일본에서 집을 구할 때 가장 많이 사용하는 사이트가 바로 스모(SUUMO), 앳홈(AtHome), 홈즈(HOMES)입니다. 이들 사이트에는 서로 중복되는 월세 매물이 등록되어 있기도 하기에, 현실적으로 동시에 모두 이용할 필요는 없다고 보며, 부동산 중개를 하면서 역시 많은 고객들이 압도적으로 스모를 이용하고 있다는 것을 알 수 있습니다.
하지만 실제로 이러한 사이트에서 본 매물이 정말로 계약 가능한지, 외국인 입주가 가능한지, 혹은 이미 끝난 매물인지는 일반인이 판단하기 어렵습니다. 그래서 고객이 스모나 앳홈에서 본 매물 정보를 들고 부동산 중개업체에 “이 방 아직 있나요?”라고 문의하는 일이 흔히 있습니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시(宅建士) 자격을 보유하고 있으며, 일본 부동산회사에서 근무 중인데, 현장에서 직접 고객의 문의를 자주 받다 보니, 이번 글에서는 실제 부동산 중개업체가 어떤 방식으로 매물 정보를 확인하는지, 그리고 허위매물이라 할 때 정말로 그런 것인지를 정리해보았습니다.
1. 스모・앳홈・홈즈에 등록되는 매물의 구조
먼저, 스모・앳홈・홈즈 등 공개 사이트에 올라오는 매물은 모두 중개회사나 관리회사가 등록한 것입니다. 등록 방식은 아래와 같은 과정을 거칩니다.
- 관리회사가 매물 공유 전용 시스템에 등록
- 일본 부동산업계에서는 매물 정보를 공유하기 위해 다음과 같은 시스템을 사용합니다.
→ REINS, ATBB, ITANDI BB, リアプロ, いえらぶBB, いい生活スクエア 등 - 관리회사가 이러한 시스템에 물건 정보를 올리면, 일본 전국의 부동산 중개업체들이 해당 정보를 열람할 수 있습니다.
- 매물 공유 전용 시스템은 일반인이 접속할 수 없습니다.
- 일본 부동산업계에서는 매물 정보를 공유하기 위해 다음과 같은 시스템을 사용합니다.
- 중개회사나 관리회사가 공개 사이트로 전재
- 매물 공유 시스템에 등록된 정보를 중개회사가 스모나 앳홈, 홈즈 등에 옮겨 게시합니다.
- 따라서 동일한 물건이 여러 회사 이름으로 여러 번 노출되는 것이 일반적입니다.
- 일부 관리회사는 매물 공유 시스템을 거치지 않기도 함
- 법적으로 매매물건은 공유 시스템 등록이 의무지만, 임대물건(월세)은 필수가 아닙니다.
- 그 결과, 극히 일부 관리회사는 극히 일부 월세 매물을 스모나 홈즈에만 직접 올리기도 합니다.
이러한 구조 덕분에 공개 사이트에는 방대한 물건이 보이지만, 실제로는 모두 실시간으로 갱신되는 시스템이 아닙니다.
즉, 이미 계약이 끝난 매물도 중개업체가 직접 삭제하지 않는 한 계속 남아있게 되는 것이며 중복된 매물도 엄청 많이 있습니다.
2. 왜 이미 끝난 매물이 계속 남아있을까?
많은 분들이 “이미 끝난 매물이라면 왜 지우지 않을까?”라는 의문을 가지십니다. 그 이유는 ‘고객 유입’을 위한 마케팅 전략 때문입니다.
스모, 앳홈, 홈즈에 매물을 등록하려면 월정액 광고비가 부동산회사에 청구됩니다. 따라서 이들은 고객이 문의할 만한 좋은 매물을 일부러 오래 남겨둡니다.
그 결과, 고객이 ‘좋은 매물’로 전화를 하면 이렇게 대응하는 경우가 많습니다.
“아직 신청이 가능합니다. 가게로 오셔서 바로 안내해드리겠습니다.”
하지만, 실제로 가게에 들리면, 아래와 같은 얘기를 듣게 되는 경우가 많습니다.
“죄송합니다. 방금 다른 분의 신청이 들어와서 다른 비슷한 매물을 소개해드리겠습니다”
부동산업계에서 일종의 전형적인 영업 수법입니다.
‘허위매물’이라기보다는 ‘미끼 매물’(釣り物件) 이라고 불리며, 일본 내에서도 오래된 관행 중 하나인데, 굳이 가게까지 발품을 팔아 오게끔 하는 것은, “온 김에 다른 매물도 한번 보보자” 라는 심리를 이용한 것입니다.
하지만, 실제로 매물확인 및 신청 등은 굳이 그 매물정보를 등록한 부동산회사에서만 가능한 것이 아니고 그 부동산회사에 들릴 필요도 없고, 카톡이나 메일로 어느 부동산회사에 연락해도 충분히 가능하며 집을 보고자 하면은 바로 예약을 잡아 안내해드릴 수 있는 것입니다.
그럼 중개회사에서는 어떻게 매물확인을 할까요?
3. 중개회사는 실제로 어떻게 확인할까?
그렇다면 고객이 스모나 홈즈에서 본 방을 들고 와서 “이 방 지금 가능한가요?”라고 물었을 때, 중개회사는 어떤 절차로 확인할까요?
- 매물 공유 시스템에서 확인 (REINS, ATBB 등)
- 해당 매물이 아직 시스템에 남아 있는지 검색합니다.
- 없다면 대부분은 이미 끝난 물건으로 판단합니다.
- 관리회사에 전화로 직접 확인
- 시스템에 매물이 남아 있다면, 관리회사에 전화를 걸어
- 외국인 입주 가능 여부
- 현재 신청 가능 여부를 직접 확인합니다.
- 시스템에 매물이 남아 있다면, 관리회사에 전화를 걸어
- 확인 결과 안내
- 가능하다면 고객에게 바로 안내를 시작합니다.
- 불가능하다면 “이미 끝난 물건”이라고 정확히 설명합니다.
즉, ‘허위매물’이라고 중개회사가 말할 때는 단순히 속이기 위해서가 아니라, 실제 확인 과정에서 시스템에 없거나 관리회사로부터 불가 통보를 받았기 때문인 경우가 대부분입니다.
4. 중개회사가 거짓말을 하는 경우도 있을까?
중개회사는 기본적으로 중개수수료를 통해 수익을 얻지만, 실제로는 같은 월세라도 ‘광고비(AD)’의 유무에 따라 수익 차이가 크게 발생합니다.
예를 들어, 월세가 10만 엔인 방을 고객에게 소개한다고 가정해봅시다.
한쪽 매물에는 광고비가 없고, 다른 쪽 매물에는 광고비 1개월분이 설정되어 있다면, 중개회사가 받을 수 있는 금액은 단순 계산으로도 약 2배 차이가 납니다.
물론 현실적으로 광고비가 있는 매물의 경우에는 고객에게 중개수수료를 일부 할인해주는 식으로 조정하는 사례도 있지만, 그만큼 중개회사 입장에서는 광고비가 있는 매물을 우선적으로 추천하고 싶어지는 것이 사실입니다.
이 때문에 일부 중개회사에서는 광고비가 없는 매물에 대해 “이미 끝난 매물입니다” 혹은 “외국인 입주는 어렵습니다” 라고 말하며 사실상 소개를 회피하는 경우도 전혀 없다고는 할 수 없습니다.
다만, 이런 행위는 요즘에는 상당히 위험한 선택입니다.
왜냐하면 고객이 동일한 매물을 다른 부동산회사에도 문의할 수 있기 때문인데, 만약 다른 곳에서 “그 매물 아직 가능합니다”라는 답변을 듣게 된다면, 해당 중개회사는 곧바로 신뢰를 잃게 됩니다.
그렇기 때문에 최근에는 노골적인 허위 설명이나 의도적인 기만 행위는 거의 없다고 믿고, 대부분의 중개회사들은 고객의 신뢰를 유지하기 위해 가능한 한 사실 그대로 안내하려고 노력합니다.
또 한 가지 주의할 점은, 중개회사가 “그 매물은 이미 끝났다”고 말했더라도 그것이 반드시 허위는 아닐 수 있다는 점입니다. 이는 관리회사가 매물 공유 시스템(REINS, ATBB 등)에 등록하지 않은 경우에도 자주 발생합니다.
이런 매물은 중개회사가 시스템상으로는 확인할 수 없기 때문에, 결국 “확인되지 않는다 → 이미 끝난 것으로 보인다”는 판단으로 이어질 수 있습니다.
5. 관리회사가 공개사이트에만 등록한 경우의 문제
앞서 언급했듯이, 일부 관리회사(管理会社) 는 부동산 매물 공유 시스템에 등록하지 않고, 스모나 홈즈 등의 공개 사이트에만 매물을 게시하는 경우가 있는데, 이런 상황에서는 중개회사가 REINS, ATBB, ITANDI BB 등 공유 시스템에서 매물 정보를 확인할 수 없기 때문에, 직접 관리회사에 전화로 문의해야만 합니다.
하지만 현실적으로는 중개회사들이 이런 매물을 일일이 전화로 확인하지는 않습니다.
그 이유는 간단합니다. 관리회사가 공유 시스템을 이용하지 않는다는 것은, 대체로 “다른 중개회사를 통하지 않고 직접 고객을 유치하겠다” 는 뜻으로, 고객이 직접 문의하여 계약하면 중개수수료를 100% 자신들이 받을 수 있기 때문입니다.
이런 구조에서는 외부 중개회사가 굳이 연락해봤자, 중개수수료를 나누거나 협업하기 어렵기 때문에 실질적인 이익이 거의 없습니다. 따라서 중개회사 입장에서는 굳이 시간과 인력을 들여 확인할 이유가 없습니다.
물론 이러한 방식 자체는 법적으로 아무런 문제가 없지만, 실제로 이런 경우는 매우 드물며, 필자의 경험상 지금까지 한 건 정도만 직접 확인한 적이 있을 정도입니다.
결국 현실적으로 매물 공유 시스템에 등록되어 있지 않은 매물이라면, 대부분의 중개회사에서는 이미 계약이 끝난 매물로 판단하고 포기하는 경우가 많습니다.
6. 마무리
고객이 스모나 앳홈, 홈즈의 매물을 보고 문의해 오는 것은 중개회사 입장에서도 반가운 일이지만, 그 정보를 너무 맹신하는 것은 추천하지 않습니다.
공개 사이트의 매물은 실시간 정보가 아니며, 이미 계약이 끝났거나 외국인 입주 불가인 경우도 많습니다.
따라서 매물을 찾을 때는 다음과 같은 방식이 가장 효율적입니다.
부동산 중개업체에 원하는 조건을 먼저 전달하기
→ 예산, 지역, 역에서의 거리, 외국인 입주 가능 여부 등 구체적인 조건을 알려주면 중개회사가 REINS나 ATBB 시스템을 통해 현재 신청 가능한 최신 매물을 바로 찾아줍니다.
공개 사이트 정보는 ‘참고용’으로 보기
→ ‘이런 조건의 방이 있구나’ 정도로 참고하면 충분합니다.
필자는 일본 부동산 탁켄시(宅建士) 자격증을 보유하고 있으며, 현재 일본 부동산회사에서 외국인을 대상으로 한 임대 중개 업무를 하고 있습니다.
일본에서 집을 찾으실 때, 스모나 앳홈에서 본 매물 정보가 실제 가능한지 궁금하시다면 카카오톡 또는 문의하기를 통해 편하게 연락주시면 상담해드리겠습니다.
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