일본에서 월세 집을 구하다 보면, 상당수의 경우 부동산회사로부터 특정 전력회사와의 계약 안내를 받게 되는데, 이때 부동산회사가 소개한 전력회사와 반드시 계약해야 하는 것인지 헷갈려하는 분들이 많습니다.
결론부터 말하면, 일본은 자유계약의 원칙이 적용되기 때문에 원칙적으로 입주자가 원하는 전력회사와 자유롭게 계약할 수 있습니다.
다만, 아주 예외적인 경우에 한해 건물의 구조나 설비 같은 물리적인 이유로 전력회사를 선택할 수 없는 상황이 존재하는데, 실제 현장에서는 이런 사례를 접하기가 매우 드뭅니다.
이 글에서는 일본에서 월세 계약을 할 때 전력회사 계약과 관련해 자주 혼동되는 부분들을 중심으로 정리해 보았습니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격증을 보유하고, 일본 부동산회사에서 근무하면서 수백 건의 월세 계약을 직접·간접적으로 경험해 왔는데, 이러한 실무 경험과 제도적인 기준을 바탕으로 정리한 내용이니, 이 글을 충분히 신뢰하셔도 괜찮습니다.
1. 일본의 실제 제도와 현황
일본에서는 전력 소매 전면 자유화(電力の小売全面自由化)와 가스 소매 전면 자유화(ガス小売全面自由化)가 시행되면서, 월세 주택이든 자가 주택이든 관계없이 전기와 가스를 입주자가 자유롭게 선택하여 계약할 수 있는 구조가 자리 잡았습니다.
즉, 월세 계약을 체결할 때는 물론이고, 이미 입주한 이후에도 부동산회사나 집주인이 특정 전력회사를 강제로 지정할 수 없습니다.
간혹 “부동산 계약서에 특정 전력회사가 적혀 있으면 어쩔 수 없이 그 업체와 계약해야 한다”는 이야기가 돌지만, 이는 잘못된 정보입니다.
자유계약의 원칙이 적용되는 이상, 계약서나 중요사항설명서에 전력회사 선택을 강제하는 조항을 넣는다면 그 책임은 전적으로 부동산회사에 귀속되는데, 이러한 법적·실무적 리스크를 감수하면서까지 전력회사를 강제로 지정하는 부동산회사는 현실적으로 거의 존재하지 않습니다.
실제로 필자는 지금까지 수백 건의 월세 계약을 직접·간접적으로 경험해 왔지만, 부동산 계약서나 중요사항설명서에 전력회사를 강제로 지정한 사례를 단 한 번도 접한 적이 없습니다.
다만, ‘지정’은 불가능하지만 ‘소개’는 가능합니다.
대부분의 부동산회사는 특정 전력회사를 소개하면서 “이 업체를 이용하는 것을 추천한다”는 식으로 안내하는데, 이 과정에서 많은 분들이 ‘추천 = 의무’로 오해하게 되는 경우가 많을 뿐, 실제로는 계약을 강제하는 효력은 전혀 없습니다.
2. 전력회사를 자유롭게 선택할 수 없는 예외적인 상황
아래의 경우에는 계약 자유의 문제가 아니라, 건물의 구조나 설비와 같은 물리적인 이유로 전력회사를 임의로 선택할 수 없고, 맨션이나 아파트의 통일된 공급 방식에 따라 특정 전력회사를 이용할 수밖에 없는 구조인 경우입니다.
다만 이러한 제한이 있는 집은 예외에 해당하며, 해당 내용은 계약서 및 중요사항설명서에 반드시 기재하는 것이 원칙이므로 계약 시 해당 부분만 확인하면 큰 문제는 없습니다.
2-1. 고압 일괄 수전(高圧一括受電契約) 건물
일부 아파트·맨션은 고압 일괄 수전 방식으로 전기를 공급받는 경우가 있는데, 고압 일괄 수전이란 관리회사 등이 건물 전체 단위로 고압 전력을 계약한 뒤 변압기를 거쳐 각 세대로 전력을 공급하는 구조를 말합니다.
이 경우에는 구조적으로 세대별로 개별 계약이 불가능하기 때문에, 입주자가 임의로 전력회사를 변경하여 계약할 수 없습니다.
다만 필자는 지금까지 실무를 통해 이 유형의 월세 집을 직접 접한 적은 없습니다.
2-2. 관리회사나 집주인이 전기요금을 일괄 징수하는 경우
일부 아파트·맨션은에서는 관리회사나 집주인이 특정 전력회사와 직접 계약하여 일괄로 전기를 공급하는 방식으로, 입주자는 월세에 전기요금이 포함된 방식으로 납부하는 경우도 있습니다.
이 역시 개별 계약이 아니기 때문에 입주자가 전력회사를 임의로 변경할 수는 없습니다.
이 또한 필자는 실무에서 직접 경험해본 사례는 없습니다.
2-3. 건물 시설·설비 설정 문제
일부 아파트나 맨션의 설비 설정상, 특정 전력회사만 이용해야 하는 경우도 극히 드물게 존재합니다.
이 경우에도 듣도 보도 못한 전력회사일 가능성은 거의 없으며, 도쿄전력이나 간사이전력처럼 자체 발전 설비를 보유한 대형 전력회사인 경우가 대부분인데, 안정성 측면에서 크게 걱정하지 않아도 됩니다.
필자는 수백 건의 월세 계약 중 단 한 번 이 사례를 경험했으며, 당시에도 도쿄전력이어서 별다른 문제 없이 계약이 진행되었습니다.
3. 부동산회사가 전력회사를 소개하는 진짜 이유
대부분의 부동산회사는 특정 전력회사와 제휴 관계를 맺고 있는데, 입주 예정자의 연락처나 계약한 월세 주택 정보를 전력회사에 전달해, 이후 전력회사에서 입주자에게 직접 영업 연락을 하게 됩니다.
이유는 단순합니다.
전력회사가 부동산회사에 소개비(수수료)를 지급하기 때문입니다.
이는 전력회사에만 해당하는 이야기가 아니라, 인터넷 회선 개통, 휴대폰 계약, 이사업체 소개 등에서도 동일하게 적용되는 구조인데, 중요한 점은 이 모든 과정에는 계약을 강제하는 효력이 전혀 없다는 것입니다.
실제 소개 흐름
- 입주 신청 시 ‘전력회사 영업 안내 동의’ 요구
- 동의하지 않으면 입주 신청 자체가 거절되는 경우가 있음
- 단, 이는 ‘영업 안내를 받는 것에 대한 동의’일 뿐, 특정 전력회사와의 계약 의무를 의미하지는 않음
- 부동산 계약 체결 후 전력회사로부터 영업 연락
- 전화, 문자, 이메일 등으로 반복적인 연락이 옴
- 신뢰감을 강조하는 영업 멘트 사용
- “도쿄전력 협력사”
- “대기업 계열 전력회사” 등
- 계약 의무로 오해해 그대로 계약하는 경우 발생
- 일본어가 익숙하지 않은 경우 특히 이런 상황이 자주 발생함
이런 흐름은 실제 현장에서 정말 자주 접하게 됩니다.
다만, 이 경우에도 그냥 거절하면 끝이고, 설령 이미 계약을 했다 하더라도, 이후 다른 전력회사로 바로 변경이 가능하므로 과도하게 걱정할 필요는 없습니다.
4. 그렇다면 어떤 전력회사를 선택하는 것이 좋을까?
전력 소매 자유화 이후, 일본에는 700개가 넘는 전력 판매 회사가 생겼습니다.
필자 역시 과거에 가게를 운영하던 시절, 사업 차원에서 전력 판매업 등록을 검토한 적이 있었는데, 전력 소매 업체는 누구나 등록이 가능하지만, 실제로는 보증금 1,000만 엔이라는 조건이 있어 결국 중도에 포기하게 되었습니다.
즉 전력회사를 설립하는 것은 제도상 진입 장벽이 낮아, 실제 시장에는 정말 다양한 업체가 뒤섞여 있다는 것입니다.
인터넷을 보면 “여기가 가장 싸다”, “월 얼마를 절약할 수 있다”는 식의 홍보를 쉽게 접할 수 있는데, 물론 틀린 말은 아니지만, 전기요금은 기본적으로 3단계 요금제로 구성되어 있고, 전력회사는 상황에 따라 요금을 언제든지 자유롭게 조정할 수 있는 구조입니다.
그래서 처음에는 저렴해 보여도 시간이 지나 요금이 인상되더라도, 이미 계약한 이후에는 다른 전력회사와 다시 비교해보지 않은 이상, 과연 저렴하게 이용하고 있는지 모르게 된다는 신뢰의 문제가 발생하는 것입니다. 실제로 이런 상황들이 일본에서 많이 발생하고 있습니다.
이런 리스크를 피하기 위해 전력회사 선택에 있어 가장 추천하는 기준은, 발전 설비를 직접 보유한 신뢰가 가는 대형 공급 원천 업체를 선택하는 것입니다.
대표적으로는 도쿄가스, 도쿄전력, 간사이전력 같은 회사들이 이에 해당되는데, 개인의 사용량이나 생활 패턴에 따라 100% 정답이 될 수는 없지만, 불필요한 분쟁이나 사기성 문제를 거의 걱정하지 않아도 된다는 것입니다.
실무 경험상으로 보았을 때, 개인적으로 가장 무난한 선택은 도쿄가스의 전기·가스 통합 계약이라고 생각합니다.
5. 마무리
일본에서 월세 집을 계약할 때, 전기와 가스는 입주자가 자유롭게 선택하여 계약할 수 있고, 아래와 같은 예외적인 경우를 제외하면, 전력회사 선택에 제한은 없습니다.
- 고압 일괄 수전 방식의 건물
- 관리회사나 집주인이 전기요금을 일괄 징수하는 경우
- 건물의 시설·설비상 제한이 있는 경우
그리고 월세 계약에서 특정 전력회사 이용이 필수적이라면, 해당 내용은 계약서 및 중요사항설명서에 반드시 기재하는 것이 원칙입니다. 따라서 계약을 체결할 때 해당 부분만 꼼꼼히 확인하면 큰 문제는 없습니다.
참고로 필자는 지금까지 전력회사를 강제로 지정한 부동산회사를 단 한 번도 본 적이 없는데, 만약 실제로 그런 사례가 있다면, 공부 차원에서라도 꼭 한번 보고 싶으니 꼭 연락줬으면 합니다.
과연 법을 어기면서 그 불법 사실을 계약서라는 중요한 서류에 직접 증거를 남기는 대단한 회사가 어떤 회사인지 궁금하기 때문입니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시 자격증을 보유하고 일본 부동산회사에서 근무하고 있는데, 일본 부동산과 관련해 궁금한 점이 있다면, 언제든지 카톡 또는 문의하기를 통해 편하게 연락 주셔도 됩니다.
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