일본 부동산 업계에서 일하다 보면 “아주 싸고 수익률이 아주 높은 매물 찾아달라”는 요청을 정말 자주 받습니다.
실무자 입장에서 단도직입적으로 말씀드리면, 그런 매물은 존재합니다. 다만, 일반인이 거의 접할 수 없다는 점이 핵심입니다.
이 글에서는 일본 현장에서 실제로 어떤 구조로 매물이 유통되고, 왜 좋은 매물이 일반인에게 잘 보이지 않는지, 그리고 현실적으로 접근할 수 있는 방법이 무엇인지 정리해보았습니다.
1. 일본 부동산 유통 구조 이해하기
일본에서 부동산 매물이 시장에 나오기까지의 흐름은 비교적 단순합니다.
집주인이 매도를 원하면 부동산 회사에 의뢰를 하고, 해당 부동산 회사는 매물 정보를 부동산 회사 전용 공유 시스템에 등록하게 되는데, 이 시스템은 일반인은 접근할 수 없고, 부동산 중개업자들끼리 정보를 공유하는 플랫폼입니다.
이후 일부 매물은 일반 사용자도 볼 수 있는 포털 사이트(예: 라쿠마치, 켄비야 등)에 등록되어 광고되는데, 다른 중개업자들도 이 정보를 가져와 자체적으로 홍보를 진행하기도 합니다.
즉, 일반인이 접하는 모든 매물은 결국 부동산 회사를 거쳐 유통이 되는데, 먼저 부동산 회사에서 1차 걸러진 정보라는 것입니다.
따라서 아주 싸고 수익률이 아주 높은 매물은 일반인이 접하기도 전에, 부동산 회사들끼리에서 소화되어 버린다는 것입니다.
2. 아주 좋은 매물이 시장에 나오지 않는 이유
집주인이 급매로 싸게 내놓거나, 시세를 잘 몰라 저렴하게 매도하려는 경우가 있는데, 이런 매물은 투자 관점에서 매우 높은 수익률을 기대할 수 있는 ‘알짜 매물’입니다.
하지만 이런 매물이 일반 사이트에 올라오는 경우는 거의 없습니다.
그 이유는 다음과 같습니다.
2-1. 부동산 회사가 직접 매입
수익성이 높다고 판단되면 부동산 회사에서 자체적으로 매입 후 재판매하는 것이 일반적입니다.
왜냐면 그깟 중개수수료보다 저렴하게 매입하여 재판매하는 것이 이익이 훨씬 크기에, 이런 절호의 찬스를 놓칠 이유가 없습니다.
2-2. 매입 전문 업체에 우선 소개
자체적으로 매입이 어렵다면 매입 전문 업체에 우선 소개하여 삼자 계약(중간 매입 없이 바로 최종 매수인에게 넘기는 계약 구조)을 하게 됩니다.
매입 전문 업체는 빠른 거래 + 높은 수수료 확보가 가능하면서 트러블이 적고 안심이 되는 거래이기에, 상대적으로 선호는 유형의 거래입니다.
일반 고객의 대응은 수고가 많은 대신 중개수수료를 잘 지불하지 않으려는 성향이 있으며, 계약이 체결된 이후에도 취소 등 불안요소가 너무나 많기에, 매입 전문 업체와의 거래가 보다 간편합니다.
2-3. 그래도 안 될 경우에만 시장 공개
부동산 회사끼리 소화가 되지 않을 때, 마지막 단계에서야 공유 시스템 및 일반 사이트에 등록하게 되는데, 이때는 이미 엄청 매력이 있는 매물이라고 할 수 없다는 것입니다.
이 구조 때문에, 일반인이 포털 사이트에서 보는 매물은 이미 ‘한 차례 걸러진 매물’이라고 보는 것이 맞습니다.
3. 일반인이 좋은 매물을 접하는 현실적인 방법
결론적으로 일반인들이 아주 싸고 좋은 매물을 입수하는 방법은 단 하나뿐입니다.
바로 부동산 업자가 본인에게 우선 소개해주고 싶게 만드는 것입니다.
3-1. 부동산 업자와 친분 쌓기
좋은 매물은 공개되기 전에 이미 거래가 이루어지거나, 특정 네트워크 안에서만 공유되기에, 해당 정보를 먼저 받을 수 있는 위치에 있어야 합니다.
그것이 바로 부동산 업자와 친분을 쌓는 것입니다.
친분이 있는 사람에게 먼저 소개해주는 것이 당연한 것이기에, 주변에 부동산 업계의 친구지인을 만들어 두는 것이 장례적으로 아주 유용하다는 것입니다.
3-2. 중개수수료를 아끼지 말것
부동산 업계 종사자는 결국 밥벌이로 일을 하는 것이기에, 좋은 매물을 소개하고도 돈을 벌 수 없다면 소개해줄 이유도 없는 것입니다.
따라서 부동산 업자와 친분을 쌓는 것도 중요한 만큼, 중개수수료를 아끼지 않는 것도 상당히 중요합니다.
4. 어떤 부동산 업자를 선택해야 할까
부동산 업자와 친분을 쌓는 것이 일반인들이 아주 싸고 좋은 매물을 입수하는 유일한 방법이라고 했는데, 그럼 어떤 부동산 업자와 친분을 쌓아야 할까요?
아래는 부동산 업계 종사자로 필자의 생각을 정리해봅니다.
4-1. 평생 부동산 일만 하는 사람 선택
부동산 업계의 이직률 퇴사율은 상당히 높습니다.
따라서 명확한 목표 또는 비젼이 없는 부동산 업계 종사자는 결국 이 업계를 떠날 확률이 높기에, 가능한 부동산 일을 평생 하려고 하는 신념이 확고한 사람을 찾는 것이 필요합니다.
부동산 업계를 떠날 사람과 어렵게 쌓은 친분은 결국 의미가 없어지게 되는 것입니다.
4-2. 실력이 있는 업체 선택
필자는 5명의 작은 회사에서도 근무해보고 상장기업에서도 근무해보았는데, 역시 큰 기업에는 그만큼 입수되는 매물정보가 훨씬 많습니다.
따라서 가능하면 실력이 있는 업체에 다니고 있는 사람과 친분을 쌓는 것이 보다 많은 정보를 입수할 가능성도 높아집니다.
4-3. 친구가 될 수 있는 사람 선택
친분을 쌓는다는 것은 그냥 알고 있는 사람이 아닌, 연락도 서슴없이 가능하고 커피나 식사도 가능한 관계가 필요하기에, 친구가 될 수 있는 사람을 선택하는 것이 지속적인 관점에서 필요하다고 봅니다.
물론 신뢰가 가는 사람이어야 가능한 얘기이기도 합니다.
5. 마무리
수익률이 높은 저가 매물은 실제로 많이 존재하지만, 그것은 공개 시장이 아니라, 업계 내부 네트워크에서 먼저 소화되고 있을 뿐입니다.
일반인이 그 정보에 접근하려면면 무엇보다 부동산 업자와 친분을 쌓아가는 것이 필요한데, 결국 투자에서 중요한 것은 단순히 ‘좋은 물건을 찾는 능력’이 아니라, 좋은 물건이 먼저 들어오는 위치에 서는 것입니다.
월세 집의 수수료 몇 만 엔을 아끼는 선택이, 부동산 투자에서 수백수천만 엔의 기회를 놓치는 결과로 이어질 수 있으니, 이 점을 이해하는 순간부터 투자 결과는 완전히 달라지기 시작한다고 봅니다.
댓글