갱신료를 받는 곳도 있고, 받지 않는 곳도 있습니다.
필자가 지금까지 일본에서 가게 3곳, 월세 집 3곳을 빌렸었는데, 전부 갱신료가 있었습니다. 참고로 필자가 있는 곳은 도쿄권 내인데, 도쿄권 내의 월세 집은 갱신료가 설정되어 있는 것이 대부분입니다.
다만, 갱신료는 법적으로 규정되어 있는 것이 아니기에, 1개월 월세보다 높은 경우에는 집 계약할 때부터 조금 줄일 수 없는지 문의해보는 것이 좋습니다.
이 글에서는 일본 월세 집 계약의 갱신방법 및 갱신료에 대해 정리해보았습니다.
1. 계약갱신이 필요한 계약형태
일본 월세 집을 계약할 때 두가지 형태의 계약이 있는데, 입주자가 선택할 수 있는 것이 아니라, 집을 내놓을 때부터 집주인이 어떤 형태로 내놓을지 결정하게 되는 것입니다.
1-1. 보통임대차계약 普通借家契約
보통임대차계약(普通借家契約)은 계약기간이 보통 2년이고, 계약기간이 만료된 후에 계속 살고자 하면은 계약갱신이 가능합니다.
보통임대차계약은 입주자에 유리한 계약이고, 집주인이 특별한 이유가 없는 한 입주자를 내보내는 것은 거의 불가능하며, 계약기간이 만료되더라도 입주자가 계속 살고자 하면은 계속 살수 있습니다.
이는 입주자를 보호하기 위한 것이지만, 집주인에게는 상당히 불합리할 때가 있습니다. 그래서 집주인에게 유리한 정기임대차계약이라는 것도 있습니다.
1-2. 정기임대차계약 定期借家契約
정기임대차계약(定期借家契約)은 임대기간이 미리 정해져 있으며, 계약기간이 만료된 후에 재계약을 하지 않는다는 뜻으로, 일반적으로 계약갱신도 없습니다.
정기임대차계약은 집주인에게 유리한 계약이고, 정해진 계약기간이 만료됨에 따라, 더 이상 계약갱신은 없고 입주자도 나가야 합니다.
그래서 계약갱신이 발생하는 것은 대부분 보통임대차계약인데, 일본에서 집을 빌리는 경우 거의 보통임대차계약입니다.
2. 월세 집 계약갱신 방법
임대차계약 체결 시에는 임대차계약서와 중요사항설명의 내용을 하나하나 서로 확인하는 절차가 필요하기에, 시간이 많이 걸리게 되지만, 계약갱신은 기존의 계약내용 그대로 이어지기에 엄청 간단하며 우편으로 진행되는 곳도 많습니다.
계약 갱신절차를 보면 아래와 같습니다.
- 계약갱신 통지가 도착 (계약만료일 1~3개월전)
- 갱신계약서 등 서류에 사인/도장
- 갱신료 등 비용 지불
입주자는 계약만료일 등을 딱히 기억할 필요 없고, 부동산업체에서 계약만료일 전 1개월~3개월 정도에 계약갱신 통지를 보내오게 됩니다.
2-1. 계약갱신을 원할 경우
이사할 계획이 없다면은 갱신서류를 확인하고 사인 및 도장을 찍고 돌려주면 되고, 그 후에 갱신료 등 기타비용을 지불하면 됩니다.
답장기한이 정해져 있기에 일찍이 답장하는 것이 좋지만, 계속 입주할 계획이라면 답장기한을 넘겨도 큰 문제는 없습니다.
2-2. 계약해지를 원할 경우
이사할 계획이 있다면은 계약해지를 부동산중개업체에게 통지해야 하는데, 역시 답장기한 안에 통지해야 합니다.
답장기한을 넘기게 되면은, 이사를 하더라도 부득이하게 갱신료가 발생할 가능성이 있기에, 가능한 일찍이 답장하는 것이 좋습니다.
2-3. 답장을 하지 않을 경우
답장기한을 넘기고 계약만료일이 지나고도 계약갱신을 하지 않게 되면은, 의도했던 의도하지 않았던 관계없이, 집에서 나가야 하는 것이 아니고, 계약이 자동으로 갱신되어버립니다.
자동으로 갱신되는 것을 법정갱신(法定更新)이라고 하는데, 법정갱신에 관해 계약서에 미리 언급이 있을 경우, 계약내용에 따라 갱신료가 결정되지만, 계약서에 언급이 없을 경우 갱신료는 발생하지 않습니다.
법정갱신은 철저하게 입주자를 보호하는 것이고, 법정갱신이 된 후에는 2년이란 계약기간이 사라지게 되면서, 계약만료라는 것도 없어지기에, 계약갱신도 더 이상 발생하지 않게 되는 것입니다.
그래서 이러한 부분을 방지하기 위해, 계약서에 미리 2년마다 자동계약에 관한 내용을 추가하기도 합니다.
3. 계약갱신에 발생하는 비용들
계약갱신의 갱신료 외에 화재보험 및 보증회사의 갱신료도 있는데, 부동산계약의 갱신료는 지역에 따라, 집주인에 따라, 부동산업체에 따라 받는 곳도 있고 받지 않는 곳도 있지만, 계약갱신에 따른 화재보험과 보증회사의 갱신료는 일반적으로 발생합니다.
3-1. 계약갱신의 갱신료
계약한 월세 집에 따라 갱신료가 있는 곳이 있고 없는 곳이 있기에, 정확하게는 부동산 임대차계약서를 확인하셔야 합니다.
갱신료는 월세 1개월분으로 정해져 있는 것이 대부분이며, 조금 저렴하게는 0.5개월분도 있습니다.
법적으로 갱신료는 꼭 있어야 하는 것이 아닌 관습에 따른 비용이기에, 월세 1개월분보다 많을 경우 계약할 때부터 조금 줄일 수 있는지 문의해보는 것도 좋습니다.
3-2. 화재보험 갱신료
월세 집을 계약하게 되면은 화재보험에도 가입하게 되는데, 2년계약이 일반적이어서 임대차계약을 갱신할 때 화재보험도 갱신하게 됩니다.
원룸 기준으로 화재보험 비용은 대략 2년에 2만엔 정도입니다.
3-3. 보증회사 갱신료
보증회사의 보증요금은 매달마다 월세의 1~2%를 월세와 함께 납부하는 경우도 있고, 1년에 한번씩 갱신하는 경우도 있습니다.
보증회사의 갱신료를 연단위로 갱신할 경우, 원룸 기준으로 1년에 1만엔정도 됩니다.
4. 계약만료일 조금 지나서 이사하게 될 경우
상황에 따라 계약만료일을 조금 지나서, 예를 들어 만료일 이후 1개월 뒤에 바로 이사를 할 경우 갱신료를 내야 할지 궁금할 수가 있습니다.
미리 부동산업체에 상담을 받는 것이 필요하며, 정상적인 절차로는 갱신료 등 비용을 지불해야 하지만, 상황을 잘 전달해주면 갱신료 없이도 불가능한 것은 아닙니다.
다만, 이사를 한다고 계약을 갱신하지 않았는데, 그 후 이사를 하지 않게 되면은 법정갱신이 되어버려 집주인이 난처한 상황에 처해지게 됩니다.
그래서, 상황에 따라 부동산업체의 요구에 각서(覚書)를 작성해야 할 수도 있습니다. 즉 이사를 하지 않게 될 경우 법정갱신이 되더라도 갱신료를 지불한다 등의 내용이 됩니다.
그리고 이사를 하더라도 화재보험은 꼭 가입이 필요하기에, 또한 화재보험은 이사를 하게 되면서, 남은 기간에 대해 돌려받을 수 있기에, 화재보험은 꼭 갱신하는 것이 좋습니다.
5. 마무리
도쿄권에서 집을 구할 경우 기본적으로 2년마다 갱신료가 발생하는 곳이 많습니다.
갱신료는 법적으로 규정되어 있는 것이 아닌, 지역에 따른 관습이 되는데, 관리회사와 집주인이 받아가는 돈입니다.
법적으로 갱신료에 대한 규정은 없지만, 지나치게 높은 갱신료가 요구될 경우, 갱신료는 무효한 것으로 간주할 수 있다고 합니다. 지나치게 높은 정도를 말하자면 2011년에 판례가 있었는데, 월세 2개월분 보다 더 많을 경우를 생각하시면 됩니다.
갱신료는 월세 1개월분이 일반적이며, 0.5개월일 경우 그럭저럭 저렴한 편으로 생각할 수 있습니다. 또한 월세 1개월분 보다 높을 경우 가능한 부동산 임대차계약을 할 때, 조금 줄일 수 있는지 미리 상담해보는 것도 좋습니다.
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